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解局 | 无锡83亿土拍里的旭辉重仓计划

解局 | 无锡83亿土拍里的旭辉重仓计划
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观点地产网疫情之后楼市逐渐复苏 ， 各路房企纷纷铆足马力 ， 你追我赶地加快着拿地、开工和销售的步伐 。
5月9日这天 ， 江苏无锡上演了一出“抢地大战” 。 一共出让五宗地块 ， 最终成交总金额达到82.79亿元 。 其中 ， 编号XDG-2020-10号地块的争夺最为焦灼 ， 总共竞拍了170轮才最终落锤 ， 溢价达到35.23% 。
本场土拍中 ， 最大的赢家是旭辉 ， 同时其也是上述XDG-2020-10号地块的竞得者 。 除此之外 ， 旭辉当天还以25.98亿元的价格拿下了另一宗编号为XDG-2019-52号的地块 ， 溢价22.66% 。 至此 ， 旭辉共斥资45.44亿元补仓无锡 。
各地土拍逐渐恢复以来 ， 旭辉频频出手 。 据观点地产新媒体不完全统计 ， 自3月以来 ， 旭辉分别在南宁、杭州、青岛等地落子 ， 拿地总金额超过110亿元 。
在此其中 ， 不难看出的是旭辉对于无锡这座城市的偏爱 。 一个月内 ， 旭辉已经在无锡拿下三宗住宅地块 。
接连扩储之下 ， 对于企业的资金实力是一种考验 。 一般来说 ， 想要在大肆补仓的同时保证流动性的安全 ， 房企往往会选择采用引入合作者的方式去拿地和开发 ， 旭辉当年在规模狂奔时也曾是这种合作模式里的个中老手 。
不过 ， 对于如今的旭辉而言 ， 或许又会有不一样的选择 。 在今年3月的业绩会上 ， 旭辉掌门人林中曾表示 ， 今年旭辉计划进一步提升权益占比 。 “今后的买地权益都会放在68%-70% 。 这样未来三年销售权益也将逐步提高 ， 今年60% ， 明年65% ， 后年70% 。 ”
45亿“重仓”无锡
无锡在复工之后土地出让并不多 ， 而在上一次土拍现场中 ， 也同样出现了旭辉的身影 。 加上这次拿地 ， 旭辉一个月内在无锡的投资金额达到53.21亿元 。
9号这天 ， 无锡共出让5宗住宅地块 ， 总出让面积为35.88万平方米 。 经过一番争夺后 ， 万科、正荣、康桥各得其一 ， 剩余两宗则被旭辉收入囊中 。 相比这三家 ， 旭辉的拿地过程显得属实不易 。
从现场情况来看 ， 旭辉所拿的两宗地块竞价均在百轮以上 ， 溢价也都超过了20% 。 其中 ， 在156轮举牌之后 ， 旭辉旗下的无锡和泾商务咨询有限公司以25.98亿元竞得位于经开区的XDG-2019-52号地块 ， 竞拍耗时四个半小时 。
该地块成交楼面价为1.73万元/平方米 ， 溢价率22.66% 。 该地块出让面积为8.34万平方米 ， 容积率1.8 ， 建筑面积15.01万平方米 。
据市场人士介绍称 ， 该地块吸引了旭辉、恒大、金科、禹洲等几家房企参与竞拍 。 在竞价到了140轮之后 ， 现场仅剩下旭辉和禹洲两家房企反复博弈 。 “感觉大家还是持谨慎态度的 ， 虽然拍了很长时间 ， 但大家的加价幅度基本上都保持在最低数 。 ”
在此之后 ， 旭辉又以19.46亿元再拿下位于滨湖区的XDG-2020-10号地块 。 该地块吸引了包括禹洲、新城、金融街、恒大、新力、中海等14家房企报名 。 经过170轮的鏖战后 ， 旭辉最终胜出 。
“无锡是旭辉布局的重点城市之一 。 ”旭辉方面向观点地产新媒体介绍说 ， 在2019年里 ， 旭辉在无锡实现了88亿元的合约销售额 ， 占总合约销售金额的4.4% 。
该人士进一步介绍说 ， 旭辉布局的众多城市中 ， 无锡去年在单城市合约销售额中排在了第8位 。 “截至目前 ， 旭辉在无锡共有9个项目 。 这个城市的市场容量较好 ， 人均GDP也比较高 。 按照旭辉目前的布局情况看 ， 未来我们在无锡是有机会突破百亿的 。 ”
对于旭辉的这次“重仓” ， 有坊间猜测其或许会考虑资金、溢价风险等因素 ， 而选择引入合作者一起开发 。
对此 ， 旭辉并未透露具体开发方式 ， 但其表示 ， 本次拿地的价格并没有处在高位 。 “本次获取土地的价格 ， 无论对比同批次出让地块、同板块项目亦或新房市场价格 ， 均处于合理水平 。 ”
该人士进一步指出 ， 本次获取的地块均位于无锡这座城市的价值高地 ， 再加上项目未来的定位是改善类产品 ， 所以利润空间还是颇为可观的 。
旭辉拿地变迁史
事实上 ， 坊间会有如此猜测并不难理解 。 在旭辉这几年的发展过程中 ， “合作”的模式无疑帮了旭辉不少 。
从时间线上看 ， 旭辉拿地权益占比下降较为明显是在2015年、2016年前后 。
据披露 ， 2015年旭辉新增25个项目里 ， 只有5个项目是持有100%权益的 ， 其余大多为合作开发项目 ， 旭辉每个项目的权益占比基本在40%上下 。 同样的 ， 旭辉2016年新增36个项目里 ， 持有全部权益的项目不到三成 。
对此 ， 林中曾毫不讳言地表示：“权益只是一种策略 ， 市场风险大的时候 ， 我们希望权益低一点 ， 市场风险小的时候 ， 我们希望权益大一点 。 ”显然 ， 在旭辉的眼里 ， 权益的高低只是企业基于市场判断所做出的选择 ， 并无褒贬之分 。
能够看到 ， 旭辉已经享受到了这种拿地模式带来的“规模福利” 。
2017年 ， 旭辉达成千亿成就 ， 在这一年里 ， 旭辉的权益比从三年前的77%左右降到了52.9% 。 与此同时 ， 旭辉从千亿跨越到两千亿也只花了两年时间 。
然而 ， 合作开发之下利弊共存 。 旭辉虽然迅速跨过千亿 ， 但对其业绩“含金量”的质疑声也随之出现 。 此外 ， 合作模式一定程度上也影响到了旭辉的利润增长 。 在过去五年时间里 ， 其核心净利润率分别为12.1%、12.7%、12.8%、13.1%和12.6% 。
或许是规模已经足以让其在房企角逐中保有一份优势 ， 又或许是看到了合作模式所带来的利润难题 ， 旭辉在跨过千亿的第二年便透露出了要提升权益占比的意图 。
2018年初的业绩会上 ， 旭辉首次提到希望进一步提升权益占比 ， 并表示短期计划是新增项目的权益占比在60%左右 。
在此之后 ， 旭辉拿地的画风渐渐出现变化 。 2018年10月至2019年2月 ， 旭辉的拿地权益占比增加到了70%以上 。
不过 ， 尽管拿地策略已经“转向” ， 但旭辉2019年的权益销售占比提升幅度却并不大 。 对此 ， 有业内人士指出 ， 项目的开发需要时间 ， 旭辉近年来拿地权益比例的提升或许要在一年后才能反映到财务数据上 。
据了解 ， 旭辉2020年1-4月份共新获取了16个项目 ， 拿地权益占比约达9成 。 从区域上看 ， 旭辉前四月所获取地块主要集中在长三角和中西部 ， 其中一二线按权益金额占比86% 。
旭辉拿地策略变化背后折射的是市场变迁 。 随着行业不断洗牌 ， 当初被热捧的“唯规模论”渐渐离场 ， 众人的增速也逐步放缓下来 。 而旭辉“转向”的背后 ， 或许也意味着其在未来将更多关注于利润表现而非规模 ， 从而谋求资本市场的更多支持 。
【解局 | 无锡83亿土拍里的旭辉重仓计划】解局|从局外到局内 ， 观察和解读行业、企业与市场的真实一面 。


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