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分拆物业赴港上市，上市房企打的是什么算盘？

分拆物业赴港上市，上市房企打的是什么算盘？
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房企们正在前赴后继地分拆物业公司赴港上市 。
5月10日晚 ， 荣盛发展（002146.SZ）发布公告称 ， 拟分拆所属的荣万家生活服务股份公司到香港联交所主板上市 。
5月14日 ， 在金科股份（000656.SZ）的股东大会上 ， 《关于公司所属金科物业服务集团（下称：金科服务）到境外上市的方案》获得99.96%的赞成票顺利通过 。
除了上述两家上市公司 ， 阳光城（000671.SZ）、深圳控股（00604.HK）、朗诗绿色集团(00106.HK)、世茂房地产(00813.HK)近期也明确表示 ， 正在考虑分拆物业公司赴港上市 。
前些年房企的快速扩张 ， 让旗下的物业公司充分享受到发展红利 ， 动辄一年能有数亿元的净利润 。 面对急速扩张的物业市场 ， 物业公司们也意识到一点：一旦能在资本市场募集到资金 ， 有望通过收购同业的方式迅速做大做强 。
大家会有疑问：为什么房企旗下的物业公司 ， 不选择A股 ， 而是选择到H股上市？
这里面的原因是 ， 这些物业公司是由房企分拆出来 ， 涉及到的关联交易金额巨大 。 在A股IPO时 ， 监管部门会要求上市公司强化独立性 ， 逐渐减少关联交易 ， 而这些物业公司虽然已经分拆 ， 但难以摆脱对其关联房企的依赖 ， 从而在上市的操作层面构成实质性障碍 。
按照流程 ， A股上市公司分拆子公司赴港上市 ， 需要先向中国证监会提交申请 ， 待中国证监会批准后才能放行 ， 这一过程如果顺利的话 ， 需要2-3个月 。 而在H股上市后 ， A股上市公司还要向中国证监会申请对子公司股份进行H股的“全流通” 。
分拆物业赴港上市，上市房企打的是什么算盘？
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香港资本市场实行的是注册制 ， 不会涉及关联交易占比的问题 。
香港资本市场非常欢迎物业公司上市 ， 给予了比房企更高的估值 。
【分拆物业赴港上市，上市房企打的是什么算盘？】比如 ， 碧桂园（02007.HK）的PE是4.90倍 ， 碧桂园服务（06098.HK）的PE是54.28倍；新城控股（601155.SH）的PE是5.61倍 ， 新城悦服务（01755.HK）的PE是58.08倍 。
这背后的逻辑是 ， 房企前期需要大量的资金投入 ， 负债率通常都很高 ， 而且房地产行业慢慢成为一个强周期产业 ， 时而景气时而萧条 ， 物业公司则是轻资产模式运行 ， 现金流非常稳定 ， 而且负债率低 。 还有 ， 物业公司管理着大量的业主 ， 容易形成一个社区O2O的平台 ， 成为互联网行业里面常说的“流量入口” 。
这一切 ， 使得物业公司的估值水涨船高 。
H股有27家物业公司 ， 有10家PE在40倍以上 ， 有7家PE在20-40倍 ， 有10家在20倍以下 。
具体到一些房企旗下的物业公司 ， 保利物业（06049.HK）的PE是89倍 ， 绿城服务（02869.HK）的PE是62倍 ， 中海物业（02669.HK）的PE是55倍 ， 雅生活服务（03319.HK）的PE是42倍 ， 佳兆业美好（02168.HK）的PE是28倍 ， 蓝光嘉宝服务（02606.HK）的PE是17倍 。
因此 ， 对于房企而言 ， 若把物业分拆拿到H股上市会非常划算 。
以金科服务为例 ， 它在H股上市后的PE可能在30倍左右 ， 若乐观一点 ， 不排除能到40倍、50倍 。
上市后的金科服务价值几何？
根据财报 ， 截至2019年末 ， 金科服务的总资产为40.46亿元（若无特别注明 ， 均为人民币元） ， 净资产为5.56亿元 。 2019年 ， 金科服务实现营业收入27.54亿元 ， 净利润4.06亿元 ， 其中归属于母公司所有者的净利润3.97亿元 。
若按30倍PE估算 ， 金科服务上市后的市值为120亿元 ， 折合为131亿港元 。
若按40倍PE估算 ， 金科服务上市后的市值为160亿元 ， 折合为175亿港元 。
若按50倍PE估算 ， 金科服务上市后的市值为200亿元 ， 折合为218亿港元 。
在金科服务上市前 ， 母公司金科股份持股75% ， 若发售25%的H股 ， 金科股份的持股比例将下降为60% ， 按金科服务120亿元-200亿元的市值估算 ， 金科股份持有的这部分股权市值为72亿元-120亿元 。
截至5月15日收盘 ， 金科股份的市值为428亿元 ， PE为7.5 ， 不出意外的话 ， 金科服务在H股上市以后 ， 会对金科股份的股价有正面促进作用 。
这种操作实际上是一个资本魔方 。
上市公司把低估值的资产分拆出来 ， 把它放到另一个市场上获得高估值 ， 有利于上市公司整体的市值提升 。
一位浸淫资本市场多年的人士感慨：“大部分的房企老板都是民营企业家 ， 他们的嗅觉是何等敏锐 ， 一出一进之间 ， 财富大幅增加 ， 这些的好事谁会拒绝？”


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