目前澳洲哪个城市（悉尼or猫本or布里斯本）更适合投资房产
我是做澳洲房产的，主要经营范围也是题主所说的悉尼，墨尔本，布里斯班。最近处理的一些case和近期谈的客户情况上看，由于人民币下行，国内房产市场预期也并不看好，确实更多的客人和上的朋友考虑移民和购置海外房产了，甚至有一些刚好手头上只有100万左右的资金也在咨询投资澳洲房产的事项，不知道这到底算是好事还是坏事。
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在说哪个城市更适合投资之前，我先说澳洲公寓和别墅的区别，澳洲房产绝大多数是这两种住宅类型。
1.别墅对于多数区域的澳洲居民来说是主流住宅，可以理解成我们国内的普通住宅，小区住宅。所以当出现房屋供应不足的情况时，土地的价值即别墅会顺势上涨，别墅租金收益不如相同地段的公寓，因为公寓的每一套房子所拥有的土地比例很小，两者租金并不会相差太多，而别墅的价格却可以超出公寓价格甚至一倍之多。2.公寓在绝大多数城市还属于二级产品，公寓的增值速度慢，澳洲房产每年8-9%的增幅指的大多还是别墅。悉尼是特殊的，房屋的供应短缺严重，导致公寓型住宅也被更多的居民接受，加上去年以来最低的历史利率，所以能看到整个2016年悉尼公寓房的涨势。公寓的优势则在于租金收益较高，很多区域的rental yield能达到5%，保持着良好的现金流，在租金cover掉包括贷款和其他支出的情况下，每年还有有些盈余。这两者之间的取舍，就看每个购房人的不同需求了。投资前要明确个人的投资目的，是为了资产配置？资本增值？租金收益？子女留学？还是买房养老？同事衡量个人资金实力，是否能承担风险，比如现在的贷款政策。
贷款还是可以做，但是按照5成准备房款。
悉尼（额外印花税4%，额外地税0.75%)
深红色的部分2房中位价最低在65w澳币以上，其中拥有好的学区，重点规划的区域二手公寓价格普遍在80万以上了。海外人士且没有12月以上澳洲签证的人只能认购新房。 悉尼目前有近30个区公寓中位价超过100w澳币；
悉尼租金：
以chatswood为例，中位价95w澳币的两房，平均租金在655澳币/周，新公寓的项目是可以租到750澳币/周左右，每年租金收益4%，可以看到这个区域房价年增长率8.5%。 其他区域情况也是差不多，房价高，租金高，门槛高，收益可观。
和上海类似， 目前是房价的高点，现在买入的话，位置合适是保值的。 目前还是维持在1.5的基础利率上面，加上房屋公寓不足的情况，悉尼依旧是看涨的。
悉尼的别墅这里就不讨论了，有兴趣的土豪们欢迎私信！！！！！！！！！！！
二、墨尔本（额外印花税7%，额外地税1.5%左右）
去到墨尔本docklands,身处那里，视觉感观是相当震撼的，高楼耸立，一个个超高公寓拔地而起， 而实际上墨尔本市区的公寓已经严重的供给过量了，这直接导致了很多银行不给批复贷款，现在墨尔本city公寓的租金表现还是不错的，但未来1-2年大批公寓楼交房之后，公寓租金和房价会有下跌的风险。
可以发现到处都是在建的公寓，一下是之前拍视频录像截取
再来说个有趣的项目
这么狭窄的地方能建什么呢？
可以建一个这样的公寓，当时是一位朋友问我这个项目适不适合投资，我搜了下它的位置，当时心里面真的是一句xxx，而这种密度的公寓，在建的还有很多。
墨尔本的去年涨幅也过10%了，希望有增值回报的朋友们可以选择别墅。区域太多，在这里就不做推荐了。
三、最后说说布里斯班（额外印花税3%，无额外地税）
这是布里斯班与悉尼往年房价走势，按照过去房产周期上看，悉尼上涨之后，当两城市房价差距拉大时，布里斯班会跟着涨。
现在布里斯班不少区域也有过度开发的情况，比如city，south brisbane,west end,fortitude valley等等，south brisbane情况已经较为严重，新房的售价高于当地二手房价格过于多了。如果是希望持有正向现金流的，首选悉尼，其次是布里斯班，因为额外税费低，租金收益表现也很不错，布里斯班区域选择需慎重，至少新房的售价和当地的二手房价格要看清楚。
现金流没压力的话，墨尔本，布里斯班还是买别墅的好。
■网友的回复
首先题主拥有的是70万的预算还是说可用资金为70万呢，如果是可用资金为70万，那么不管题主在这三个城市选房都有很大的选择空间，但是如果是70万澳币的预算，那么我比较推荐的是布里斯班，因为布里斯班整体的房价是比悉尼猫本更低的，题主的这个预算可用在布里斯班核心地段挑选到挺多很不错的房子。因为目前以性价比来说，布里斯班房价的性价比是最高的，不仅是因为房价相对于其他两个首府城市来说是低的，就以租金回报和未来城市发展的涨幅来说也是会比其他两个首付城市要高很多。
所以对于题主的问题我想说目前布里斯班更适合投资房产
■网友的回复
首先对于题主的购房预算70万澳币来说，墨尔本与悉尼的投资房就已经超出预算了，毕竟在悉尼和墨尔本想要选择到好的投资房，价格肯定要比当地的中位价要高，其次是墨尔本与悉尼高昂的购房印花税（海外买家印花税：墨尔本 12.5%，悉尼 12% **布里斯班 6%**），然后是贷款难度 墨尔本与悉尼的房子贷款的难度越来越高，对于海外买家来说无疑是最大的限制（目前本人接触到的就有好几个客户是在买悉尼的房子因为带不了款而需要转卖或者放弃的）
反观布里斯班与黄金海岸的房产市场，这两年来布里斯班与黄金海岸这两个城市的房价不断上涨，但是房价对比悉尼与墨尔本这两个城市来说还是处于适合入手的时机，特别是2018年的英联邦运动会，将会带领黄金海岸的房产市场走上第一个巅峰，然后是2022年布里斯班的基础建设（机场的升级，城市地铁与城轨的开通，澳洲最大赌场皇后码头的建成与投入使用）都会大大推动城市的房价上涨，而且目前现阶段布里斯班与黄金海岸的两房公寓中位价在60万澳币左右，非常适合题主的购房预算，而且选择空间更广，更容易能选到适合投资而且题主也喜欢的项目与户型。
所以纵观来说，如果有70万澳币的购房预算，目前在布里斯班与黄金海岸这两个城市是最好的投资选择，有兴趣了解的话可以微信找我联系
■网友的回复
想投资澳洲房产选择哪个城市比较好呢？这里，小居给您简单的分析一下澳洲几个主要城市的投资概况，让您更清楚的了解澳洲房产市场。
1、悉尼
尽管悉尼房价日渐走高，但悉尼房产市场依然是澳洲最强劲的市场之一。持续的人口增长、较低的房屋空置率、有待提升的房产供应和重大基础建设投资都保证了悉尼强大持续的需求量。可持续的增长势头和大量的发展机会都使悉尼成为一座有利于创造个人财富的城市，未来年悉尼将继续吸引投资者和业主。然而，专家预测这一增长势头将有所放缓，投资者需要权衡房屋持有成本和租金回报率，并关注质量和地理位置。
【目前澳洲哪个城市（悉尼or猫本or布里斯本）更适合投资房产】
2、墨尔本
随着悉尼房价的日益提升，墨尔本已成为各州投资者相继追逐的投资宝地。由于融资难度高、优质开发地段不宜获取、预售承诺难以保证，墨尔本的新房源供应量预计在2017-2018年达到顶峰。与此同时，CBD公寓市场趋于成熟，市区中环地带的房屋处于供不应求，因为大部分房屋都为自住而非投资。对于CBD地区房屋供过于求的担心略显多余，数据显示该区域房屋空置率仅为1.9%。距CBD 15至30公里的新建楼盘具有极大的吸引力，相对优惠的价格受到众多当地、海外投资者的青睐。根据最新房产市场展望报告预测，未来，公寓和独立住宅价格涨势将放缓。
3、布里斯班
根据最新房产市场展望报告预测：2016至2019年间，布里斯班房产市场将会有6.5%的增长。由于新的可商用土地有限和巨大的市场需求，大部分行内专家都认同这一预测。公寓市场预期将会更多样化，随着 “安全投资转移” 概念被广泛接受，新的购买者和租赁者将更为看重房产质量。因为在房屋设计、设施便利性和价格方面，高质量的楼盘项目会更具有投资优势和盈利价值。
另外，值得关注的地区是布里斯班内环的租赁市场。随着各楼盘项目的竣工，该区域将会受到越来越多租客的青睐。现今，租赁市场依然保持良好的发展势头。租客们更加倾向于高质量的新公寓而非旧公寓，这一趋势在日后将更为显著。由于现代生活方式、便利性和更高的附加值，中环地区的租户正向市中心转移。
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■网友的回复
如果买房子有利好的话 70万澳刀的预算在哪儿投资又有着最大的回报率呢？本宝宝主要大学去向城市肯定就是悉尼或者猫本答：1、首先你要知道，没人可以告诉你哪里可以投资最大化，因为未来的事谁都不清楚，投资最终承担风险的是你，所以你这个问题本身有点误导性，你应该问，70w的预算哪里可以值得投资2、说到买房，基本都是自住或投资两方面，很多人说我想买一个自住兼具投资的，对于这个我只能呵呵了，自住是特么一个多么感性的东西，我就要我阳台朝东，喜欢看初升的太阳，很多时候自住的房子不一定适合投资，而适合投资的房子不一定适合自住。从自住考虑：70w的预算，墨尔本，布里斯班选择会多些，公寓基本的都没什么问题，别墅可以选择小的联排或者远郊的别墅，悉尼的话想在学校附近，那只能呵呵了……Ps；从自住考虑，如果选择公寓的话，尽量选择近郊低密度那种公寓，尽量不要选CBD等高密度区的apt，住起来不舒服，未来卖也是个蛋疼的问题，除非你无所谓卖不卖！从投资考虑：70w的预算悉尼：可以选择西北新地铁线一带的小House，远到riverstone啊这样的区；或者西南边的小house或者livepoor这样的未来有点前景的城镇中心的密度较低景色较好，街道安静的apt墨尔本：可以选择近郊好区的低密度Apt，面积大的；东南或东北远郊的House；成熟区的大占地联排（不好找）
■网友的回复
我在悉尼工作五年，存款不到LZ投资预算的1/6，房租涨价要心疼半天，所以这种问题邀请我让我真实的感到人生失去意义。
■网友的回复
随便拿出70万澳刀投资是工薪阶层omg，我是赤贫阶层$_$
■网友的回复
首先，在这三个城市进行房产投资都是不错的选择，个人建议选择题主不妨留意黄金海岸，因为英联邦运动会对整个城市基础设施建设和就业的推动作用可以看出，这个城市中短期增值预期更强。
其次，不知道题主指的70万澳元预算是手头先用可用资金是70万澳元还是说希望购房的总价是70万。如果是第一种，题主目前手上可用资金的总价是70万澳元，在昆州，维州选择空间极大，在悉尼也有较大的选择范围；如果希望总价在70万澳元之内，要根据题主具体个人资金情况来做出推荐了，基本上在悉尼总价70万澳元左右的房产，可选项目不多，建议转到昆州，总价70万还是能够在布里斯班，黄金海岸这些城市的核心区域买到不少高价值房产项目。
最后，除了房价价格本身的因素以外，还有必要考虑除房价以外的额外花费，例如律师费，FIRB申请费和印花税等，其中印花税是一个大头有必要注意，以下是7月1日之后，新州，昆州和维州目前对海外买家印花税的一个对比供参考：
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