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乐居网|含金量孰高孰低？，上市房企千亿新贵( 二 )


从三费规模来看 ， 美的置业以62.9亿元居于首位 ， 中国奥园以52.9亿元紧随其后 ， 滨江集团仍为最低 ， 约18.5亿元 。 同时 ， 美的置业的三费增幅最大 ， 同比增长约59.2%；蓝光发展的费用管理最佳 ， 三费同比增长仅8.3% 。 虽然5家房企营收规模不同 ， 但三费占营收比例与三费规模整体呈现出正相关 ， 美的置业比例最高 ， 约15.3%；滨江集团最低 ， 为7.4% ， 同时也是三费占比有所增长 。
加减之下 ， 营收规模最高的中国奥园 ， 其42.0亿元归母净利润却排在第二；领跑的则是美的置业 ， 归母净利润约43.1亿元 。 而归母净利润最低的是滨江集团 ， 约为16.3亿元 ， 增幅也是最低 ， 约33.6% 。 更为重要的是 ， 滨江集团产生了约23.4亿元的少数股东损益 ， 占净利润的58.9% ， 比热衷于收并购的中国奥园还要高出不少 。
现金短债比均大于1降风险各有打法
即使成为千亿房企 ， 有息负债规模也是避不开的话题 。 规模扩张 ， 必然会带来相应的压力 ， 这让处于高速增长期的房企有某些相似性 。 不过 ， 总体而言 ， 5家新晋千亿房企各有各的打法 ， 现金短债比均大于1 。
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数据来源：房企年报
从有息负债规模看 ， 中国奥园427.7亿元为最高 ， 滨江集团120.1亿元为最低；但在增幅方面 ， 中国奥园排在第三位 ， 约75.9% ， 滨江集团由于前期基数较小以124.0%的增幅排在第一 。 值得一提的是 ， 美的置业2019年的有息负债规模有所下降 ， 降幅约44.9% 。
凭借强大的外部融资能力 ， 中国奥园2019年实现融资性现金流约463.2亿元 ， 同比大涨183.0% ， 期内现金增长130.5亿元 ， 通过增强流动性减少偿债风险；美的置业、蓝光发展则通过控制有息负债规模降低风险 ， 前者有息负债规模同比降低 ， 后者有息负债规模增幅由2018年的196.7%大幅降至42.3%；滨江集团、建业地产由于前期有息负债规模较小 ， 虽然出现同比翻倍的情况 ， 但风险依然较低 。
区域型特征较为明显土地储备差距较大
区域深耕与全国化布局 ， 同时向一二线城市转移 ， 已成为越来越多房企高效扩张的战略手段 。 不过 ， 在5家新晋千亿房企中 ， 项目布局较为集中 ， 区域型特征明显 。
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数据来源：房企年报
建业地产便是其中之一 。 自2002年开始固守河南 ， 此后不断下沉 。 尽管在2018年建业地产的业绩会上 ， 胡葆森首次松口表示“将有条件地走出河南” ， 但也只是以轻资产模式进行输出 ， 且都围绕在河南省周边 。
2019年末 ， 建业地产期末土储约5093万方 ， 其中约98.9%都位于河南省内 ， 仅有1.1%位于海南 ， 另有轻资产项目储备2394万方 。
尽管河南省的下沉市场有较大的探索空间 ， 但局限于一个区域的布局令建业地产难以分散自身的风险 ， 不仅容易受到区域政策的影响 ， 同时随着强资本房企的侵入与其他本地房企的竞争 ， 建业地产的生存空间将被进一步挤压 。
与建业地产相比 ， 滨江集团的状况稍好但有限 。 截至2019年末 ， 以土储货值比例计算 ， 滨江集团在杭州内的土储货值占比57.3% ， 浙江省内非杭州的城市包括嘉兴、温州、金华、湖州等二三线城市占比25.8% ， 浙江省外占比16.9% 。 显然 ， 滨江集团仍是一家区域型房企 。
更为重要的是 ， 滨江集团的余粮非常有限 。 与其他4家房企相比 ， 滨江集团的土储面积明显较少 ， 总计2500亿元的货值也相对较低 ， 而2019年其新增土储面积仅为295万方 ， 且都位于浙江省内 。 即使位于舒适区 ， 滨江集团仍补仓乏力 ， 后续的规模增长令人担忧 。
储备同样相对较少的 ， 还有蓝光发展 。 截至2019年底 ， 蓝光发展待开发建面约1773万方 ， 与中国奥园等有相当差距 。
不过 ， 蓝光发展早已向川外迈进 ， 布局情况要优于建业地产与滨江集团 。 近年来 ， 华东、华中成为蓝光发展营收贡献较大的区域 ， 2019年末两区域土储面积占总土储的35% ， 而其在华南的土储占比也升至15% 。 同时 ， 蓝光发展也在强化更高能级城市的投资占比 ， 在2019年1121万方的新增土储中 ， 新一线和二线城市的比例约60%.
发迹于广佛地区的中国奥园与美的置业 ， 则坐拥珠三角成熟市场的优势 ， 拥有相对较多的土地储备且相对均衡的布局 ， 二者2019年的新增土储面积分列5家房企中的前二位 。
2019年年底 ， 中国奥园280个项目分布于85个境内外城市 ， 土储总货值约4585亿元 。 以货值占比计算 ， 中国奥园在华南地区储备占40% ， 中西部核心区约占24% ， 华东区域约占18% ， 环渤海约占11% ， 境外约占7% 。 中国奥园还拥有逾30个城市更新项目 ， 可售货值约2260亿元 ， 其中粤港澳大湾区占比89% 。
美的置业的布局则更为均衡 。 截至2019年底 ， 其278个项目分布全国59个城市 ， 在珠三角、长三角、长中游、华北、西南经济区土储分别为19%、26%、24%、16%和15% 。


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