祥生控股赴港上市的招股书刚公布 售楼处就被砸了
6月5日 ， 浙江海宁的祥生钱塘新语开盘 ， 没想到开盘当日 ， 售楼处就被中介和购房者砸了！
而就在6月3日 ， 港交所刚刚公布了祥生控股（祥生控股（集团）有限公司）的招股申请书 。 如果冲刺成功 ， 祥生控股很有可能成为年度最大的内房股IPO 。
售楼处被砸 ， 是否会对港股上市造成影响 ， 还有待观察 。
【祥生控股赴港上市的招股书刚公布 售楼处就被砸了】楼盘开盘当日
售楼处却被中介和购房者砸了
据钱报杭州房产报道 ， 祥生钱塘新语位于海宁和下沙的交界处 ， 是正宗的“环杭”楼盘 。 这次开盘推出294套房源 ， 总价85万元起 。 为了销售顺利 ， 开盘前 ， 该楼盘启动了中介分销为楼盘造势 。
海宁的一位中介小赵告诉钱报采访人员 ， 其所在中介门店与钱塘新语的渠道公司签订了分销协议 ， 他们负责带客 ， 成功售出可拿到3.5万元/套的佣金 。 上周六 ， 本是他值得开心的一天 ， 因为其近一个月的带客付出终将有回报——祥生钱塘新语终于开盘了 。
“一般来说 ， 项目启动中介分销、蓄客 ， 大约在一周左右 ， 可祥生钱塘新语却生生拖了一个月之久 。 ”小赵表示 ， 他从5月8日就开始为祥生钱塘新语宣传带客 ， “我们几家中介分销为钱塘新语蓄了大概五六千组客户 。 可开发商却迟迟表示还需要‘洗客户’ ， 暂时不开盘 。 ”
直到6月5日 ， 小赵接到通知 ， 钱塘新语将在晚上9点开盘 ， 要求其带客户到售楼处排队 。 小赵带着意向客户早早来到了售楼处 ， 从下午17点半一直等到了晚上22点 ， 才得到开发商更改地点的通知——开盘地点变为蓝豪酒店 。
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小赵等中介人员连忙带着客户前往现场 ， 却发现开盘已经基本结束 ， 现场销控表显示房源已基本售罄 。
小赵等中介这才意识到 ， “我们可能被开发商‘跳单’了” 。 所谓跳单 ， 就是开发商为了省去支付佣金 ， 跳过中介私下与意向客户接触 ， 或避开中介带客 ， 将房子卖给售楼处自然来访客户 。 “294套房源 ， 每套佣金3.5万元 。 这一次跳单可以为开发商剩下一千余万的佣金 ， 自然是划算的 。 ”
带客过来的中介们都愤怒了 ， 群情激愤下 ， 等了一晚上的中介和购房者砸了售楼处 。
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不过事后 ， 开发商祥生表示 ， 不存在“跳单”的行为 ， 其开盘全权委托给了第三方公司 。
对于开发商的说法 ， 小赵并不认同 。 小赵说 ， 早在2017年钱塘新语就发生过类似情况 。 当时小赵也是分销方中介 ， 蓄客到最终开盘时 ， 小赵发现 ， 中介带来的客户很少有买到房子的 ， 而最终成交的几乎全是售楼处的自然来访客户 。
直到钱报采访人员发稿前 ， 小赵等中介仍未收到开发商的任何回复 。 采访人员了解到 ， 分销的其中一方、杭州某知名中介公司已打算走司法途径来讨回公道 。
另一家中介公司的经纪人表示 ， 之前其公司帮祥生位于富阳的项目云湖城分销 ， 带了很多客户 ， 但祥生至今拖欠分销费用不给 ， “祥生在这方面 ， 口碑确实不怎么好 。 ”
据钱江晚报消息 ， 不限购的临安 ， 以及海宁等“环杭”区域的楼市近日火爆 。 而环杭区域的火热行情 ， 离不开中介分销带客的支撑 。 据悉 ， 环杭区域几乎80%的成交来自于中介分销 。
与此同时 ， 佣金高也成了环杭市场的特点 。 据临安某中介门店的经纪人透露 ， 目前临安以及环杭区域的住宅 ， 提佣比例大约在2%~5%之间 ， 商业最高则可达到7% 。 倘若碰到难卖的项目或尾盘 ， 佣金点数甚至可达20% 。
这样的高佣金 ， 也为中介揽客创造了条件 。 不少经纪人为了促成成交 ， 会私底下提供返佣给购房者 ， 而甚至中间会产生多道返佣的情况 。
不过 ， 这类返佣的促销手段往往会产生诸多纷争 ， 例如中介跑路 ， 或开发商为省佣金而不顾契约精神“跳单” 。
祥生控股招股书刚刚公布
超半数融资依赖信托产品
祥生钱塘新语的开发商是海宁祥生房地产开发有限公司 ， 属于祥生控股旗下 ， 该开发商的另一位大股东是曼斯顿电梯有限公司 。
除了大股东的身份 ， 2018年初 ， 曼斯顿电梯还与祥生地产集团达成了《祥生·钱塘新语》项目电梯采购战略合作 。
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目前 ， 在我国规模前30房企中 ， 祥生控股是最后一家申请登陆资本市场的企业 。 就在售楼处被砸前夕 ， 港交所刚刚公布祥生控股IPO招股书 。
祥生控股发家于浙江 ， 2016年提出“36781”的快周转策略 ， 即3个月动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正；2017年 ， 祥生地产进一步提高周转速度 ， 即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正 。
第三方机构显示 ， 2015年至2018年四年间 ， 祥生地产合约销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1029亿元 ， 年复合增长率超100% 。 2019年 ， 进一步增长至约1159亿元 。
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祥生控股披露的财务数据显示 ， 2017年、2018年和2019年的收入分别为62.93亿元 ， 142.15亿元和355.19亿元 ， 复合年增长率为137.6% ， 分别录得毛利率13.2%、21.1%及23.9% 。 2019年 ， 公司净利润为32.09亿元 ， 较2018年同比大幅增长650% 。
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祥生控股的收入主要来自于开发及销售住宅物业及商业物业 ， 这部分的收入占比达到99.6% 。
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近三年规模的快速增长 ， 使得祥生面临着较高的杠杆水平和负债率 。
截至2019年底 ， 祥生控股的年末现金及现金等价物为24.12亿元 ， 较2018年和2017年分别减少了6.98亿元和8.14亿元 。
而祥生控股2019年的负债总额为1246.52亿元 ， 净资产负债比率为360% 。 一年内需要偿还的各类借款达112.73亿元 ， 以目前祥生手持的现金量来看 ， 远远不能支撑其偿还该笔债务 。
此外 ， 在2019年底的285.27亿元借款中 ， 有180.07亿元来自信托融资 ， 占比63.1% ， 对应融资笔数为51笔 。 其中 ， 大部分融资的年利率在10%以上 ， 最高的一笔超过了19% 。
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信托占比过大 ， 导致公司财务成本持续攀升 ， 由2018年的4.32亿元增加80%至2019年的7.77亿元 。 2017年至2019年 ， 其加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28% ， 银行及其他借款利息支出达分别到12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元 。
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冲击上市前夕 ， 售楼处被砸 ， 祥生控股声誉受损成大概率事件 ， 至于是否会影响其上市进程 ， 还有待进一步观察 。
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