中国证券报|4楼盘集中入市，北京楼市迎火爆周末！意向销售额破百亿
进入6月 ， 北京市加大了新房的供应 。
本周 ， 北京市住建委一口气下发了10个项目的预售证 ， 其中8个是住宅项目 。
北京市本周下发的8个住宅项目预售证
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图片来源：北京市住建委网站
拿到了“准生证” ， 项目加快入市 。 本周末 ， 北京市共有4个项目正式开盘 ， 部分项目开始蓄客 。 前述这些项目中 ， 有部分项目公认性价比不错 。 在目前市场回温的情况下 ， 周末这些项目的表现备受市场关注 。
中原地产首席分析师张大伟对中证君表示 ， 从目前4个项目方的数据来看 ， 4个项目加上现有的项目 ， 本周末意向销售金额应该能破百亿元 。
总体来看 ， 在北京严格的购房杠杆下 ， 市场热度虽然回升 ， 但购房者对价格高度敏感 。 价格一高 ， 购房者就犹豫了 。
两日意向销售额或破100亿元
多位北京地产界人士对中证君表示 ， 本周末正式开盘的四个项目各有看点 ， 总体来看 ， 性价比较高 ， 不乏刚需上车盘 ， 因此整体情况销售不错 。
长安九里位于北京市石景山区 ， 均价在7.1万元/平米左右 。 首期只放出了240套房 ， 整体仍较谨慎 。 项目方单方面提供的数据显示 ， 240套房首日售罄 ， 预计销售金额超过20亿元 。 与之邻近的中海长安云尚项目单价也与之相近 。 备受关注的“倒挂盘”电建洺悦湾本周一口气推出了1200套房 。 上城郡三期为别墅项目 ， 每套起价800万元 ， 这一价格在北京市目前也并不算高 。
不过需要注意的是 ， 本周末预测的100亿元仅为意向销售金额 ， 并非实际销售了这么多 。 按照目前北京市新建商品房的销售方式 ， 确定意向的客户仅需要缴纳十万至数十万元的定金“占坑” ， 后续还需要通过购房资格核验方可执行 ， 在这一过程中 ， 如果未通过购房资格核验或客户反悔 ， 定金都可退回 。 所谓百亿规模 ， 仅仅是根据现有合同情况推算 。
中证君了解到 ， 部分楼盘热销的背后 ， 主要仍是性价比相对高 ， 符合了刚需和部分改善客群的需求 。 购房者实际对价格非常敏感 ， 价格一高 ， 项目就没那么好卖了 。
以长安九里为例 ， 该地块土拍的楼面价为4.4万元/平米 ， 按照行业惯例毛估 ， 商品房最终售价一般是楼面价的2倍左右 。 而长安九里精装修后单价在7.1万元/平米左右 ， 让出了部分利润 。
另一个备受关注的电建洺悦湾则是目前唯一一个倒挂盘 ， 该项目均价在5.4万元/平米左右 ， 而附近的二手房均价接近6万元/平米 。 三居户型为89平米 ， 满足了刚需的要求 ， 同时也卡在了北京的“普宅”线上 ， 这意味着可享受到更大的房贷额度 。 因此 ， 目前小户型销售情况较好 ， 130平米左右的四居由于总价高则销售情况一般 。
6月市场料高位回落
5月北京市的数据显示 ， 北京二手房网签16125套 ， 较4月的13161套明显增加 。 考虑到网签的滞后效应 ， 业内预计5月实际成交量高达2.1万套 。 此外 ， 在5月还出现了单日网签1000套的成交量 。
一般而言 ， 北京市二手房月成交1.5万套是一个荣枯线 ， 一旦突破1.5万套就说明市场开始热起来了 。
来自北京某大型中介统计的新挂牌二手房价格走势来看 ， 新挂牌二手房价格已超过当前平均单价 ， 或预计部分业主有提价的想法 。
北京二手房挂牌均价走势
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图片来源：北京某大型中介月度报告
张大伟认为 ， 6月北京楼市热度大概率将低于5月 ， 价格难有大涨 。
他指出 ， 5月北京二手房环比大增主要是两个原因：一是西城区学区房新政带来的末班车效应 ， 二是5月新建住宅供应较少 ， 需求集中在二手房释放 。 而进入6月 ， 前期部分积压的需求已经在5月释放 ， 同时新盘供应量大增 ， 购房者选择多了 。 6月首周 ， 二手房成交量同比5月同期明显下调 ， 市场有高位回落的迹象 。
【中国证券报|4楼盘集中入市，北京楼市迎火爆周末！意向销售额破百亿】张大伟还表示 ， 从信贷政策的角度开看 ， 目前北京市房地产调控政策仍非常严格 ， 在目前的普宅标准下 ， 二套房首付比例非常高 ， 购房杠杆被严格限制 ， 这使得北京楼市不太可能出现明显的长期反弹 。 “市场预计将保持平稳 ， 价格难有大涨 。 ”张大伟对中证君表示 。
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