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上市房企千亿新贵 含金量孰高孰低？

千亿之下 ， 皆是野心；千亿之上 ， 不止狂欢 。
2019年 ， 上市房企千亿俱乐部迎来了5位新成员 ， 即坚守华中的建业地产、闯出西南的蓝光发展、发迹于华东的滨江集团、深耕华南的中国奥园与美的置业 。 与2018年10余家新晋千亿房企相比 ， 数量虽小 ， 却带有丰富的地域特色 。
迈入千亿 ， 有提早撞线的惊喜 ， 有弥补遗憾的努力 ， 也有超额完成的自信 。 不过 ， 千亿门槛的入场券仅仅意味着新的开始 ， 更高一级的规模竞争即将到来——分化 ， 已经悄然渗透到了千亿级别的赛道中 。
在2018年破千亿的房企中 ， 有的高歌猛进 ， 迈入下个千亿；有的则放慢了脚步 ， 甚至被千亿新贵迎头赶上；更有老牌千亿房企不进反退 。 与此同时 ， 千亿之下 ， 龙光、华发、新力等准千亿房企也在后方虎视眈眈 。
诚然 ， 在行业集中度日益提升的当下 ， 挤入千亿窄门绝非易事 ， 但若想不失速 ， 还要拥有更强的实力 。 那么 ， 被打上“千亿”烙印的5位新贵 ， 含金量究竟孰高孰低？
你追我赶业绩爆发期有所重合
2019年 ， 5家新晋千亿房企合计实现销售额约5340.4亿元 ， 最高为中国奥园1180.6亿元 ， 最低为建业地产1011.5亿元 。 除中国奥园外 ， 其余4家房企规模差距并不大 。
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数据来源：房企年报
纵观上述新晋千亿房企 ， 虽然业绩起点各不相同 ， 但增速轨迹却有所重合 。 滨江集团、蓝光发展、美的置业三家房企4年间销售额的最高增速都出现在2017年 ， 分别为67.7%、93.0%及146.1% 。 彼时 ， 滨江集团的业绩在前一年刚刚创下“历史之最” ， 转年又迎来新的销售高峰 ， 最终决定在2018年冲击千亿；蓝光发展凭借着在成都、华东、华中区域大幅增长的销售额 ， 实现了整体业绩的突破；美的置业则抓住三、四线城市热销的机会 ， 连续两年大幅迈进 。
进入2018年 ， 中国奥园和建业地产迎来最高增速 ， 销售额同比增长分别约为100.2%与97.2% 。 是年年初 ， 前一年销售额还不足500亿的中国奥园在年底完成了全年销售目标730亿元的125%；而纳入轻资产销售额的建业地产几乎实现了销售业绩的翻倍增长 。 同时 ， 美的置业成功登陆资本市场 ， 并频频表示2020年千亿志在必得 。 然而 ， 有人欢喜有人愁 ， 年末滨江集团折戟千亿 ， 放言再战2019 。
此时 ， 中国奥园后来居上 ， 距离千亿近在咫尺 ， 而对末位的建业地产而言 ， 轻重资产销售额近900亿元是一个保守却又似乎可行的目标 。
不过 ， 在2019年 ， 5家房企纷纷放慢脚步 。 其中 ， 建业地产以39.8%的销售增速在2019年提前撞线千亿 ， 增速为5家中最高 。 其中 ， 轻资产销售增速达57.0% 。 而蓝光发展增速则由47.1%下滑至18.7% ， 为5家中最低 。 除建业地产外 ， 其余4家房企在2019年的增速均为4年间最低 ， 可见越接近阈值 ， 突破就愈发困难 。 从下降幅度看 ， 5家房企中增速降幅最大的是中国奥园 ， 下滑70.9个百分点；降幅最小的为滨江集团 ， 下滑6.4个百分点 。
从销售额复合增长率来看 ， 在2017-2019年 ， 建业地产与美的置业都达到了70% ， 分别为71.2%和70.0%；中国奥园约为66.5%；蓝光发展和滨江集团分别约50.0%与45.1% ， 起点高低、孰快孰慢一目了然 ， 但也不能忽视建业地产总销售额的29%为轻资产销售 。
4家房企增收不增利三费管控仍需加强
由于销售结算收入的滞后性 ， 房企的营业收入大多反映了前两年的销售情况 ， 而营收不仅与当时的销售情况挂钩 ， 也与房企交付项目的速度有关 。
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数据来源：房企年报
2019年 ， 5家房企中营业收入规模最高的为中国奥园 ， 约505.3亿元；最低为滨江集团 ， 约249.5亿元；其余3家房企营收在300-400亿元之间 。 从营收增速看 ， 最高为建业地产107.3% ， 其次是中国奥园62.9% ， 美的置业、蓝光发展、滨江集团分别为36.6%、27.2%及18.1% 。 当然 ， 建业地产2018年基数较小也不能忽略 。
在毛利、毛利率方面 ， 除蓝光发展以外 ， 其余4家房企均出现营业成本增幅大于营业收入增幅的情况 ， 即增收不增利 。 其中 ， 营业成本增幅最高为建业地产 ， 约134.9%；最低为滨江集团 ， 仅19.4% 。 值得关注的是 ， 建业地产的毛利率下滑幅度最大 ， 由2018年的34.7%降至2019年的26.0% ， 滨江集团、美的置业与中国奥园毛利率均有0.6-1.4个百分点的降幅 ， 唯有蓝光发展毛利率同比微增0.6个百分点至28.3% ， 但该数值仅高于建业地产 ， 毛利率最高为滨江置业35.1% 。 总体看来 ， 5家房企毛利率均处于25%以上 ， 其中美的置业与滨江集团的毛利率高于30% ， 在行业中处于较高水平 。
与营收具有滞后性不同 ， 三费反映了房企当期的费用支出情况 ， 尤其是销售费用会随着销售规模的增长出现水涨船高的现象 。
不过 ， 仅有中国奥园和美的置业的销售费用超过了20亿元 ， 分别为25.4亿元与21.4亿元 ， 同比增长66.0%及49.7% 。 销售费用最低为滨江集团 ， 约5.7亿元 ， 但由于前期较少的基数 ， 其涨幅最高 ， 约83.9%；而蓝光发展的销售费用则基本没有涨幅 ， 同比仅微增0.6% 。
从三费规模来看 ， 美的置业以62.9亿元居于首位 ， 中国奥园以52.9亿元紧随其后 ， 滨江集团仍为最低 ， 约18.5亿元 。 同时 ， 美的置业的三费增幅最大 ， 同比增长约59.2%；蓝光发展的费用管理最佳 ， 三费同比增长仅8.3% 。 虽然5家房企营收规模不同 ， 但三费占营收比例与三费规模整体呈现出正相关 ， 美的置业比例最高 ， 约15.3%；滨江集团最低 ， 为7.4% ， 同时也是三费占比有所增长 。
加减之下 ， 营收规模最高的中国奥园 ， 其42.0亿元归母净利润却排在第二；领跑的则是美的置业 ， 归母净利润约43.1亿元 。 而归母净利润最低的是滨江集团 ， 约为16.3亿元 ， 增幅也是最低 ， 约33.6% 。 更为重要的是 ， 滨江集团产生了约23.4亿元的少数股东损益 ， 占净利润的58.9% ， 比热衷于收并购的中国奥园还要高出不少 。
现金短债比均大于1降风险各有打法
即使成为千亿房企 ， 有息负债规模也是避不开的话题 。 规模扩张 ， 必然会带来相应的压力 ， 这让处于高速增长期的房企有某些相似性 。 不过 ， 总体而言 ， 5家新晋千亿房企各有各的打法 ， 现金短债比均大于1 。
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数据来源：房企年报
从有息负债规模看 ， 中国奥园427.7亿元为最高 ， 滨江集团120.1亿元为最低；但在增幅方面 ， 中国奥园排在第三位 ， 约75.9% ， 滨江集团由于前期基数较小以124.0%的增幅排在第一 。 值得一提的是 ， 美的置业2019年的有息负债规模有所下降 ， 降幅约44.9% 。
凭借强大的外部融资能力 ， 中国奥园2019年实现融资性现金流约463.2亿元 ， 同比大涨183.0% ， 期内现金增长130.5亿元 ， 通过增强流动性减少偿债风险；美的置业、蓝光发展则通过控制有息负债规模降低风险 ， 前者有息负债规模同比降低 ， 后者有息负债规模增幅由2018年的196.7%大幅降至42.3%；滨江集团、建业地产由于前期有息负债规模较小 ， 虽然出现同比翻倍的情况 ， 但风险依然较低 。
区域型特征较为明显土地储备差距较大
区域深耕与全国化布局 ， 同时向一二线城市转移 ， 已成为越来越多房企高效扩张的战略手段 。 不过 ， 在5家新晋千亿房企中 ， 项目布局较为集中 ， 区域型特征明显 。
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数据来源：房企年报
建业地产便是其中之一 。 自2002年开始固守河南 ， 此后不断下沉 。 尽管在2018年建业地产的业绩会上 ， 胡葆森首次松口表示“将有条件地走出河南” ， 但也只是以轻资产模式进行输出 ， 且都围绕在河南省周边 。
2019年末 ， 建业地产期末土储约5093万方 ， 其中约98.9%都位于河南省内 ， 仅有1.1%位于海南 ， 另有轻资产项目储备2394万方 。
【上市房企千亿新贵 含金量孰高孰低？】尽管河南省的下沉市场有较大的探索空间 ， 但局限于一个区域的布局令建业地产难以分散自身的风险 ， 不仅容易受到区域政策的影响 ， 同时随着强资本房企的侵入与其他本地房企的竞争 ， 建业地产的生存空间将被进一步挤压 。
与建业地产相比 ， 滨江集团的状况稍好但有限 。 截至2019年末 ， 以土储货值比例计算 ， 滨江集团在杭州内的土储货值占比57.3% ， 浙江省内非杭州的城市包括嘉兴、温州、金华、湖州等二三线城市占比25.8% ， 浙江省外占比16.9% 。 显然 ， 滨江集团仍是一家区域型房企 。
更为重要的是 ， 滨江集团的余粮非常有限 。 与其他4家房企相比 ， 滨江集团的土储面积明显较少 ， 总计2500亿元的货值也相对较低 ， 而2019年其新增土储面积仅为295万方 ， 且都位于浙江省内 。 即使位于舒适区 ， 滨江集团仍补仓乏力 ， 后续的规模增长令人担忧 。
储备同样相对较少的 ， 还有蓝光发展 。 截至2019年底 ， 蓝光发展待开发建面约1773万方 ， 与中国奥园等有相当差距 。
不过 ， 蓝光发展早已向川外迈进 ， 布局情况要优于建业地产与滨江集团 。 近年来 ， 华东、华中成为蓝光发展营收贡献较大的区域 ， 2019年末两区域土储面积占总土储的35% ， 而其在华南的土储占比也升至15% 。 同时 ， 蓝光发展也在强化更高能级城市的投资占比 ， 在2019年1121万方的新增土储中 ， 新一线和二线城市的比例约60%.
发迹于广佛地区的中国奥园与美的置业 ， 则坐拥珠三角成熟市场的优势 ， 拥有相对较多的土地储备且相对均衡的布局 ， 二者2019年的新增土储面积分列5家房企中的前二位 。
2019年年底 ， 中国奥园280个项目分布于85个境内外城市 ， 土储总货值约4585亿元 。 以货值占比计算 ， 中国奥园在华南地区储备占40% ， 中西部核心区约占24% ， 华东区域约占18% ， 环渤海约占11% ， 境外约占7% 。 中国奥园还拥有逾30个城市更新项目 ， 可售货值约2260亿元 ， 其中粤港澳大湾区占比89% 。
美的置业的布局则更为均衡 。 截至2019年底 ， 其278个项目分布全国59个城市 ， 在珠三角、长三角、长中游、华北、西南经济区土储分别为19%、26%、24%、16%和15% 。
同时 ， 曾依靠三四线城市大幅扩张的美的置业也在逐步进入高能级城市 ， 在其2019年新增土储面积中 ， 一二线城市占比达64% ， 长三角和珠三角区域占比58% 。
显然 ， 5家千亿新贵中 ， 已有悄然领先者 。
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文章来源:中国网地产


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