深度| 还原深圳学位房争议的216小时
6月4日下午（距离截止日前1天） ， 深圳高级中学南校区（下称深高南）学位降级风波中的的报名家长与香蜜湖街道办、福田教育局进行了最后一次座谈 ， 会上宣读了福田教育局给深高南的回函 ， 称根据国土部门认定 ， 泰安轩、泰康轩、竹园小区类型为一类 ， 其他小区（安华小区、杭钢大厦、中国有色大厦、泰然公寓、财富广场）为三类 。
这是目前的最终结果 。
镁编获悉 ， 财富广场27位报名家长中 ， 只有1位按三类标准重新提交了材料信息 。
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图片来源：福田区教育局这里要单独解释一下深圳独特的入学方式：
根据福田区的积分入学规定 ， 一类房产基础分有80分 ， 而三类只有70分 。 作为深圳四大名校之一 ， 深高南的入学积分近两年上涨飞快 ， 2018年还是85.4分 ， 到2019年就已经涨到98.7分 。 从招生情况看 ， 深高南2019年计划录取仅540人 ， 报名人数却达1060人 。
深圳学位房研究专家虎妈表示 ， 对比深实验、福外、红岭在过去四年积分的上涨速度 ， 深高南按照每年3～4分的速度上涨 ， 录取积分线很快就可能达到满分 。 深南高学区太大 ， 供需矛盾太激烈 。
目前除了泰安轩、泰康轩、竹园小区（基础分80）外 ， 安华小区、杭钢大厦、中国有色大厦、泰然公寓、财富广场依然按三类（基础分70）进行招生 。
相比于规则中连续居住加分的选项 ， 基础分大降10分 ， 这基本意味着无缘深高南 。
用业主们的话说 ， 目前最终的结果就是这样 ， 但以前系统里只有商品房和商务公寓两类 ， 现在新增了单身公寓选项 。 不过如果按这个新系统分类 ， 全区类似单身公寓的项目（比如百花片区） ， 全部得按三类去选 ， 这样就可能涉及更大面积的学位调整 。
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6月4日的学位申报系统业主提供
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6月5日起 ， 申报栏里多了单身公寓选项业主提供
在镁编获取的家长们与福田区教育局方面的沟通音频中 ， 有工作人员表示 ， “我也不能左右这件事 ， 如果最后认定你们还是能恢复到一类 ， 我就再给你们恢复到一类” 。
【教育局约谈家长0604】From镁刻地产00:0000:53根据音频内容 ， 规土局已经给教育局提供了文件 ， 对于临时调整的公开透明问题 ， “我认为这没什么不公开透明的” ， 针对一个住宅 ， 还是全市全区住宅的问题 ， “是针对全区的” 。
在安华小区 ， 一条主干道贯穿小区南北门 ， 主干道一侧是工业区的办公楼、厂房仓库 ， 里面还有卖额温枪的老板在点装盘货 。 另一侧的居住楼楼道 ， 几个年幼的孩童在玩耍 ， 他们大概还不知道 ， 此时此刻 ， 外界围绕着他们的未来 ， 正在进行着一场激烈的“抗辩” 。
学位降级事件发生后 ， 财富广场附近中介门店的置业顾问杨城的带看量有所减少 。 6月6日当天下了雨 ， 他只能在店里通过电话、网络跟客户沟通 。 目前学位的问题还没有最后落定 ， 有来咨询的购房者时 ， 杨城会先问客户用来办公还是用学位 ， 如果为了学位 ， 他建议客户等最终消息 。
1均价10万/平的老旧单身公寓6月6日 ， 镁编实地探访了卷入学位降级风波的小区 。
近两年 ， 深圳教育资源紧张 ， 在学位申请的资格审核阶段就已经开始“查实际居住” ， 尤其是今年 。
福田、南山、罗湖、坪山、光明、龙华6区发布明确通知 ， 申请学位需要实际居住 ， 同时会有工作人员上门核查实际居住 ， 核查发现未实际居住的 ， 将采取取消申请资格等措施 。 这在某种程度上堵住了部分家长靠“买租赁”申请学位的非正常途径 。 与此同时 ， 深圳早年的名校学位房不少土地属性不是很明确 ， 有众多“历史遗留问题” ， 因此福田这样的结果 ， 也让其他区买下类似房产的业主开始担心 。
镁编在采访中获悉 ， 今年早些时候 ， 曾有部分家长向深高方面投诉 ， 这些家长 ， 是“购买正式住宅商品房 ， 花了1000多万的那些人” ， 由于担心分数不够 ， 因此早早跟教育局提出 ， 应该优先招收住宅商品房的 ， 而那些二三十平方米单身公寓不属于住宅商品房 。
深高方面向福田区教育局提出问询 ， 得到的答复是 ， 暂时按照三类的标准对这些小区进行招生 。
而中介小朱的介绍 ， 也在某种程度上印证了部分网友的猜测和实际居住政策的实施：深高南学位有限 ， 片区内有更符合申请学位的社区 ， 用地性质为一般住宅用地 ， 房屋类型为住宅 ， 且有实际居住 。
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实探被降级小区镁编摄
镁编在实地探访中发现 ， 还在申诉中的泰然公寓 ， 与“暂时安全”的泰安轩、泰康轩 ， 其实仅一条窄巷之隔 。
泰然公寓1990年建成 ， 泰安轩、泰康轩建于1999~2002年 。 泰然公寓共8栋楼1380户 ， 以30多平方米的1室0厅1卫户型为主 ， 也有少量70多平方米2室1厅1卫户型在售 ， 均价约10万元/平方米 ， 总价350万~700万元 。
30年的岁月和现在看来过时的宿舍设计风格 ， 在泰然公寓身上打出了深深烙印 。 如今 ， 泰然公寓仍以筒子楼宿舍原状 ， 招待着在深圳落脚的奋斗者们 。
法定图则上 ， 泰安轩、泰康轩和泰然公寓显示土地都是“R3” ， 为三类居住用地 ， 使用范围包括直接为工业区、仓储区、学校、医院等配套建设；主导用途为宿舍 ， 其他用途为幼儿园(托儿所)商业、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施 。
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实探被降级小区镁编摄
这其实与车公庙片区早期规划有关 。 《深圳市福田区分区规划（1998～2010）》文件显示 ， 车公庙曾规划成工业区 ， 早期 ， 深圳的城市规划严格区分工业区、商业区和居住区 ， 后来对部分土地用途进行了更改 ， 建起类似职工宿舍等连片的居住功能区 。
小朱的介绍也与之相互印证 ， 泰然公寓之前房产证上的房产用途是住宅用地 ， 但2004年的房产证上则变成了工业用地 ， 用途变成了单身宿舍 。 这之后业主们仍能锁定深高南学位 ， 直到今年学位降级事件爆发 。 他所在的群 ， 每天还有人讨论可行办法 ， 继续申诉 。
2个别房源降价60万急售除了以宿舍呈现的泰然公寓 ， 有色大厦、财富广场等目前有大量公司入驻外 ， 安华小区则保留着它工业区的大部分样貌 。
法定图则上 ， 财富广场显示是“C5” ， 商业性办公用地；有色大厦、杭钢大厦 ， 法定图则上显示是“C2” ， 商业性办公用地；安华小区显示土地是“M1” ， 一类工业用地 。
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实探被降级小区镁编摄
降级事件发生前 ， 奔着深高南学位买入这些物业的家长不在少数 。 现在 ， 财富广场还位列在香蜜湖片区热搜小区榜第一名 ， 泰康轩则是车公庙成交小区榜TOP2 。 诸葛找房数据显示 ， 财富广场、泰然公寓90天内成交均为16套 。
杨城介绍说 ， 学位降级事件发生后 ， 小区成交少了 ， 但挂盘房源和价格均未出现大的变动 。 目前财富广场在售房源53套、泰然公寓在售房源为40套 。
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实探被降级小区镁编摄
镁编留意到 ， 就在9天前 ， 也就是事件爆发当天 ， 财富广场便新上了1套房源 ， 报价600万元 ， 单价超过12万元/平方米 。
学位降级事件还未结束 ， 各大中介网站上 ， 财富广场、泰然公寓等被降级物业的挂盘介绍上 ， 仍有贴有“A类积分”“深高热点小区”“深高小户型、总价低”“待拆迁物业”“需购房资格”之类的标签 。
杨城说 ， 现在暂时还无法评估事件对房价影响 。 曾有媒体统计报道 ， 同一地段内 ， 普通学区房普遍有20%左右的高溢价 ， 部分名校的学区房溢价超过30% 。 如果小区被降级分流后 ， 没有深高南学位加持 ， 这几个小区账面价值将大幅缩水 。
小朱告诉镁编 ， 泰然公寓有套房源市场挂牌价位350万元 ， 急售房源 ， 业主290万元可以卖 ， 报价降到了去年底水平 。 在他的说辞里 ， 即便被降级不再有深高南学位 ， 小区仍可博拆迁 。
3距截止期不到6小时被告知“初审不通过”我们回顾一下这件事的始末 。
【深度| 还原深圳学位房争议的216小时】5月26日～29日18时 ， 是深圳市福田区小升初报名信息初次审核时间 ， 但5月29日中午时分 ， 韦泉收到了深圳高级中学发来的“初审不通过”信息反馈 。
韦泉瞬间懵了 ， 他觉得自己不能接受这个事实 。 花重金买的学区房 ， 临信息审核截止期前几个小时 ， 突然被告知孩子不能上重点学校了？
韦泉所在的小区便是财富广场 ， 与他有类似遭遇的还有上述泰安轩、泰康轩、竹园小区、安华小区、杭钢大厦、中国有色大厦、泰然公寓这7个小区的业主 。
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实探被降级小区镁编摄
反馈中的“不通过” ， 是指深高小升初初审未通过这8个楼盘业主提交的信息 ， 原因是它们不具备第一类生源要求具备住宅用途商品房的条件 ， 无法出示住宅用途商品房相关证明 。 这8个小区由第一类（80分）降至第三类（70分） 。
而过去20多年甚至更长时间 ， 这些楼盘的积分标准是没有变的 ， 是按一类生源计算的 ， 这也是韦泉去年重金在此置业的唯一因素 。
根据多位业主的描述 ， 6月1日下午 ， 8个小区的业主集体来到福田区教育局门口 ， 希望能得到明确回应 。 后来每个小区派了5位代表进去谈判 ， 这一轮的结果是 ， 泰安轩、泰康轩和竹园小区的土地性质是住宅 ， 可以通过审核 ， 也就是这些业主的孩子依然可以如愿就读深高南 。 但其余5个小区由于土地性质存瑕疵 ， 附带有商业或工业用地 ， 教育局没有明确回复可以顺利通过审核 。
当日晚间 ， 部分业主和深度焦虑的家长在福田区教育局门口久久不愿离去 。
4仅1位家长按三类重新填报了信息6月2日 ， 包括韦泉在内的5个小区业主代表再次来到福田区教育局 ， 教育局局长主持会议并答疑 ， 国土局负责人参与会议并解释了关于商住地的教育匹配建议 。
据镁编收到的谈判视频片段 ， 主要观点是这样的：第一 ， 单身公寓是不配备学位的 ， 这里的单身公寓指的是在工业用地、商业用地、办公用地、混合用地上建设的单身公寓、单身宿舍；第二 ， 住宅用地的单身公寓是配备学位的 ， 所以泰安轩、泰康轩、竹园小区就顺利通过审核了；第三 ， 如果无其他居住房产 ， 为保障适龄儿童受教育的权利 ， 建议教育局对其学位需求进行统筹 ， 尽量安排就近入学 。
但非住宅用地的 ， 教育局方面一直没有给一个准确的回复 。 韦泉的描述是 ， “教育局的人后来说不清楚” ， 这在现场视频中也得到了印证 。
韦泉表示 ， 福田区教育局方面在会上称依据福田规划局复函 ， 认定涉及的几个小区非住宅商品房 ， 不符合一类积分条件 。 但业主们向福田规划局要求查看该认定函件时 ， 该局表示从未对此出具过任何认定材料 。
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收文回执业主提供
“我们业主自己去规划局申请给出小区土地和房屋用途的认定 ， 目前只是受理了 ， 但表示要7月31日才给结果 。 在国土部门尚未公开对有疑问的房产类型出具相关说明的情况下 ， 教育局单方面取消了这些学位房一类入学的资格 ， 被划入三类 。 问题的表象是学位紧张 ， 今年招生630个 ， 但去年已经超过1000人报名 。 如果按买房时间算积分的话 ， 一定有一些学生被分流 。 ”
6月5日 ， 韦泉又收到了一条信息 ， 内容是“根据核查的相关房产土地用途及房屋用途情况 ， 认定您的房产入学申请积分按特殊房产标准计算” ， 而提交材料的截止日期也是6月5日 。 也就是说 ， 这5个小区的房子 ， 依旧按第三类标准计算 。
对于这样的情况 ， 韦泉和财富广场的业主 ， 以及其他4个申诉未成功小区的业主是不服的 。
韦泉向镁编表示 ， 现在核心点是教育局通过土地性质、房屋性质来判断是不是住宅 。 其中房屋用途我们这8个小区都是单身公寓为主 ， 这点教育局明确了 ， 根绝规划局的认定是居住用的 ， 没有疑问 。 我们小区是1999年盖的 ， 原始土地性质是商住混合用地 ， 即C1+R3（C指商业 ， R指住宅 ， 英文简称） ， 按照《深圳市建筑物规划标准》是指住宅大于商业的建筑 。 虽然根据2009年深圳市公布的农科中心法定图则 ， 2004年这个地块被重新规划为商业C类 ， 但文件同时也说明了保留历史原状 。
财富广场的业主们认为 ， 土地性质和房屋用途这两点 ， 均没有疑问 。
有业主坦言 ， “明明知道这个地方学位不够 ， 为什么新建的小区不配学校 ， 要把我们踢出去 ， 要来抢我们的资源？”
“我们的房子从住宅变成特殊房产 ， 如果单身公寓不属于住宅 ， 为何限购限贷 ， 并且还可以申请公积金贷款？”
6月7日 ， 镁编获悉 ， 财富广场27位报名家长 ， 仅有1位重新填报 ， 其他家长均未重新按三类选择 。
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