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千亿有息债压顶 | 透视国企地产

2020年黑天鹅突如其来 ， 房企大多面临流动性压力 。 金融街控股尤其如此 ， 截至4月末 ， 它的有息负债总额已经接近千亿 。
为了偿还债务 ， 金融街近日向深交所申请发行一笔小公募债券 ， 金额高达181亿 ， 已在5月27日获得了受理 。
前不久 ， 金融街发布的公告显示 ， 其累计新增有息负债超过了净资产20% 。 仅今年前4个月 ， 就新增了114.74亿的有息负债 ， 占2019年末净资产的29.43% 。 截止4月末 ， 其有息负债余额已经达到984.25亿 。
近几年 ， 金融街才开始在全国迈开扩张步伐 ， 谁料又遭遇新冠疫情 。 受疫情影响 ， 该公司一季度的营收和利润也都出现了大幅下降 ， 回款减少 ， 经营活动的现金流 ， 乃至现金和现金等价物的净增加额都变成了负数 。
今年以来频频发债的动作 ， 千亿有息负债压顶之下 ， 金融街展现出了对资金的渴求程度 。
短期负债增96倍
2020年一季度 ， 金融街仅实现了25.4亿元的销售额 ， 同比下滑65% ， 其中商务地产项目销售签约4.7亿元住宅地产项目销售签约20.7亿元 。
由于售楼处关闭、项目停工、商业运营项目也都因此关闭或减少营业时间 ， 金融街同期的收入和利润都大幅下降 ， 营业收入同比减少42.37%至22.45亿、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比更是减少了79.44% ， 仅为1.06亿 。
收入将近腰斩 ， 虽然要归咎于疫情对行业和市场的整体影响 ， 但对债务问题本就日渐紧张的金融街而言 ， 影响便是叠加的了 。
2019年末 ， 金融街的净资产为389.81亿元 ， 有息负债余额为869.51亿元 ， 但截止2020年4月末 ， 有息负债的数字就增加了近115亿元 ， 至984.25亿元 ， 已占其2019年末净资产的29.43% 。
增加的负债中 ， 除了33.93亿的其他负债 ， 主要就是非金融企业债务融资工具(SCP)和CMBS ， 金额82亿 。
乐居财经了解到 ， 2020年1-4月金融街先后发行了三期共计73亿元的超短期融资券 ， 利率均在3%以下 ， 另外还以其北京金融街中心项目为底层资产发行了一笔规模高达80亿但利率却低至2.8%的CMBS 。
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因有国企背景 ， 金融街融资利率往往比行业平均水平偏低 ， 但由于其有息负债规模过高 ， 需要支付的利息并不少 。
2019年 ， 金融街全年的利息费用高达20.17亿元 ， 而2020年一季度 ， 在营收和利润都大幅缩水的情况下 ， 其利息费用支出依然高达5.03亿 ， 几乎占了同期22.45亿营业收入的四分之一 。
根据今年一季度财报披露的数字 ， 截止2020年3月末 ， 金融街的短期借款就一下子从2019年末的5000万增加到了48.5亿 ， 另外还有一年内到期的130.83亿非流动负债 ， 仅此两项规模就已经接近180亿 。
而与同期的资金规模相比 ， 金融街的流动性问题就显得尤为突出了 。
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乐居财经从金融街一季度报告中获悉 ， 截止今年3月末 ， 其拥有的货币资金仅87.18亿 ， 同期经营活动现金流净额为-45.93亿 ， 投·资活动现金流净额-0.12亿 ， 筹资活动现金流金额22.96亿 ， 现金及现金等价物净增加额则为-23.09亿 ， 期末现金及现金等价物余额仅86.05亿 。
第二季度金融街及其子公司仍在持续发债融资 ， 除了集团层面向深交所申请发行181亿的小公募债券 ， 乐居财经还从企查查上获悉 ， 仅5月初金融街就一下子为旗下天津、北京、深圳、惠州4家子公司共计约19.13亿的贷款提供了担保 。
市值缩水 ， 不足200亿
起家于北京金融街项目的金融街 ， 也曾在商业地产领域''打出一片天'' ， 2014年才开始从北京迈步上海、广州 ， 但却因为接连获取项目的成本过高 ， 而项目开发周期较长 ， 使得资金承压 。
而后的2017年 ， 金融街决定加大力度向全国扩张地产开发业务规模 ， 陆续落子武汉、成都、苏州、佛山等城市 ， 却因为调控的加码陷入困境 ， 导致扩张过快但周转却过于缓慢 。
2018年金融街的存货 ， 从2017年的578.96亿一举增加到了776.38亿 ， 2019年末增加到800.41亿 ， 及至2020年一季度末 ， 这一数字已经变成了813.9亿 。
几年前 ， 安邦保险入主引发股争动荡后遗症、周转慢、区域布局踏错步 ， 种种因素综合之下 ， 导致了金融街的规模滞后和流动性困境 ， 债务也一升再升 。 2019年中 ， 为了还债的金融街还将上海金融街海伦中心两栋楼出售 ， 套现了10.54亿 。
今年以来因为业绩表现不够理想 ， 加之流动性问题日渐突出 ， 金融街的股价也是一路在波动中呈下降态势 ， 从1月份最高的8.27元／股降至近期最低的6.37元／股 ， 市值也不断缩水至200亿以下 ， 甚至不足其投·资性房地产项目估值的一半 。
据机构估值报告 ， 截至2020年3月份 ， 金融街在北京、上海、天津等城市共有14个写字楼、购物中心等投·资性房地产项目 ， 总建筑面积约为87.23万平方米 ， 于2019年末的市场估值约为423.83亿元 。
同期内 ， 包括上述14个项目在内 ， 金融街用于出租的物业资产共有约95.84万平方米 ， 另外还有约19.98万平方米的酒店、体育中心等经营物业资产 。
2019年 ， 以上这些持有性的商业运营资产 ， 共计为金融街带来了26.9亿的营业收入 ， 同比增长6% ， 实现息税前利润14.5亿元 ， 同比增长14% 。
整体而言 ， 金融街商业项目的营收在增长 ， 但从出租率看 ， 截止2019年末金融街出租率在90%以上的项目只有一半 ， 且基本是北京运营相对成熟的项目 ， 上海和天津的写字楼项目 ， 目前出租率仍在80%以下 ， 天津的两个项目更是不足70% 。
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金融街公告显示 ， 截止2019年末其投·资性房地产账面余额396.86亿 ， 其中完工的投·资性房地产的账面余额315.91亿 ， 在建投·资性房地产的账面余额80.95亿 。
换言之 ， 即便商业项目毛利率高达91.34% ， 但碍于开发周期较长 ， 部分项目仍需要投入大量的资金 。
趁着目前内房股物业分拆的热潮 ， 金融街也在今年1月份正式宣布 ， 要将其物业管理业务分拆赴港上市 ， 并递交了上市申请 。
截至2019年9月30日 ， 金融街物业为内地共137个物业项目提供物业管理及相关服务 ， 涉及在管建筑面积合共约1900万平方米 ， 同年内前9个月的收入则为6.91亿 。 从收入和在管面积等情况来看 ， 金融街物业的规模也尚在行业的中下水平 。
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文章来源:乐居财经
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