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五一楼市情况专家交流电话会议——克而瑞研究&华泰港股

五一楼市情况专家交流电话会议——克而瑞研究&华泰港股
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5月6日 ， 克而瑞研究中心总经理林波受邀于华泰港股地产首席分析师董季舟 ， 就五一期间楼市情况进行交流并解读了近期楼市情况 。 以下为核心观点及问答内容 。
一
四、五月份市场基本情况
4月城市行情分化 ， 小阳春行情预难持续 。 4月百强房企销售实现单月正向增长 ， 城市表现看 ， 一二线城市基本恢复去年同期水平 ， 但略有下跌 ， 一线城市略差 ， 4月深圳同比上升25% ， 北京、上海下跌20%以上 ， 部分二线和三四线看 ， 杭州、郑州20%以上单月增幅 ， 4月整个市场还在分化 ， 一二线城市复苏情况好于三四线 ， 长三角好于中西部和环渤海 ， 深圳4月以后因为强烈政策干预后续一般 ， 苏州、成都小高峰之后延续性也并不好 ， 3-4月小阳春更像是短期 ， 后面还是受制于宏观环境 ， 前期深圳起来以后带动其他城市效应不明显 。
五一整体平淡 ， 北京深圳跑赢 ， 项目去化分化 。 1）一线 ， 上海、广州都是同比下滑 ， 深圳和北京是上升的 ， 其中有备案和去年基数问题 ， 北京双限房打折促销力度比较大；2）二线城市总体相比去年下跌3% ， 南京、杭州增幅比较大 ， 苏州、成都同比跌幅比较明显 ， 20%以上 ， 成都70%以上跌幅；3）三四线同比30%以上跌幅；4）调研情况看 ， 市场五一整体比较平淡 ， 细看项目去化率分化非常明显 ， 好的有100% ， 不好的只有20% ， 广州去化率在五一不理想 ， 好的有50% ， 不好的只有10-30% 。
二
提问交流
01
Q:从消费者消费能力看 ， 制约行情快速复苏原因？复苏不及时还可能有什么政策组合？房住不炒如果放松会放松到什么程度？
A：房住不炒不会放松 ， 中央一直在表态 ， 宏观经济下行也是在预期之内 ， 一季度投资和新开工有下滑 ， 但是相比国民经济体系还是有韧性 ， 更多看点在地方政府 ， 大动作还是在三四线小城市 ， 对于一二线城市空间有限 。
三四线受制购买力 ， 一二线保值需求大 ， 预计筑底回升 。 目前逐渐走出疫情冲击 ， 回到连接到去年下半年时间段 ， 去年下半年就是在往下调整 ， 众多三四线城市 ， 由高峰向下调整 ， 一二线因为调整时间长 ， 已经处于调整末期 ， 今年三四线 ， 一线和强二线成交量筑底后往上回升 ， 三四线最大问题就是购买力问题 ， 本身需求在前两年有很大释放 ， 未来刚需最容易受到疫情冲击影响 ， 下行趋势更明显 ， 一线和强二线从国际到国内放水 ， 大家担心资产贬值 ， 主要是资产保值需求 ， 上海、深圳、北京都是2000万项目卖的最好 ， 中低端项目卖不动 ， 分化还会进一步延续 。
02
Q:地产企业整合角度看 ， 行业更收敛？
A：行业已经从去年下半年进入调整 ， 大家会保持谨慎状态 ， 疫情导致的经济不确定性下 ， 现金为王没有坏处 ， 不排除一些企业相对比较激进 ， 一方面自身杠杆不高还有空间 ， 同时有弯道超车的期望 ， 拿地扩大规模的想法 。
03
Q:目前促销活动力度比较大的房企？全年看好哪几个房企销售情况？
A：现在恒大、碧桂园促销力度比较强 ， 相对之前有所收窄 ， 碧桂园昨天直播特价房促销力度更明显 ， 今年业绩上比较看好金茂、世茂、中骏 ， 今年业绩增幅还是会比较明显 。
04
Q:广州、上海去化率比较低 ， 怎么看后续楼市 ， 跟房企订立销售目标还是有差距的？
A：上海是分化 ， 广州4月、5月不温不火 ， 现有货值很多企业项目要达到60%去化率才能达到销售目标 ， 行业平均开盘当天去化率在30-40% ， 一方面后面持续销售力度大 ， 促销力度和渠道力度还是要进一步加强 ， 五一黄金周期间有一些城市和项目已经在做 ， 广州在渠道上佣金有明显提升 ， 尤其是二季度 ， 二季度是全年供应高峰 ， 相比过往几年 ， 所以去化压力都会比较大 。
05
Q:五一定胜负？而不是金九银十？
A：房企本身销售也是压在下半年及4季度 ， 今年二季度比较特殊 ， 一季度疫情耽误 ， 二季度会有比较明显同比增长 ， 不一定“五一”定胜负 ， 企业销售节奏来看 ， 上市公司去化率是有要求的 ， 二季度去化率上不去 ， 下半年供货大 ， 下半年销售目标也完不成 。
【五一楼市情况专家交流电话会议——克而瑞研究&华泰港股】06
Q:核心一线城市二手房2000万左右销售比较快 ， 还是存量房更受益 ， 是否对一手房促进有限？
A：新房还是有价差优势 ， 政府还是实行限价 ， 新盘项目出来 ， 相比去年抬升了一些 ， 目前价格还是有倒挂优势 ， 好于二手房 ， 上海不仅是2000万左右 ， 还有学区房僧多粥少 ， 很多是因为一手房不够转去二手房 。
07
Q:政策展望 ， 限价和土地政策会不会有改变？边际会有放松吗？
A：已经在改变了 ， 上海已经有调整 ， 前滩、外滩都不允许超过天花板 ， 去年天花板今年都突破了 ， 相比去年空间有10%左右抬升 ， 一年调整一次左右 。
08
Q:深圳经营贷问题后面官方说没有 ， 深圳房价涨幅到底有没有涨很多？
A：苏州、上海、深圳都有区域性、结构性的上涨 ， 整体看变动不是特别明显 ， 上海二手学区房20%以上涨幅 ， 二手房、新房还是有降价项目 ， 深圳一片区域豪宅产品涨幅可观 ， 全市看不是特别明显 ， 经营贷官方说法比例不大 ， 但是情况存在 ， 大中型城市多少都会有 ， 疫情以后对于中小企业信贷支持力度比较大 ， 银行发放贷款 ， 后续流向哪里后续不好管控 ， 流向房地产很正常 ， 比例不是特别清楚 。
09
Q:房贷利率有下降 ， 今年会因此有更多需求出现吗？
A：市场上产品看 ， 中高端受益于放水 ， 刚需产品下跌几个基点 ， 工薪阶层是收入不确定还有下降 ， 并没有很大程度受益 ， 两种购买力是有差异的 。
10
Q:4月三四线城市房地产销量？
A：现在数据还没出来 ， 大概成交印象是：4月长三角包括温州、徐州、嘉兴、南通、常州市场复苏力度更大 ， 同比正向增长 ， 离开长三角 ， 包括大湾区、环渤海复苏情况弱于二线城市 。
11
Q:今年预计房地产销售面积增速？
A：同比下跌5-10%区间 ， 一线和强二线保持正向增长 ， 三四线城市和中西部二线成交量萎缩10%以上 。
12
Q:房企开工意愿？
A：没有太大问题 ， 整体看今年房企保持业绩目标 ， 货值一定要增加 ， 开工一定要加快 ， 但是新开工指标看 ， 去年房企拿地降速 ， 今年为止企业拿地还是继续下调 ， 今年开工指标没有特别乐观 ， 今年预计下滑5%左右 。
13
Q:沿海和湾区恢复不如一线城市 ， 原因是什么？
A：沿海三四线整体不如二线 ， 长三角好于其他三四线 ， 大湾区里东莞、佛山市场成交还不错有所增长 ， 但是江门、肇庆、中山还是比较低迷 ， 城市群之间比较 ， 都有明显复苏；目前来说 ， 整体三四线从市场需求角度 ， 自2018、2019年三四线城市需求爆发 ， 后续需求相比一二线不够具有持续性 ， 一二线今年市场表现会明显好于三四线 。 三四线看好长三角、大湾区三四线 ， 不仅是需求还是购买力强于其他三四线 。
14
Q:湖北地区恢复情况怎么样？
A：武汉复苏到50%左右水平（成交） ， 整体复苏土地市场比商品房市场来得快 ， 武汉、荆州、襄阳土地拍卖市场热度快速回升 ， 中长期看好 ， 目前市场复苏还是滞后于其他 。
15
Q:全年销售跌5-10% ， 季度看 ， 二季度和下半年预期怎么样？销售面积和均价上有没有什么指引？跌是来自于均价还是面积？
A：二季度同比至少可以转正 ， 下半年会重新进入同比下行 ， 二季度市场供应和前期市场冲击在二季度有反弹 ， 三四季度会重新进入下滑 ， 主要下行体现在面积上 ， 有些结构性影响 ， 一二线成交面积占比扩大 ， 成交金额可能会跟2019年持平 ， 2020年最大下行压力还是在三四线 。
16
Q:土拍4月份比较热 ， 有20%溢价 ， 开发商比较好的拿地时机是什么时候？
A：高溢价不是高地价 ， 今年4月很多地方政府拿出的地比较优质 ， 溢价率抬高很正常 ， 也是今年溢价比较高原因 ， 从土地市场角度看 ， 二季度是短期繁荣 ， 从企业角度 ， 并没有一定要找一个窗口抄底 ， 总体看二季度是全年市场高点 ， 下半年政府土地供应量会上来 ， 一季度是比较低的 ， 压到三四季度 ， 房企上半年拿地下半年销售 ， 下半年土地市场可能没有那么热 ， 一方面下半年拿地实现不了销售 ， 也没有太强的力度 ， 预算可能也没有那么多了 。
17
Q:销售不好的情况下 ， 全国可能会有什么政策出台？
A：行业层面说可能看不到太多政策变化 ， 主动权掌握在地方政府手里 ， 一二线可动空间不大 ， 现在也无所谓放松 ， 能做的比如说减免契税发补贴 ， 不太会有大力度刺激 ， 三四线还是很难去做 ， 过往几年动能主要是棚改 ， 现在棚改已经进入尾声 ， 离开这块只有利率下调 ， 但利率下调对三四线影响还是不大 。
编辑排版|Jenny


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