“安邦”地产消亡史
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远洋集团(03377.HK)放手了 。
它将远洋邦邦置业有限公司(下称：邦邦置业)重新交回到了“安邦”的手中 。 只不过 ， 如今安邦保险早已变身为大家保险 。
【“安邦”地产消亡史】6月5日晚 ， 远洋集团披露了这起关联交易 。 其间接全资附属公司远洋控股集团(中国)有限公司(下称：远洋控股)作为转让方 ， 拟转让合营公司邦邦置业50%股权予大家投资控股有限责任公司(下称：大家投资) 。
根据邦邦置业于2019年12月31日的经审核财务报表 ， 最新管理报表及预算 ， 预期对价将不超过5000万元 。
转让前 ， 远洋控股和大家投资分别拥有邦邦置业50%及50%股权 。 出售事项完成后 ， 远洋集团不再持有邦邦置业的任何股权 ， 邦邦置业成为大家投资的全资子公司 。
大家投资为大家人寿保险全资子公司 ， 大家人寿保险为远洋集团主要股东 ， 持有远洋集团已发行股本总额约29.58% 。
使命完成？
0元购 ， 5000万卖 。 远洋为何要将邦邦置业交回给大家保险呢？
对于出售的原因 ， 远洋集团在公告中称 ， 通过集团的优质工作 ， 所奉献的专业知识和不遗余力的努力 ， 以及大家集团的资源建立 ， 合营公司已建立了其自身维持的运营体系 。 因此 ， 远洋可将其资源投入与大家集团之间的其他业务机会 ， 从而使其专业知识及资源得以更广泛利用 。
一位业内人士分析认为 ， 在邦邦置业成立的两年间 ， 远洋集团像是扮演了一个“摆渡者”的角色 。 那起两年前与安邦保险(现为大家保险)的合作 ， 已成功帮助安邦保险度过危机 ， 到达安全的彼岸 ， 远洋的使命完成了 。
这样的话不无道理 。
公告数据显示 ， 邦邦置业的总实缴资本为5000万元 ， 其中2500万元乃由转让方安邦出资 ， 2500万元由受让方远洋集团出资 。 根据当时远洋的披露 ， 邦邦置业主要从事安邦集团房地产项目的代建、代管 。
2018、2019年度 ， 邦邦置业的除税及非经常性项目前溢利分别为2102.5万元、229.7万元；除税及非经常性项目后溢利则分别为1498.3万元及152.2万元 。
乐居财经获悉 ， 代建公司绿城管理2017、2018及2019年合同销售430亿元、552亿元和664亿元 。 2017、2018年及2019年1-9月 ， 绿城管理营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元 ， 所得利润2.57亿元、3.63亿元、2.96亿元 ， 净利润率为25.2%、24.5%、19.56% 。
据此 ， 如果按照行业至少20%的净利润率进行计算 ， 邦邦置业在2018、2019两年间的营收分别在7500万元、761万元左右 。 而如果根据绿城管理2017、2018年代建销售对应营收的比值 ， 邦邦置业在2018、2019年间代建销售规模则应在30亿元以及3亿元左右 。
销售规模的大幅下降 ， 或者说明 ， 安邦旗下的地产业务已经所剩无几 。 这也从侧面表明了 ， 远洋集团已经完成了自身的使命 ， 退出邦邦置业就再自然不过 。
远洋的收获
2018年 ， 安邦保险迎来命运拐点 。 当年的5月10日 ， 也就是中国保监会接管工作组接管安邦保险的三个月后 。 为妥善处置安邦旗下资产 ， 远洋集团成了外界口中的那个“接盘侠” 。
根据当时协议 ， 远洋集团以“0”元代价 ， 收购邦邦置业(当时全称为“北京邦邦置业有限公司”)50%股权 ， 双方按照50:50的股权比例设立一个合资公司 ， 然后在安邦委托下 ， 以代建、代销、代运营等方式 ， 作为专门处置安邦存量不动产资产的平台公司 。
当时的解释是 ， 由于邦邦置业本身没有资产 ， 是一个空壳公司 ， 所以“本次交易 ， 收购事项的代价为人民币0元 。 ”
2019年6月25日 ， 大家保险集团注册成立 ， 7月11日正式获批 ， 依法受让安邦人寿、安邦养老和安邦资管股权 。 随后 ， 大家财险成立 。 安邦成为过去式 。
那么 ， 加入合营公司两年 ， 远洋集团到底从中收获了什么？
根据2019年12月31日的经审核综合财务报表 ， 邦邦置业于2019年12月31日的经审核综合资产净值为约6650.5万元 。 依此计算 ， 邦邦置业50%的权益为3325亿元 ， 加上2500万元的实缴注册资本 ， 合计5825万元 ， 与本次的交易价格接近 。
此外 ， 远洋集团在2018年正式突破千亿 ， 2019年销售金额提升至1300亿元 。 规模中就包括了合营企业和联营公司的销售 ， 邦邦置业的应该也在里面 。
而除了规模 ， 按照当初约定 ， 还有代建费、品牌费等 。 远洋2019年年报就披露 ， 合营公司的成立 ， 为集团带来业务的同时 ， 集团充分利用其专门知识、资源及品牌为安邦集团的营运提供支持 。
根据当时双方协议 ， 2019-2021年 ， 远洋集团向安邦保险及其附属公司(包括邦邦置业)提供劳务外派安排、房地产项目咨询服务、品牌使用许可安排及物业租赁等相关交易的年度上限分别为2.6亿元、2.65亿元以及2.37亿元 。
但关于这部分收益的具体数额 ， 乐居财经查询年报 ， 远洋并未披露相关数据 。 其仅表示 ， 2019年度 ， 劳务外派安排、谘询服务、品牌使用许可安排及物事租赁的交易金额没有超逾各自的年度上限 。
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