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商业潘石屹卖SOHO愿望落空， 基建REITs能否拯救商业地产？

4月30日晚 ， 中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 标志着国内基建REITs试点正式起步 。
基建REITs将盘活存量资产 ， 有望撬动万亿元直接投资 ， 正蓄势待发 ， 但另一边 ， 传统的商业地产REITs却正遭遇租金和收益率下滑的尴尬局面 。
REITs（Real Estate Investment Trusts ， 房地产信托投资基金）最早即开始于房地产行业 。 从中国香港和新加坡已发行REITs的市值来看 ， 购物中心及写字楼这两类传统商业地产的资产类别均占比较高 ， 是REITs底层资产的重要组成部分 。 但这部分重要的底层资产正在遭遇严冬 。
作为全球首只投资于国内物业的上市房地产投资信托基金 ， 越秀房产信托基金（00405.HK ， 以下简称“越秀房托”）2019年每单位基金分派收益率只有5.14% ， 创下上市15年来新低 。 其2019年净利润同比下滑2.7％至9.4亿元 ， 业绩发布之后 ， 瑞信更是发布研究报告表明悲观立场 ， 将越秀房托基金的评级下调至“中性” 。
租金下滑房屋空置
越秀房托每单位基金分派收益率为5.14%,创15年以来新低 。
公开资料显示 ， 越秀房托旗下有8个商业地产项目 ， 分别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心；上海越秀大厦；武汉物业及杭州维多利 ， 全部位于一二线城市 。
财报数据显示 ， 其物业的整体续租率从2018年的80%下降至2019年的73.6% 。 即便是往年续租率较高的国金中心 ， 2019年也只有81%的续租率 ， 同比减少6.2个百分点 。
越秀房托出租率的下降不是单个现象 。 2019年市场机构世邦魏理仕就曾公开表示 ， 经历近10年的高速发展 ， 2019年商业地产进入全面调整阶段 ， 从一线城市到二线城市全线面临供过于求的局面 。 商业地产全面从业主市场转变成租户市场 。
【商业潘石屹卖SOHO愿望落空 ，基建REITs能否拯救商业地产？】而疫情的冲击则加重了这一趋势 。 自今年年初以来 ， 国内一二线城市写字楼大量空置、租金下滑的消息充斥于各大新闻版面 ， 即使在楼市火爆的深圳也是如此 。 国际房地产咨询机构五大行之一第一太平戴维斯报告显示 ， 2020年深圳一季度写字楼平均空置率达26.2% ， 全市平均租金下降至每平方米每月201.7元 ， 租金指数环比下跌1.6% 。
2020年一季度 ， 一线城市都出现了写字楼空置率升高和租金下滑的问题 。 房地产中介机构戴德梁行近期发布的报告显示 ， 一季度甲级写字楼市场方面 ， 北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6% ， 环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点 。 上海和深圳创下空置率新高 ， 北京则为近十年来最高位 。
空置率升高和租金下滑对越秀房托的收益率造成了较大影响 。 历年财报显示 ， 自2005年上市以来 ， 越秀房托每单位基金分派收益率最低为2010年的5.56%,最高为2008年的13.74% ， 2011年至2018年均保持在6%以上 。 2019年的5.14%是近15年以来的新低 。
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租金下降、空置率升高和疫情对于商业物业的现金流产生较大影响 。
加上去年底上市的招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK）（招商房托） ， 港交所有且仅有领展房产基金（00823）、冠君产业信托（02778）、汇贤产业信托（87001）等10只REITs ， 其中仅有6只包含内地物业 。
而目前国内并没有真正意义上的公募REITs ， 发行最多、最为广泛的还是CMBS及类REITs产品 。 戴德梁行数据显示 ， 2019年国内商业不动产资产证券化市场共发行81单产品 ， 发行规模达1550.8亿元 ， 产品数量和规模分别同比增长42.1%和36.3% 。 其中CMBS产品发行46单 ， 类REITs产品发行23单 ， CMBN产品发行12单 。
因此 ， 租金下降、空置率升高和疫情对于商业物业的现金流产生较大影响 ， 也会直接影响到CMBS和类REITs产品的运行 。


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