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远洋集团19.67亿收购上海楼宇 今年下半年集中供货

_本文原始标题：远洋集团19.67亿收购上海楼宇今年下半年集中供货来源：投资者网
受疫情影响 ， 远洋集团的销售出现降速 ， 全年供货准备集中在下半年 。 不过 ， 集团的资本运作轻车熟路 ， 在上海中心城区斩获一栋价值可观的楼宇
远洋集团19.67亿收购上海楼宇 今年下半年集中供货
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《投资者网》蔡俊
近日 ， 《投资者网》获悉 ， 远洋集团（HK：03377）斥资将近20亿元 ， 收购了上海中心城区的一栋楼宇 。
交易前夕 ， 远洋集团刚完成上海另一处项目的退出 。 白驹过隙间 ， 集团的资本运作炉火纯青 。
然而 ， 今年前四个月集团的表现疲软 。 受困疫情拖累 ， 完成销售额不到全年目标的两成 。 主要的供货 ， 集中在下半年 。
近20亿元收购上海楼宇
远洋集团收购的新楼宇 ， 为上海越虹广场 。 对手方是光大资本 ， 成交总价19.67亿元 。
整个交易由集团全资控股的远洋资本完成 。 这家成立于2013年的公司 ， 近些年资本动作不断 。 不仅收购了上海元博酒店 ， 还发行13亿元REITs产品 ， 甚至对美行思远国际艺术教育、甲乙丙丁网进行A/B轮融资 。
拿下项目前 ， 远洋资本刚宣布完成对上海大宁商业广场的退出 。 该广场2017年被远洋资本收购 ， 三年时间不到 ， 退出IRR（内部收益率）高达30% 。
大宁项目的买方为一家国际财团 ， 由英国、马来西亚、香港等四家地产商联合组成 ， 总斥资2.1亿美元（约人民币15亿元） 。
前脚脱手资产 ， 后脚就立马扫楼 。 地产买卖的资本游戏 ， 远洋资本轻车熟路 。
越虹广场位于徐汇区虹漕路88号 ， 属上海漕河泾科创园 ， 地上建筑面积5.59万平米 。 在周围一众上世纪老楼的包围下 ， 2015年开业的越虹广场 ， 外立面新颖 ， 内部硬件水准高 ， 距离两条地铁咫尺之遥 ， 是漕河泾最好的楼宇之一 。
然而 ， 远洋集团对光大资本的收购单价 ， 仅为3.52万元/平米 。 今年四月 ， 茅台在距离漕河泾5公里远的近郊七宝求购楼宇 ， 单价也超过5万元/平米 。
对此 ， 远洋集团回复《投资者网》：“根据漕河泾商圈近期大宗交易的价格来看 ， 单价均在4万-5万之间 ， 虽不排除有部分散售交易价格略高 ， 但整体对标整售资产的单价均在4万-5万区间 。 本次交易为与卖方的直接交易 ， 且收购时该资产出租率有限 ， 具备一定价格优势 。 基于此 ， 公司认为该资产后续有较大提升空间 ， 可发挥远洋集团强资管能力进行改造提升 ， 改善租赁经营情况 ， 该笔交易也符合公司所坚持的增值投资策略 。 ”
据悉 ， 远洋集团与光大资本完成交割后 ， 越虹广场仍然对外出租 ， 并非自用 。 从IRR看 ， 物业的回报将非常诱人 。
作为漕河泾的品质楼宇 ， 越虹广场大约每日租金5元/平米 ， 主力租户包括58同城、健一网等科技企业 ， 一年可产生租金9000万元左右 。
未来的漕河泾 ， 将打造成上海科创的高地 。 一位活跃在上海大宗交易市场的人士表示 ， 越虹广场的租金与周围旧楼持平 ， 是明显的价值洼地 ， 租金有继续抬升的潜能 。
这是一场击鼓传花的资本游戏 。 远洋集团从光大资本那里接手 ， 待价格攀升时 ， 可能又会出售越虹广场 ， 一如上海大宁商业广场的操作 。
无限资本游戏
越虹广场的收购案 ， 是远洋集团这些年资本布局的一个缩影 。
2017年7月 ， 远洋集团官方宣布 ， 旗下的远洋资本通过境外股权交易 ， 收购中银资产包 。
所谓资产包 ， 指的是一揽子楼宇项目 。 拆开中银的大包裹 ， 里面装载六处物业 ， 包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦 。
人类历史长河里 ， 低买高卖与化整为零 ， 永远是最原始 ， 也是最有效的生财之道 。
整体收购六处物业后 ， 远洋资本开始分拆出售 。 14个月后 ， 北京硅谷亮城就以超50%的IRR退出 ， 紧接着成功出售成都华敏翰尊大厦 。 算入上海大宁商业广场 ， 未到三年 ， 资产包就消化一半 。
资产包中剩下的几个楼宇 ， 目前也运营平稳 。 根据2019年报 ， 北京海淀区的钻石大厦出租率100% ， 上海海兴广场也有7成出租 。
对此 ， 远洋集团回复《投资者网》：“三处物业资产当前均为成熟经营状态 ， 拥有稳定的现金流 ， 同时具备明显的潜力优势 。 远洋集团拥有经验丰富且对国内商业物业市场充分了解的交易团队 ， 也拥有强大的资源整合能力 ， 公司将根据自身发展战略和业务需求实施相应规划 ， 根据市场情况和公司需求择机出售 。 ”
娴熟操作的另一面 ， 是远洋资本的运筹帷幄 。 左手高价卖楼 ， 右手逢低买楼 。
2018年 ， 北京中硅谷亮城交割完两个月后 ， 远洋资本就收购了上海元博酒店 。 该栋物业以债转股的方式完成 ， 接手后公司对其进行大刀阔斧的改造 ， 变为现金流回报更高的“公寓为主 ， 商办为辅”的综合体 。
无独有偶 ， 越虹广场也遵循了这个套路 。 只要前期募到充沛资金 ， 中期逢低收购 ， 后期溢价套现 ， 这场进进出出的资本游戏可以无限下去 。
截至2019年 ， 远洋资本的管理规模突破970亿元 。 在国内地产基金领域 ， 已然超越同行 。
供货放在下半年
不过 ， 资本运作的风生水起 ， 也不能掩盖远洋集团的销售降速 。
2019年报显示 ， 集团去年实现营业额459.67亿元 ， 同比增幅高达49.64%；除税后净利润51.56亿元 ， 同比增长12.26% 。
然而 ， 报告期内集团协议销售额为1300.3亿元 。 尽管实现将近20%增速 ， 但离2019年1400亿元的目标 ， 还差了100亿元 。
言犹在耳 。 2018年集团成立25周年大会上 ， 董事局主席兼行政总裁李明 ， 野心勃勃地喊出未来的三年目标：2000亿元 。
彼时楼市刚经历一线城市大涨、二三线城市去库存的热火朝天 ， “2000亿”就此成了地产商论资排辈的门槛 。
根据各大公司的销售数据 ， 截至2019年末 ， 前十大地产商的销售额均超过2000亿元 ， 前三名甚至超过5000亿元 。
如此来看 ， 李明的“2000亿”着实是个小目标 。 即便如此 ， 这个目标似乎近在咫尺 ， 又渐行渐远 。
出于楼市不明朗的行情 ， 集团将2020年销售目标定为1300亿元 ， 与去年实际销售持平 。 不过 ， 最新公告里 ， 今年公司前四个月的销售额约236亿元 ， 还不到全年目标的两成 。
春节返乡置业向来是楼市促销的高峰 ， 但突如其来的疫情 ， 打断了各大开发商的如意计划 。 下一轮楼市高峰 ， 还得等到三季度的金九银十 。
【远洋集团19.67亿收购上海楼宇 今年下半年集中供货】对此 ， 远洋集团回复《投资者网》称：“全年供货主力集中在下半年 ， 受供货节奏的影响 ， 上半年销售额贡献较少 。 ”（思维财经出品）■
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