从“两会”看楼市空间
文章首发于《城市开发》杂志2020年第5期
伴随着全国两会召开 ， 业界对楼市的猜想也拉开序幕 。 下面主要分析一下房地产的最新表述 。 现把2016年以来 ， 连续5年“政府工作报告”关于房地产政策的表述 ， 做归纳对比 。
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近五年“两会报告”对房地产的相关表述
丨分析：楼市市场周期的延续与变革
可以看出 ， 2016年的表述是“最友好”的 ， 那时正值去库存政策提出落地 ， 也是政策发力的时候 ， 很多地方取消了限购政策 ， 新一轮房地产牛市正在启动 。 在棚改政策上 ， 首次提出了货币棚改 。 事实证明 ， 对于三四线楼市来说 ， 货币棚改威力堪称“原子弹” 。
2017年做报告时 ， 一二线城市已经偏热、调控开始 ， 但去库存仍然在继续 ， 这时候强调“因城施测去库存” ， 并仍然在提“提高货币化安置比例” 。
2018年的政府工作报告 ， 关于楼市表述出现逆转 ， 开始强调“房住不炒” ， 而且提到了房地产税 。
2019年没有强调“房住不炒” ， 那时候（1月到3月） ， 楼市有一波小阳春 ， 北上广深甚至针对楼市减税降费 。 到了4月中旬 ， 政策才再次收紧 。 整体而言 ， 2019年的政府报告对楼市比较温和 ， 但提及了房地税 ， 把“稳妥”变成了“稳步” ， 有点想动的迹象 。 但到了下半年 ， 由于经济下行压力较大 ， 房地产税未能“一读” 。
丨主基调不变 ， 重点突出
跟前几年对比 ， 今年的政府工作报告对房地产的表述最简单 ， 字数最少 ， 可谓惜墨如金 。 最核心的一句话是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 因城施策 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 ”表述可谓中规中矩、没有表情和特征 。
而这句话的前一句是“深入推进新型城镇化 。 发挥中心城市和城市群综合带动作用 ， 培育产业、增加就业 。 ”可见 ， 新型城镇化才是当前中国最大的内需 ， 事关产业和就业 。 所以 ， 跟新型城镇化密切相关的房地产市场 ， 当然也不能冷场 。
值得注意的是 ， 今年没有提及房地产税 。 日前 ， 中央在“加快完善社会主义市场经济体制”的最新意见里 ， 提到“稳妥推进房地产税立法” 。 但后者是一个中长期计划 ， 而政府工作报告是针对今年的 。 所以 ， 2020年房地产税立法难有新的实质性进展 ， 这一点基本可以肯定 。
另外 ， 值得关注的是：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这句话没有出现在2020年的政府工作报告里 。
或许有人会提出疑问：2016年到2019年的政府工作报告里 ， 也没有出现这句话呀？这有什么稀奇的？
但要知道 ， 这句话是2019年7月首次被创造出来的 ， 出现在政治局会议通稿里 。 所以 ， 2019年和之前的政府工作报告里没有出现是正常的 。 创造了这句话之后 ， 它没有出现在最新一次的政府工作报告里 ， 值得留意 。
丨市场自由发挥空间存在
2020年政府工作报告对房地产、楼市的表述 ， 是过去5年来最简练的、最中性的 。 字数越少 ， 市场自由发挥的空间越大 。
“空间越大” ， 不是价格上涨的空间越大 。 暴涨暴跌是不允许的 。 但成交活跃 ， 是可以预期的 。 其实 ， 随着资金越来越充裕 ， 房地产商融资的成本越来越低 ， 各地土地市场已经开始启动 ， 很多城市卖地收入已经大幅超过去年同期 。
“报复性买地”已经开始 ， 报复性买房也在部分城市出现 。 但国家层面不希望房价大涨 ， 希望楼市成交活跃来带动相关产业 ， 提供更多就业岗位 。 如果涨幅太大 ， 会有新的调控出台 。 整体而言 ， 各地通过人才购房等方式 ， 正在给楼市松绑 ， 最新的案例是郑州 。 只要你有本科学历 ， 找一家郑州企业开出就业证明 ， 就可以买房子了 ， 已经不需要社保、个税年限 。 未来 ， 还会有更多城市这样做 。
作者系财经评论员 ， 原载“刘晓博说财经”
【从“两会”看楼市空间】来源：《城市开发》杂志2020年第5期
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