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三巽集团负债激增至204% 专家热议二度IPO胜算有多大

继2019年10月递表赴港谋求上市后 ， 安徽小房企三巽集团最近选择第二次继续上市 。 这条已走了半年多的上市之路 ， 显然相比以往 ， 当前的市场环境更具不确定性 。 与此同时 ， 高扩张下三巽集团的经营活动所用现金流量净额已常年为负 ， 2019年为负19.13亿元 。 那么该企业两度上市努力能否如愿达成？业内似乎并不看好上市时机 。 反过来 ， 一再押注上市也验证了三巽负债激增型扩张模式必然存在资金压力 。
三巽集团负债激增至204% 专家热议二度IPO胜算有多大
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《投资者网》郑小琳
4月27日 ， 三巽控股集团有限公司（下称“三巽集团”）在港交所重新提交了招股书 ， 这是三巽集团第二次递交招股书 。
2019年10月17日 ， 三巽集团首度递交上市招股书 ， 不过到今年4月17日该进展宣告失效 。 也就是说 ， 仅仅十天时间 ， 三巽集团选择了再战上市 。
据最新披露的招股书显示 ， 三巽集团是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的住宅物业房地产开发商 。 自2014年起涉足房地产 ， 短短五年时间三巽集团的销售额突破了百亿元 。
但需指出的是 ， 与大多数杠杆驱动型房企一样 ， 百亿销售的背后 ， 三巽集团也采取的是加杠杆扩张模式 。 公司业绩在攀升的同时 ， 其债务规模也逐步上升 。 从2019年10月至今 ， 三巽集团上市之路已过半年时间 ， 而今年4月再度递表 ， 业内人士认为 ， 在国际疫情持续冲击资本市场的大环境下 ， 其上市存在更大不确定性 ， 而如果不能如期完成融资 ， 也将影响公司资金状况 。
高扩张下负债激增至204%
2017年起 ， 偏安一隅的安徽小房企三巽开启了扩张计划 ， 土地储备从当年年12月31日的220万平方米增加至2020年1月31日的400万平方米 ， 其中安徽、江苏、山东占比分别为89%、4.7%和5.5% 。
截至2020年1月底 ， 三巽集团拥有36个处于不同开发阶段的项目 ， 覆盖三个省的九个城市 ， 包括安徽省的滁州、亳州、合肥、淮南、阜阳、安庆及宿州、山东省的泰安及江苏省的南京 。
事实上 ， 在持续三年大量拿地之后 ， 三巽集团的负债规模也在快速攀升 。 招股书显示 ， 2017年至2019年 ， 该公司未偿还借款总额分别为5.14亿元、7.09亿元及17.57亿元 。 期内 ， 借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%及12.3% ， 远高于行业融资利率水平 。
比如 ， 以近期发债融资的阳光城、蓝关发展、旭辉控股为例 ， 年融资利率普遍在6%-7%左右 。
资产负债比率方面 ， 三巽集团由2017年的132.6%上升至2019年的204.0% 。 “主要由增加土地收购及物业开发的融资需要使得总借款有所增加 。 ”对于2019年的借款增加 ， 三巽集团在招股书中解释称 。
截至2019年年底 ， 三巽集团的账面现金为2.86亿元 ， 对于未偿还的17.57亿的借款而言 ， 难免有些杯水车薪 。 同时 ， 现金流方面 ， 高扩张下三巽集团的经营活动所用现金流量净额已常年为负 ， 2019年为负19.13亿元 。
“一般来说 ， 房企的规模越小 ， 融资的难度也越大 ， 也更容易造成融资成本上升 。 从近两年来看 ， 虽然市场整体的流动性在放松 ， 尤其是今年降息、降准的大背景下 ， 房企融资的压力有所缓解 。 但对于中小房企来说 ， 流动性放松的利好程度远不及大型品牌房企 ， 这也就造成了众多中小房企在融资层面依然承压的现状 。 ”58安居客房产研究院分院院长张波向《投资者网》表示 。
同时 ， 一位熟悉地产的业内人士也认为 ， 与大型房企不同 ， 小房企由于融资能力弱、自身资金有限 ， 高扩张路线将产生较高经营风险 ， 同时 ， 随着规模型房企市场地位愈发稳固且集中 ， 中小房企的生存空间依然有限 ， 这也是很多中小或区域性房企不得不当下背水一战急于上市的原因 。
【三巽集团负债激增至204% 专家热议二度IPO胜算有多大】专家称二度IPO不确定性较大
2020年 ， 房企赴港上市热度不减 。 据《投资者网》梳理 ， 今年以来已有文一地产、金辉控股、领地集团、大唐地产等多家中小房企赴港上市 ， 但需指出的是 ， 2019年赴港上市的内地房企中 ， 已有超过5家房企赴港IPO遇阻 ， 其中也包括三巽集团 。 2020年 ， 坚持赴港上市的三巽集团二次IPO ， 胜算还言之过早 。
“三巽二次递表的成功性依然存在较大的不确定性 。 ”张波直言 。 在他看来 ， 一方面近两年房企截止赴港上市的热情很高 ， 不少中小房企的确也顺利在港上市 ， 但在港上市房企的整体股价表现并不如人意 ， 也在一定层面显示出市场对于内地房企的谨慎度较高；另一方面房企在港上市的难度也在不断提升 ， 并且这一趋势短期内很难改变 。
广州知名房地产专家韩世同向《投资者网》表示：“从目前很多中小型房企赴港IPO接连失利的情况分析 ， 三巽集团IPO的胜算概率预计也不会太高 ， 一方面 ， 居高不下的高息债务或成为其IPO的‘拦路虎’ 。 同时 ， 在当前资本市场受国际严峻疫情冲击的大环境下 ， 房企上市会更不容易 。 当前 ， 海外疫情仍在持续发展 ， 疫情对资本市场产生的冲击及影响并未完全显现 ， 在这样的环境下 ， 房企IPO成功的概率在一定程度上会有所降低 。 ”
在他看来 ， 目前在房地产行业中小房企的大多数的归宿均是被大企业兼并、收购等 ， 因此 ， 在房企规模愈发集中的大背景下 ， 选择上市这条路径发展的小房企 ， 无疑会面临更大的生存压力 。 同时 ， 资本市场上 ， 对于估值、资产规模相对较低的房企 ， 很难给予较大的认可 。
从此次更新板的招股书来看 ， 体量较小的三巽集团 ， 当前的业绩波动明显 。 据披露 ， 2017年至2019年 ， 公司营收分别为2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元；净利润分别为亏损562.7万元、5762.3万元、4.42亿元 。 而关于2019年收益变化 ， 三巽集团在招股书中表示：“主要由于项目已交付的建筑面积增加 。 ”
对于2020年存在高额债务及不确定性的三巽集团会成功上市吗？新冠疫情冲击房企的同时 ， 是否影响公司2020年的销售目标？在中小房企生存难的大环境下 ， 三巽将如何夹缝求生？就上述种种疑问 ， 《投资者网》联系三巽集团相关负责人 ， 但一直未收到任何回应 。 （思维财经出品）■


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