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原创 【会议直击】禹洲地产今年销售目标冲刺1000亿 首五月已完成超30%

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原创 【会议直击】禹洲地产今年销售目标冲刺1000亿 首五月已完成超30%
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【财华社讯】禹洲地产(01628-HK)召开股东周年大会 ， 公布其截至2020年5月份的销售表现 。 今年是公司千亿征程的关键一年 ， 2020年公司销售目标维持在1000亿元（人民币 ， 下同） 。 公司高级副总裁及首席财务官兼秘书邱于赓表示 ， 今年公司带着2019年累计的1800亿元货值冲刺千亿目标 ， 去化率只需要达到50% ， 就可达到全年目标 ， 而过去的去化率在60%至65% 。 今年首5个月已经完成千亿目标的超过30% ， 因此对冲刺千亿销售目标有信心 。
公司2020年首5个月合约销售金额达307.4亿元 ， 同比增长44.39% ， 权益占比约6成；合约销售面积为1905111平方米 。 此外 ， 累计的认购未签约金额为5.37亿元 。
公司2020年4月份合约销售金额为96.3亿元 ， 同比增长87.4%；5月份合约销售金额为107.51亿元 ， 同比大幅增加108.72% 。 5月公司合约销售面积为638591平方米 ， 5月合约销售均价约为16836元/平方米 。
邱于赓表示 ， 疫情最艰难的2月份 ， 公司提前开启网上营销、线上售楼等24小时的线上服务 ， 取得显着成效 。 随着复工复产 ， 4、5月公司长期布局的一、二线城市的销售业绩迎来强劲增长 。
买地方面 ， 邱于赓表示 ， 公司年初定下的买地预算是合约销售的50% ， 也就是1000亿中有500亿会作为买地预算 ， 现在看可能会往下调至约40% 。 “1月至5月 ， 我们一共只买了3块地 ， 还有一个较大的收并购项目在洽谈 。 这并不影响销售 ， 去年买地货值约1000亿 ， 足够达到今年销售目标 。 ”他解释说 ， 目前买地不太多 ， 主要是一、二线城市很多项目比较火 ， 价格也较高 ， 拿到这些项目很多会亏损 ， 因此会留意土地市场 ， 找到合适入场时机 。
公司今年加快区域布局的步伐 ， 除相继成立东部区域、江苏区域、福建区域之外 ， 西南区域和华南区域也在组建当中 。 公司表示 ， 在开闢深圳总部后 ， 会深耕粤港澳大湾区 。
公司早前购入香港西半山坚道物业 ， 该服务式公寓今年开始出租 ， 每单位租金约3至4万港元 。 谈及香港租务市场 ， 邱于赓表示 ， 香港房地产市场近期较波动 ， 租金有下调压力 。 但是 ， 随着疫情和社会稳定 ， 香港中环租务市场会在未来6个月逐步恢复正常 。 他透露 ， 坚道项目招租进程不错 ， 由于中环租务市场的客户群是收入较高人群 ， 受疫情影响较小 。 中环写字楼方面 ， 租金下调幅度在10%至15% ， 可以接受 。
近期 ， 国际评级机构均下调公司评级 。 穆迪将集团列入评级下调观察名单 ， 标准普尔5月底应发行人要求 ， 将禹洲地产“B+”长期发行人信用评级及其高级无抵押票据的“B+”长期发行评级撤销 。 对此 ， 邱于赓称 ， 公司不想再和这些机构合作 ， 认为对公司评级不合理、不公平 ， 令公司难以接受 ， “国际评级机构最近下调评级的行动 ， 不单针对我们一家 ， 而是对整个中国房地产行业相当悲观 。 ”
他亦强调 ， 下调评级对公司融资影响不大 ， 投资者不会单看评级决定投资 。 发债方面 ， 由于年初已在境外有两笔发债 ， 未来公司会考虑在境內发债融资 ， “我们拿到50亿元的內地私募债做再融资 ， 预计杠杆率会慢慢下降 。 ”他说 ， 目前公司流动性没有任何风险 ， 预期今明年收入是稳定增长 。
公司创始人及董事局主席林龙安、执行总裁许珂、高级副总裁及首席财务官兼公司秘书邱于赓、董事局主席行政助理李梅出席采访人员会并回答采访人员问题 ， 部分节录如下:
Q:随着国內疫情受控 ， 公司会不会加快买楼的节奏？对楼市政策如何看？对楼价走势的判断是怎样？
A：邱于赓：对于买楼 ， 我们一直按原有的计划进行 ， 有序地买房 ， 不会过快消化所有库存 ， 亦不会过分追求买楼速度 。 在政策方面 ， 国家有明确的“房住不炒”政策 ， 用房地产拉动经济不太可能 ， 未来1至2年市场将平稳发展 。 楼价方面 ， 国家对一、二线城市的限价没有放开 ， 房价未来1至2年将是平稳水平 ， 过快增长不现实 。 但是 ， 国家对房地产融资有稍作调整 ， 境內公募债市场、银行再融资等方面有稍微放松 ， 但是对整体市场的政策扶持不太可能出现 。
Q:公司分拆物管业务上市计划如何？今年上半年买地策略如何?
A：邱于赓：物管上市在合适时候会披露 ， 目前无法透露 。 我们今年初对买地的态度比较审慎 。 疫情爆发前 ， 我们在苏州买了两个项目 ， 总地价为50亿元 ， 权益大约为25亿元 。 除了土地招拍挂方式 ， 我们也有一些土地收并购项目 ， 会在适当时间披露 ， 这些项目货值并不低 。 上半年也会通过其他方式获得土地 。
Q:疫情下能不能追回销售目标？目前销售目标达到了多少？经济下行 ， 內地市场购买力走弱 ， 未来房地产有什么推动力？
A:邱于赓：1到5月份比去年同期已经有大幅的增长 ， 今年为307亿元 ， 去年上半年为270多亿 。 因此 ， 今年上半年的合约销售额和我们之前预设的目标差不多 ， 可以说95%的目标已经追回来了 。 由于一季度我们设定的销售目标考虑农历新年及假期因素 ， 本身不太高 。 疫情爆发在2、3月份 ， 我们本来的预算基数较小 ， 对公司整体销售目标影响不大 。 今年首5个月已经完成千亿目标的超过30% 。
房地产市场购买力和需求仍有 ， 但是一些三、四线城市由于医疗卫生配套不足 ， 购买力未完全恢复 ， 所以房地产销售的区域分化更加明显 ， 主要是一、二线城市对房地产的需求强劲 。
Q:公司过去三年毛利率下滑的原因 。
【原创 【会议直击】禹洲地产今年销售目标冲刺1000亿 首五月已完成超30%】A:毛利率下降不只我们一家 ， 如果和同规模的公司对比 ， 下降幅度差不多 。 在销售项目里大部分是通过招拍挂方式 ， 我们出价较保守 ， 但是政府推出土地的底价较高 ， 售价又受到限价影响 ， 所以毛利率下降是整个行业的趋势 ， 很难说大家降 ， 我们涨 。 未来1至2年我们希望将毛利率维持在约25% 。
作者：龙曼
编辑：彭尚京


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