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宋代国营“租赁”业：土地商品化和城市居住问题相协调的产物

引言：
土地自古以来都是国人和人民重要生存财富 ， 而对于古代封建政府而言 ， 田地更是社会稳定 ， 走向繁荣发展的基础 ， 因此往往都会将土地掌握在国家手里 。 可在宋代 ， 社会正值商品经济爆发阶段 ， 于是对于土地的制度显得十分模糊 ， 逐渐被默认为“自由私有”化 ， 而且宋政府也高度支持“土地”、“房屋”作为商品进行流通 ， 于是后世人称宋代为“田制不立” 。 这看似对宋朝廷极为打击的商业政策 ， 实际上是为了顺应商品经济的发展而做出的进步改变 ， 土地在流动的过程中产生交易和大量税收 ， 宋政府因此获利 。 在这样的背景下 ， 宋代因为“坊市”崩溃 ， 城市人口剧增 ， 还设立了“公租房”来获得盈利 ， 这实际是“国有土地”的商业化应用 ， 也在宋代为城市发展和人口居住提供了巨大的便捷 。 一、宋朝的“国有租赁行业”的覆盖和运作
1、“宋字号”租赁机构：“楼店务”
在北宋早期 ， 宋太宗完成了北宋统一战争后 ， 赵宋政权正式给予天下百姓信心 ， 这一时期 ， 来到汴京的人口剧增 。 大量的宋朝百姓来到都城 ， 都是为了谋求生计 ， 主要是想经商或者从事“工人”行业 ， 因此 ， 基层百姓占据外来人口的主体 。 在很长的一段时间内 ， 他们都只能在汴京城外搭建简易住所 ， 称为“草市” 。 那么对于十分支持商业的宋太宗 ， 他自然就看到了商机 ， 于是成立“皇家宋字号”租赁地产 ， 以供百姓居住 。
这个地产机构的名字就是“楼店务” 。 楼店务即为皇家的房产管理机构 ， 早在唐代及以前 ， 每个朝代都有一个相应的土地管理机构 ， 但宋代有着前所未有的改变是 ， 楼店务是“商业化”的皇家机构 。 当时的汴京“居住”需求是一个极大的商机 ， 就如宋代陶谷所述：“故僦赁取直者 ， 京师人指为钱井经商” 。 所以掌握有庞大国家力量的宋政府 ， 就在汴京城当起了最大的房东 ， 建设汴京城的过程中 ， 也在加大土地使用率 ， 实现“租赁”行业的利润最大化 。
但同样的 ， “楼店务”除了为了盈利 ， 实则也有一定的“协调意义” ， 陶谷的《清异录》就曾记载汴京住所的拥挤：“四邻局塞 ， 半空架版 ， 叠垛箱笼 ， 分寝儿女” 。 如此拥挤的环境 ， 对于没有足够金钱的普通百姓而言 ， 政府出面修建的“公租房” ， 的确更能缓解民生需求 ， 有助于社会稳定 。
宋代国营“租赁”业：土地商品化和城市居住问题相协调的产物
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2、宋代楼店务所覆盖的地区
宋代楼店务这一机构也并不仅仅是在汴京存在 ， 随着城市的逐渐发展 ， 如江南地区 ， 洛阳等地也出现了乡镇人口汇聚往城市的情况 ， 因此楼店务的“租赁”业务也在一些富庶的城市、州县展开 。 但是“宋字号”租赁地产的总部仍旧是在汴京城 。 《宋会要》有所记载 ， 宋代有十七个城市以及地方设立了“楼店务”的分机构 ， 用以解决当地百姓租房问题 ， 如杭州、苏州、常州、抚州等地 ， 都设有州级的“楼店务”分支 ， 而县级地区 ， 则有新昌县、吴江县等地 ， 可见“楼店务”的覆盖几乎都是在发达地区 ， 从某种程度来说 ， 直到南宋时 ， 楼店务的业务几乎对城市全面开放 。
大范围覆盖楼店务 ， 实际上对宋代政府收入有着巨大的辅助作用 ， 同样的 ， 也为大量积聚到州县城市的百姓们解决了燃眉之急 ， 这是一种共赢的方案 ， 比起以往时代 ， 刻板的“土地”买卖不仅导致成交量低 ， 更造成“贫富差距”的巨大化 。 而宋政府的“公租房” ， 则是让百姓有住所可以栖身 ， 而且价格并不高 ， 就如汴京城的“冷门地段”：“每间只赁得三文或者五文” 。 由此可见 ， 宋代“公租房”的价格并不会对普通百姓生活造成太大负担 。
3、政府“打广告”：贴告示招租
楼店务严格来说属于“皇产” ， 并不能算是严格的“政治机构” ， 虽然楼店务的运作主要也是由宋朝官员来进行的 ， 但却是属于“商业官员” ， 这也是宋代政府常见的一种“公务体制” ， 类似于现代的“经商公务员” 。 那么在汴京 ， 或是其他州县的“公租房”建好了 ， 政府自然也要去宣传 ， 才有人来居住 ， 由此而形成完整的产业链 ， 于是当地政府会使用当时最潮流也是最广泛的方法：贴告示招租 。
如《宋会要》中就有记载：“诏店宅务兵士二十人...... ， 召人承赁 ， 业即归营” 。 其中“店宅务”就是“楼店务”的别称 。 由此可见 ， 宋朝的公租房 ， 还是十分具有竞争力的 ， 在宣传渠道上 ， 能够以兵士和告示作为主要方式 ， 这无疑增加了“租赁”的公信力 ， 更受到百姓们的欢迎 。
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二、宋代“楼店务”发展的根源和社会土壤
1、手工业和城市就业造成的人口爆炸
宋代的商品经济 ， 重点在于“商品”的多样化 ， 虽然宋朝的疆域对比前朝越来越小 ， 可是宋代发达的“手工业”和“工艺技术” ， 众多国外物产原料大量输入宋朝 ， 让宋朝成为了当时亚洲大陆的“商品输出国” 。 因此 ， 手工业和城市服务业的兴起 ， 足以支撑农民百姓不再依赖耕地也可以保证生活温饱 ， 他们纷纷进入城市 ， 选择新的行业 ， 如此一来 ， 房屋需求暴增十分显著 ， 就如北宋汴京 ， 一度形成了“坊无广巷 ， 市不通骑”的拥挤场面 ， 而且宋代城市中 ， 并非仅有宋朝廷在进行着“租房”业务 ， 许多本地原住户 ， 也在通过“租房”变现获利 。
随着服务业的兴起 ， 租房行业也成为了“高收入”行业 ， 许多拥有房屋的百姓也可以享受一番以往“地主”的收入快感 ， 到了宋哲宗时期 ， 司马光就曾说过：“官户、寺院、单丁、女户有屋产月收僦及十五千” 。 所谓“十五千”便是一万五千文 ， 即是十五贯钱 ， 司马光觉得 ， 这些房东已经是妥妥的“地主阶级”了：“月掠房钱十五贯 ， 足供日用” 。 因此“重商”的宋政府 ， 更不可能放过这个巨大的商机了 。
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2、土地私有化造成的“房价高” ， 造房子也贵
宋代的土地是默认“私有化”的 ， 这就意味着富有者就会进行财富吞并土地 ， 其中宋政府就是最大的地主 。 随着时间的增长 ， 越来越多的土地被富贾所收购 ， 他们也成为了“私人营业”形式的“房地产开发商” ， 只是规模比不上宋朝廷而已 。 到了宋徽宗时期：“今太平岁久 ， 京师户口日滋 ， 栋宇密接 ， 略无容隙 。 纵得价钱 ， 何处买地”？这也反映了 ， 日益激增的城市人口 ， 不仅令楼宇的高度不断提高 ， 即便有钱 ， 也有人给出地价 ， 但是也无人愿意卖地 ， 即便是富贾来到汴京 ， 买一套房产也是极为困难 。
除此之外 ， 造房子也是一项十分复杂的工作 ， 如南宋时的曹彦约所言：“有钱欲盖屋者未必有木植 ， 有木植盖屋者未必便有生事” 。 由此可见 ， 宋代在城市盖房子的难度很高 ， 成本更高 ， 与之相比 ， 廉价的公租房反而就成为了宋朝人民的好选择 。
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3、宋代政府的“收入”补贴
北宋时便重商 ， 这与宋朝的耕地减少有关 ， 统治者寻求其他的“税收渠道” ， 因此 ， 在注重商业发展之余 ， 宋朝政府自己也下场 ， 成为全国最大的房东 ， 目的是为了创收 ， 增加国库现金 。 北宋时的“三冗”问题 ， 一直是北宋财政的拖油瓶 ， 久久未得解决 ， 为了缓解尴尬的经济窘况 ， “楼店务”这种既有助于民生和社会安定 ， 又能帮政府赚钱的“租赁”行业自然受到了宋代统治者的青睐 。 三、“楼店务”发展的意义和影响
1、宋朝廷重商的行为表率
随着时间的尺度在移动 ， 宋代“商业”属性愈加深刻 ， 早在宋太宗时期 ， 他就提出了“土地、店宅”属于商品范围之内的 ， 因此 ， 国家也可以利用资源优势 ， 来制造“屋宅”进行商业变现 。 这既是宋朝廷的收入方式 ， 也是一种政府表率 ， 从整体的经商环境而言 ， 宋朝廷的“经商”是推动了社会从商风气的一种发展 ， 所以宋代的商业才会发生如此大的变革 。 政府的推动 ， 越来越多的人进入城市 ， 成为商业生产的一环 ， 一直到南宋时期 ， 社会不仅没有退步 ， 还因为大量经商的国家环境 ， 而令宋朝变得无比富足 。
2、打造公平竞争的“国营企业”
宋代“楼店务” ， 不是垄断行业 ， 可以说 ， 宋朝廷正视来自于民间租房行业的竞争 ， 比起以往时代政府全面垄断的行业情况而言 ， 宋代政府更加公平且用商业平等的角度去看待“租赁”行业 。 这是封建国家机器的一次进步 ， 在宣传手段中 ， 宋朝也以“贴告示”这样接地气的方式招租 ， 由此可见 ， 在经营手段上 ， 楼店务是站在了市场中的普通位置 ， 没有垄断商业的特权 。
宋代国营“租赁”业：土地商品化和城市居住问题相协调的产物
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3、提供了“公租房”的历史借鉴
“公租房”可以说是城市进步的重要“生活元素” 。 楼店务 ， 从某种角度而言 ， 就是宋代政府具有“协调民生”意义的“公租房” 。 因为每一个时代 ， 因为地区发展的不对称 ， 所集中的人口数量也并非是对称的 ， 公租房制度是长期有效的“居住需求调和品” ， 也是大部分城市居民短时间或长时间过渡的必需品 。 宋代“楼店务” ， 可以说是一种商业智慧 ， 也是一种城市管理的智慧 ， 为后世提供了重要的参考元素 。 结语：
因为宋代房价高昂 ， 许许多多的士大夫都租过房住 ， 其实这反映了商品经济发达的社会下 ， 一种“生活”的平等化 ， 或许汴京百姓会有着稳定的住房 ， 而初来乍到的官员却不一定有着“特权”拥有房屋 。 楼店务出现的意义 ， 是一种社会风尚的转变 ， 随着宋代商业普及的地区、旅游业的兴起 ， 单一的“房地”思想发生改变 ， 因此 ， 租赁关系得到缓和并且受欢迎 ， 这对流动经济 ， 阶级的流动有着巨大的辅助意义 。
【宋代国营“租赁”业：土地商品化和城市居住问题相协调的产物】参考文献：《宋史》《清异录》《续资治通鉴长编》《宋会要》


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