2000亿负债集中到期 富力面临债务大考
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穆迪下调评级
行业调控、融资收紧及疫情影响下 ， 高杠杆房企资金压力加剧 。 福晟、泰禾等千亿房企陆续“出事”后 ， 另一家重量级房企富力地产亦面临债务大考 。
富力地产昔日曾被誉为房企“华南五虎” ， 但近年来业绩颓势难遏 ， 陷入高负债的泥潭 。 5月25日 ， 穆迪将富力地产评级下调至B1 ， 展望负面 ， 反映出信用评级机构对这家华南房企偿付债务能力的担忧 。
最近十年 ， 富力地产的杠杆率一直居高不下 。 2017年-2019年 ， 富力的净负债率由170%上升至约200% ， 今年一季末又上升至257% ， 是杠杆率最高、最危险的房企之一 。
穆迪认为 ， 2019年末富力地产一年内到期债务约620亿元 ， 持有现金仅约380亿元 ， 加上测算后富力地产未来12个月的运营现金流 ， 不足以偿还上述债务 ， 只能借新债还旧债 。
财报数据显示 ， 富力将在这两年迎来债务到期高峰 。 去年末 ， 富力地产有息负债规模1971.41亿元 ， 一年内到期债务622.71亿元 ， 两年到期债务576.07亿元 ， 六成债务集中在2020、2021两年到期 。
今年以来 ， 富力的债务紧张情况并未改观 。 截至2020年3月末 ， 富力有息负债规模进一步攀升至2057亿 ， 其中短债869亿、账面现金337亿 ， 现金短债比进一步缩小 。
今年五月初 ， 富力地产100亿元公开债获批发行 ， 计划全部用于偿付主要在今年到期的7只人民币债券 。 截至去年末 ， 富力地产共有395.6亿元境内债券 ， 2020年、2021年到期债券分别为181亿元、191亿元 。
但穆迪指出 ， 疲软的经济形势和投资者的谨慎态度 ， 将加剧富力举借新债的不确定性 。 今年以来 ， 富力先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据以及10亿元的境内公司债 ， 100亿元公开债获批后尚未发行 。
去年底 ， 为偿还境外债务 ， 富力以13.68港元/股配股 ， 融资约37亿港元 ， 导致富力大股东持股稀释 。 目前 ， 创始人李思廉和张力分别持股富力30.99%和29.52% 。 富力地产最新市值约330亿港元 ， 股价不到10港元 。
富力危机
富力地产是粤系房企知名企业 ， 由李思廉和张力创办 ， 昔日靠“旧改”起家 ， 逐渐走商业和住宅并举路线 。 富力曾在广州珠江新城缔造辉煌 ， 亦曾北上成功打造北京富力城 ， 2007年前在行业中仅次于万科、中海等少数几家房企 。
但受到2008年全球金融危机重创后 ， 富力陷入低迷 ， 近年来逐渐滑落至二线房企 。 2014年后富力开始再度发力 ， 尤其是2017年拿下万达逾70家酒店资产的“世纪并购” ， 震动业内 。 富力不仅在此交易中暴赚130亿元 ， 更视此为重新崛起的良机 ， 喊出了2020年冲击3000亿销售额的目标 。
然而 ， 形势并未如富力想象的那么乐观 。 虽然富力在2018年成功迈入千亿房企业门槛 ， 但市场大势不佳加上自身问题 ， 2019年富力在降价促销的情况下也只完成1382亿元销售额 ， 同比仅微增5% ， 在头部房企中表现较差 ， 排位跌至房企前20名之外 。
此外 ， 富力巨资收购酒店资产 ， 虽然看上去一举多得 ， 纳入了长周期的优质资产 ， 但在去杠杆周期却变成了富力的沉重负担 。
【2000亿负债集中到期 富力面临债务大考】富力以184亿元并购万达72家酒店后 ， 在国内拥有90家酒店 ， 成为中国最大的房企系酒店集团 。 不过 ， 这些价值500多亿元的这些酒店资产 ， 沉淀资金多、回报周期长 ， 2019年贡献收入徘徊在70亿元出头 ， 不到富力总收入的8% ， 远低于外界的预期 。
低迷的销售、高企的债务杠杆 ， 导致富力从去年下半年起紧急刹车 。 2019年7月初 ， 富力还曾宣布入股华泰汽车 ， 但此后迅速宣布暂停 。 与此同时 ， 富力还在内部宣布暂缓拿地 ， 促销售、抓回款 。 2019年末 ， 富力地产拥有权益土地储备5790万平方米 ， 与2018年末几乎持平 。
但富力地产靠自身销售“造血”的能力羸弱 。 从回款率指标看 ， 富力远低于行业平均水平 ， 2019年回款率仅为62.2% ， 这直接影响了富力的现金流 。
自2012年起 ， 富力地产的经营性现金流已连续八年为负 ， 始终未得到改善 。 2017年-2019年富力地产的经营现金流分别是-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿 。
今年富力的销售形势更为严峻 。 此前 ， 富力将2020年销售目标定为1520亿元 ， 但前四个月受疫情影响仅完成约260亿元 。 此外 ， 富力的酒店收入今年也必然受到疫情沉重打击 。
严峻形势下 ， 富力还能否赢得投资人支持度过难关？这是对李思廉和张力的极大考验 。
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