江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？

短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
【短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？】编者按：本文为专栏作者授权创业邦发表 ， 版权归原作者所有 ， 作者王舷歌 。
“保利是个P！”2015年4月15日上午11点 ， 保利董事长宋广菊发了这条微博 ， 随即删除 。
但这并非个人情绪发泄 ， 而是一场互联网营销的开始 。 “P”源自于保利地产LOGO“Poly” ， 而五个“P”开头的单词 ， 则代表着未来发展的五个方向 。
所谓“5P” ， 是指：
象征Peiban（陪伴）的养老地产代表Promise（承诺）的全生命周期绿色建筑成为业主好Partner（拍档）的社区O2O让便捷生活瞬达的PolyAPP以及在国际舞台上充满Power（力量）的海外地产如今到了2020年 ， 五年时间 ， 从2015年的5P战略 ， 到2016年的“全生命周期居住”、2017年的“美好生活家” ， 2019年的“不动产生态发展平台” ， 保利已不再满足于传统的商业、酒店、物业管理领域 ， 而是更加多元化 ， 以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础 ， 提供基于行业生态系统的综合服务 。
地产行业从不缺少野心家 ， 一直以“稳”为特点的保利 ， 战略落地情况如何？近几年保利地产销售额大增 ， 但始终未能挤进前三 ， 豪言壮语能否实现？董事长宋广菊1960年出生 ， 已然到了退休年龄 ， 保利由谁接棒？未来又将向何处走？
这一系列问题也在特殊的今年 ， 显得更为特殊 。
一季度低迷 ， 但整体仍然稳健毫无疑问 ， 保利的底气是足的 。
2020年的一季度谁都不好过 。 根据保利四月底发布的一季度经营数据显示 ， 保利1-3月份累计签约销售金额710.2亿元 ， 较去年同期减少35.2%；累计签约面积490.2万平方米 ， 同比减少30% 。 疫情影响之下 ， 公司一季度销售下降明显 ， 表现低迷 。
但即使是在销售承压的情况下 ， 公司在拓展项目上表现了积极姿态 ， 这也体现了对市场较强的信心 。
拿地方面 ， 保利一季度拿地金额347亿元 ， 同比增长118.2%；公司新增建筑面积459万平方米 ， 同比增长64.5% 。 而公司持续聚焦一二线城市和核心城市群 ， 投资力度有所提升 。 其中38个核心城市拿地金额和拿地面积占比分别为84.6%和68.7% 。
另外 ， 一季度新开工面积786万平米 ， 同比下降21.2%；竣工面积317万平米 ， 同比增15.7% 。 竣工面积保持增长将对全年业绩保障起到正向积极影响 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
财务数据方面 ， 保利一季度呈现了稳中有升的态势 。 公司一季度营业收入238.2亿元 ， 同比小幅增长5.5%；归属于母公司股东净利润为23.8亿元 ， 同比增长2.6% 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
尽管一季度销售额受疫情影响有所下降 ， 但保利仍然体现了较为稳健的财务状况 ， 而这似乎也是公司2019年以来优异业绩的延续 。
就在4月中旬 ， 保利刚刚公布了其2019年年报 。 报告显示 ， 公司2019年取得营业收入2359.8亿元 ， 同比增长21.3%；归属于上市公司股东净利润279.6亿 ， 同比大幅增长47.9% ， 收入及利润增速均超过市场预期 。
作为国内排名前五、央企第一的房地产开发公司 ， 保利在销售收入保持快速增长的同时 ， 利润同样保持了高速增长 ， 而这在很多房企中是很难做到的 。
在已披露2019年年报的国内前五大地产公司中 ， 只有融创和保利净利润增速高于收入增速 ， 这也意味着保利并没有以牺牲利润为条件去争夺销售规模 。
收入组成方面 ， 保利2019年来自房地产销售收入2237.3亿元 ， 收入占比达到95.2%；保利物业2019年实现营收60亿元 ， 占比为2.5% ， 高于2018年的2.2% 。
同时 ， 自19年底保利物业分拆香港上市以来 ， 公司股价较挂牌之初已上涨超过100% ， 公司地产销售及物管业务呈现两翼齐飞的态势 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
在签约销售方面 ， 保利2019年签约销售额为4618.5亿元 ， 同比增长14.1%；签约面积为3123.1万平米 ， 同比增长12.9% ， 增速稳定 。 销售规模上 ， 根据中国指数研究院之前公布的2019年中国房地产销售额榜 ， 保利全口径合同销售额在国内房企中排名第五 ， 在央企地产公司中排名第一 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
项目资源储备方面 ， 保利截止2019年末在建面积为1.32亿平方米 ， 同比增长26.6%；待开发面积为8112万平米 ， 同比下降11.4% 。 在建面积的持续提升以及待开发面积的稳步下降 ， 说明保利整体土地周转率呈现提升趋势 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
盈利方面 ， 保利在2019年表现抢眼 ， 增速远超市场预期 。 公司2019年实现归属于母公司股东净利润279.6亿元 ， 同比大增47.9%；公司利润率为11.8% ， 较2018年提升2.1个百分点 。
尽管在销售规模上保利处于第五的位置 ， 但是在归属于上市公司股东利润层面 ， 保利2019年已经超过恒大和融创 ， 位居第三的位置（恒大和融创归母利润分别为172.8亿和260.3亿元） 。
保利2019年利润的高速增长 ， 主要因为公司在16、17年销售的高毛利项目在2019年集中进入结转周期 。 公司预收账款自2016年的1500亿增至2018年底的接近3000亿元 ， 这部分高毛利的项目在2019年集中结转收入 ， 推动整体毛利率提升 。 保利2019年毛利率为25.7% ， 较2018年提升1.5个百分点 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
费用方面 ， 保利则秉承了“广开源 ， 多节流”的策略 。 公司2019年总的经营费用为109.7亿元 ， 同比增长16.1% ， 尽管经营费用随公司规模有所提升 ， 但费用率仅为4.6% ， 较2018年下降0.3个百分点 。 而经营效率的提升也进一步助力保利在利润端的增长 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
负债方面 ， 保利2019年杠杆率持续下降 ， 公司2019年净负债率达到历史低点的56.9% ， 较2018年末下降显著；公司净财务费用为25.8亿元 ， 与上年同期基本持平 。 在公布年报的同时 ， 保利也公布了历史最高的分红计划 ， 对应每10股分红8.2元 ， 分红率高达35% 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
两翼战略落地
从1992年创业起步 ， 保利快到了而立之年 ， 公司发展战略也已经升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼” ， 打造不动产生态发展平台 。 以产业链价值挖掘与资产经营为主线 。
地产主业之外 ， 保利物业于香港联交所主板上市 ， 募集资金超54亿港元 。
康养板块方面 ， 截至2019年保利已在机构养老、社区养老、适老用品、健康产业展览、养老金融等领域实现了多元布局：落地养老机构7家 ， 总床位数2205张 ， 并布局多个微型社区养老机构 ， 覆盖华北、华东、华南、西南等区域的重点城市 。
经纪代理板块则持续推进整合工作 ， 加强市场化拓展 ， 销售代理业务覆盖全国200多个城市 ， 代理项目近2000个 。
商业管理板块管理面积达268万平方米,其中购物管理中心管理面积达153万平米 ， 酒店管理面积达94万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出 。
不动产金融方面 ， 公司在管基金管理规模近1200亿元 ， 其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强” 。
多元化发展是包括保利在内的多家头部地产的必然之路 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
过去 ， 保利地产是地产江湖“四大天王”——2010年 ， 保利地产土储位居A股上市榜首 ， 销售额全国第二 ， 仅次于万科 。 但现在 ， 曾经的房企龙头“招保万金” ， 变成了“恒碧万融” 。
根据克而瑞数据 ， 保利地产自2012年之后就再也没有进过销售排行前三 。 2017年 ， 保利地产董事长宋广菊喊话 ， “未来两三年 ， 保利再站到前三的位置 ， 我是有信心的 。 ”
但事实是 ， 即便近三年保利地产销售额大增 ， 但始终未能挤进前三 。 2017-2019年 ， 保利地产与行业第四的融创相比 ， 销售额差距分别是470亿元、550亿元、854亿元 。
短期低迷vs长期稳定，保利还能弯道超车吗？
文章图片
TOP20房企19年销售规模及同比增速
如果说1992年-2002年是保利地产的创业起步阶段 ， 2002-2006年是立足广州、布局全国的阶段 ， 2006-2011年是其A股上市、品牌升位的阶段 ， 2011-2017是规模经营的阶段 ， 2017至今就是结构升级、城乡共建的阶段 。
现在 ， 供求周期、政策周期、金融周期三个周期正深度叠合 。 金融周期下 ， 房企的现金流空间收窄 ， 经营杠杆率下调 ， 进而影响规模扩速 。
在中央重申“房住不炒”的总基调下 ， 房地产行业迎来“提质降速”时代——这个主基调其实并没有因为疫情而发生变化 。 过去30余年房企传统的高周转的打法将逐渐失效 ， 房地产竞争将回归本源 。
而这对于保利来说 ， 或许是一个弯道超车的好机会 。
本文为专栏作者授权创业邦发表 ， 版权归原作者所有 。 文章系作者个人观点 ， 不代表创业邦立场 ， 转载请联系原作者 。 如有任何疑问 ， 请联系


    推荐阅读


    上一篇：因10万元保证金，哈啰出行CEO杨磊被限消费

    下一篇：起价约1927万，山东一鞋厂破产，资产后天拍卖