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检讨黄其森

上周末的最后一天 ， 泰禾又上了头条 。 引进战略投资者这种事 ， 放在哪一家公司都是头等大事 ， 悄悄进行 ， 秘密操作 。
泰禾内部的朋友 ， 很无奈地苦笑 ， “把维密秀和泰禾发布会放在一个场子 ， 媒体人肯定往泰禾跑 ， 维密会还有几片布 ， 泰禾还有秘密吗?”
检讨黄其森
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没有秘密 ， 诱惑一直有 ， 这也是个秘密 。
干干净净才是秘密
万房君很不解 ， 转身去问了一位投行小哥 。
投行小哥说 ， “没有秘密 ， 诱惑一直有”的秘密是—泰禾很干净 。 打个比如 ， 池塘水很浑 ， 你要去下手摸鱼；池塘水很清 ， 几条鱼在那里游 ， 你一眼就瞧见了 ， 就不会操闲心混水摸鱼 ， 直接下手抓 。
原来 ， 金主们最怕跟水浑的公司打交道 ， 喜欢没有秘密的公司 ， 兴趣自然超过维密秀 。
投行小哥还说 ， 水浑了 ， 你用自由现金流折现法、相对估值法、净资产价值估值法或是股利贴现模型 ， 统统不好使 ， 数据受到污染 ， 财务模型也就淤泥化 。
投行小哥的话 ， 很在理 。 过去10年里 ， 大陆的房地产公司纷纷选择了规模化发展 ， 搭伙做规模成为行业普遍现象 。 冲击千亿规模 ， 大家手拉手抱团买地 ， 一个锅里吃饭 ， 留下一个隐患——表外负债 。
一开始 ， 在一个锅里吃饭挺香 ， 大家很轻松 ， 互相约定 ， 先并你的表 ， 现金流回正后 ， 再并我的表 。 一个锅里捞勺 ， 吃上瘾 ， 表外负债越滚越大 ， 越大越滚 ， 最后变成了罂粟 ， 想戒很难 。
罂粟有毒但有诱惑 ， 黄其森没有顺势而为 ， 偏偏逆势而动 ， 拿地从来都是独来独往 ， 不和别人在一口锅里吃饭 ， 苦哈哈自己干 ， 弄得资产负债表特别沉 。 在过去很长时间里 ， 同行抱怨 ， 资本市场也不开心 ， 但他依然“我独故我在” 。 直到去年 ， 黄其森才稍微开了一点门缝 ， 有选择地允许合作开发 。 所谓“有选择” ， 不是瞎子娶媳妇 ， 谁都能上坑 。 黄其森非要拧着劲 ， “比武招亲” ， 赚钱很重要 ， 他更看重合作伙伴带来更多的管理营养 。
很多人不理解：黄其森把自己搞成劳模 ， 把产品当成孩子 ， 是不是错了?有这个必要吗?
黄其森有点哭笑不得 。 他没有这么傻 ， 也没有这么顽固 ， 产品情怀肯定有 。 但是别忘了 ， 他是少年得志 ， 浸淫金融系统多年 ， 太清楚银行的呆账、坏账是怎么滚出来 。
同样的道理 ， 从行长转身做企业 ， 这点道理他懂 ， 多借点钱不怕 ， 受点累 ， 还掉就是了 。 但是 ， 如果不干不净 ， 一大堆表外负债 ， 公司和金融系统的信用关系就很微妙 。
他不愿意去趟浑水 ， 更不愿意把自己的公司变成浑水 。
这是一门垄断生意
没有秘密的秘密 ， 在投行眼里是“很干净” 。 不是说黄其森有“洁癖” ， 还是缘自他当行长的经验 ， 有更长远的谋略 。
大概是在2013年 ， 老朋友也曾经公开跟他急过 ， “黄老板有点疯！”这一年里 ， 黄其森光是买地就花掉近200亿 。
如果从江湖辈分说 ， 这位老朋友是前辈 ， 第一代地产人 。 黄其森算是第二代 。 他们还都是一个叫中城联盟的小圈子里会员 。 私下里交流肯定很频繁 。 辈分有了 ， 走得又很近 ， 按道理讲 ， 黄其森应该能听进忠告 。 老朋友居然公开喊话 ， 说明黄其森老是不听劝 。
曾经有份调查问卷：黄其森擅长用矛 ， 还是擅长用盾?
答案让人大跌眼镜：黄老板上战场只带矛 ， 从不带盾 。
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万房君那时候也一度认为 ， 黄其森上大学早 ， 又在建行当过行长 ， 即便是现在 ， 也是人中龙凤 ， 内心的骄傲肯定有 。 从行长办公室到工地趴了10年 ， 做成了一个院子品牌 。 男人嘛 ， 总想证明自己 。 中国院子是他在地产江湖的标签 。 把泰禾做好 ， 是从产品经理到企业家的跨越 ， 他可能太想把公司做好 ， 偶尔疯狂也正常 。
后来很长时间才想明白 ， 也是投行小哥没说的第二个秘密——买地就是买资产 ， 买好地就是买优质资产 ， 房地产本质就是资产池的投资组合配置 。
万房君把这个问题抛给了投行小哥 。 小哥抿嘴一乐：做生意的最高境界就是垄断 。 如果全中国的土地都是万房君你一个人的 ， 你开了家公司卖地 ， 你会让它降价吗?再说 ， 一个城市就那么几块好地 。 好地块卖了就是卖了 ， 表面上你赚了钱 ， 但土地流转到人家手里 ， 增值算人家的 。 这也是一门垄断生意 。
“我们看地产公司 ， 就是看土储的规模、结构和质量 。 ”投行小哥话锋一转 ， “没有好土储 ， 就是盐碱地里种庄稼 ， 公司也长不大 。 你光干净 ， 这叫臭美；身材、颜值、气质一样都不能缺 ， 才是香美 ， 才值大钱 。 ”
在投行眼里 ， 土储结构和规模就是美女身材；核心地块土储每平米单价低 ， 就是颜值 。
气质又算什么?
投行小哥说：房地产公司的利润有两个阶段 。 一是身材和颜值 ， 买地的时候 ， 要买好地 ， 还不能贵 。 二是气质 ， 气质是后天的 ， 就是房地产产品线 ， 泰禾的院子系 ， 容易出气质 ， 容易出利润 。 即便限价了 ， 利润不能随心所欲 。 但是 ， 只要你下决心 ， 贡献现金流也比其它产品线强很多 。 开发商里头 ， 能把身材、颜值和气质都揉到一块儿的 ， 黄其森算这里的前几号人物 。 中国院子一个项目干10年 ， 凭这一点 ， 能做到的没有几个人 。
钱值钱人更贵
投行小哥讲话很调情 ， 不过聊正事的时候 ， 也很靠谱 ， 画了张图 。
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（备注：这张图的背后是估值模型 ， 数据量很大 ， 担心大家不感兴趣 ， 就没有展开）
做决策 ， 光靠模型能行吗?
答案是：肯定不行 ， 战略投资者更在乎老板的品行和修养 。
投行小哥说 ， 钱是赚不完的 ， 看人走眼 ， 就亏大发了 。
投行小哥之前做过泰禾和黄其森市调 ， 多多少少有点了解 。 他说 ， 黄其森有一多半的时间和下属聊理想 ， 谈感情 。 别人看来是画饼 。 投行小哥说 ， 别的老板说完就倒 ， 黄老板自己相信 ， 也是这么干 ， 干不好会感觉是笔感情负债 ， 他会很难受 ， 真不是忽悠人 。
有一回 ， 融创老板孙宏斌跟他说 ， 老黄 ， 地产圈只剩咱俩做产品了 。 这句话黄其森听到心里去了 ， 还常挂在嘴边 ， 大会小会宣讲 。 在这一拨老板里 ， 黄其森的心理年龄要老很多 ， 跟柳传志、任正非上一代企业家很相似 ， 不仅追求事业有成 ， 还要有好名声 ， 渴望受人尊重 ， 期待为人敬仰 。
中国院子做到了“没有对手 ， 一骑绝尘” 。 他更希望泰禾能够“红尘滚滚 ， 难望项背” 。
三年前 ， 别人评价泰禾“一流产品 ， 三流管理” ， 黄其森可能还有点小开心 。 现在 ， 他会郁闷很长一段时间 。
去年 ， 他给自己一个跳出来看自己的机会 ， 开始重点管运营和管理 ， 一下子弄明白很多事 。
他常说 ， 泰禾擅长战略 。 但是 ， 你把运营、管理、财务都当成战略 ， 战略才能丰满起来 ， 战略才能落地 。
战略很撩人 ， 也很枯燥 ， 黄其森越来越享受 。 能开5个小时的会 ， 喝茶不停 ， 座不离席 ， 中场休息还不去卫生间 ， 不是说他的肾有多牛掰 ， 而是他太享受开会了 。
这是一个脱胎换骨变化 。 虽然还是原来那个老板 ， 角色已经发生变化 。 原来他管拿地 ， 其实就是天使投资人角色 ， 给资产池配资源 。 现在 ， 天使来到人间 ， 不去卫生间 ， 恰恰证明他开始有烟火气了 。
去管小事 ， 把小事管细 ， 根本不是黄其森的本来性格 。 做到这一步 ， 就是自宫 ， 而且是自己下刀子 ， 太难了 。 从放下到放不下 ， 再到放下 ， 这个变化提高了几个量级 。
【检讨黄其森】投行小哥一直很郁闷 ， 黄其森表面上谦逊温和 ， 举止可亲 ， 骨子里有固执的一面 ， 相信的东西特别坚持 ， 包括谈判 。 如果黄其森稍微让一点步 ， 投行小哥年底的奖金就够买北京院子了 。


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