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这次学区房凉了？耗资千万买的房子 未必能上名校

（_本文原始标题：学区房 ， 凉了？上千万买的房子将不再绑定名校 ， 有家长“紧急上车” ， 也有业主挂出多套房源急于出手）
耗资上千万买的学区房 ， 未必再能百分之百进入名校 ， 反而有可能被分配到普通学校 ， 学区房的不确定性陡增 ， 投资名校的热情必然随之下降 。
学区房的利益盘子 ， 终于动了 。
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近日 ， 北京市西城区出台新政 ， 宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位” 。
根据新规 ， 新购房者子女入学 ， 不再对应登记入学划片学校 ， 全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学 。 而一个学区房 ， 原则上六年内只提供一个登记入学学位 。
这意味着 ， 继海淀、东城、朝阳等教育大区之后 ， 北京最后一个教育强区宣布实行多校划片和六年一学位 。
作为准“央区”之一 ， 西城区坐拥众多部委机构 ， 名校林立 ， 堪称教育高地中的教育高地 。
前几年 ， 这里曾因“11平方过道学区房挂牌150万”、半地下室学区房卖出1050万天价等新闻引发广泛关注 。
在过去 ， 一个小区对应一所学校 ， 只要能买到名校对应的学区房 ， 100%可以入读名校 ， 即便是过道房、地下室都会引起疯抢 ， 这正是学位房热度高居不下的原因所在 。
如果多校划片顺利推进 ， 一个小区不再仅仅对应一所学校 ， 而是包含名校和普通学校在内的多所学校 。
那么耗资上千万买的学区房 ， 未必再能百分之百进入名校 ， 反而有可能被分配到普通学校 ， 那么学区房的不确定性陡增 ， 投资名校的热情必然随之下降 。
这无疑触动了巨大的利益盘子 。
对于一个名校云集、均价早已破10万的核心城区来说 ， 西城区能推进“多校划片”和“六年一学位” ， 其信号意义非同一般 。
这恰恰说明 ， 北京对学区房真的要动真格了 ， 这对其他城市无疑将形成明显的示范效应 。
02
学区房价格 ， 一直居高不下 。
这背后的逻辑并不难理解 。 我国义务教育阶段实行“就近入学”政策 ， 一个小区对应一所学校 ， 由于名校资源相对稀缺 ， 与名校相对应的小区价格必然水涨船高 ， 这正是“学位房”热度长盛不衰的原因所在 。
单校划片 ， 说到底是一个萝卜一个坑 。 想要进入西城区的北京实验二小 ， 或者广州越秀区的东风东小学 ， 或者深圳福田区的荔园小学 ， 只要买到与学校匹配的学位房即可 ， 只要资金充裕 ， 可谓0风险 。
由于学位房溢价的存在 ， 这些区域房价明显高于周边非名校板块 。 数据显示 ， 同一地段 ， 学区房相比于非学区房 ， 普遍有20%左右的高溢价 ， 部分名校的学区房溢价超过30% 。
多校划片 ， 有望改变这一逻辑 。
多校划片之下 ， 一个萝卜将会对应N个坑 。 同样一套学区房 ， 有可能分配到名校 ， 也有可能分配到普通学校 。
如果“学区”之内 ， 恰好有首屈一指的一流名校 ， 也有对应城中村的“村小” ， 那么“多校划片”之下 ， 学区房价格有可能面临断崖式调整的风险 。
当然 ， 在个别一线城市中心城区 ， 优质学位资源云集 ， 不同学校之间的实力差距并非如此悬殊 ， 学区内名校云集 ， 学区房的价值仍能得到维持 。
然而 ， “多校划片”的存在 ， 势必摊平学位房价格 ， 对一流名校形成明显的利空 ， 而对普通学位房则带来一定利好 。
可以说 ， 入学风险的存在 ， 让学区房充斥着不确定性 。
03
这些年 ， 学区房面临越来越多的风险 。
这其中 ， 最主要的风险当属学区资源重新分配的风险 ， 除此之外 ， 还存在政策变动、城市中心转移等风险 。
其一 ， 学区资源重新分配的风险 。
北京正在推进的“多校划片” ， 意在为全国义务教育改革做出可行探索 。 事实上 ， 教育部已经连续多年发布通知 ， 要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方 ， 积极稳妥采取多校划片 。
虽然短期内 ， 多校划片必然面临既得利益的阻碍 ， 很难迅速复制到全国 。 但多校划片 ， 已是大势所趋 ， 连作为教育高地中的教育高地的北京西城区都能大刀阔斧推进 ， 遑论其他地方？
其二 ， 政策变动的风险 。
学区房背后存在的教育溢价 ， 这一溢价锚定于名校 ， 有赖于教育政策的稳定性 。 一旦教育政策频繁变动 ， 那么学区房的教育溢价也会随之变化 ， 风险陡然增加 。
【这次学区房凉了？耗资千万买的房子 未必能上名校】这几年 ， 恰恰是教育政策变动最为频仍的几年 。 去年 ， 苏州工业园区在楼市调控压力下 ， 将“五年一学位”调整为“九年一学位” ， 学位锁定期突然从5年变成9年 。
深圳有城区也在学位压力之下 ， 改变过去“对口入学”的规则 ， 罗湖某名校甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策 。
虽然最后只是虚惊一场 ， 但这无疑发出警醒：政策变量 ， 已经成了学位房的重要影响因子 。
其三 ， 城市格局洗牌的风险 。
改革开放40多年 ， 经济一日千里 ， 每个城市都在扩张 ， 新城区拔地而起 ， 城市中轴线一再发生变化 ， 这必然对学区房格局形成挑战 。
过去坐拥教育、医疗、交通、商业等优势的老城区 ， 无法避免日益老化的命运 ， 虽有“旧改”加持 ， 但前景势必受到影响 。
虽然教育优势一时不会消失 ， 但随着城市政务区和商务区的不断转移 ， 城市人口向新区或新中轴线的转移 ， 城市的白领和金领群体也随之而转移 ， 从而形成新的教育高地 。
毕竟 ， 任何区域的教育 ， 都是由人来决定的 。 白领金领群体聚居之地 ， 教育质量一定不会差 。
04
那么 ， 还要不要投资学位房？
这个问题 ， 答案并非“是”和“否”如此泾渭分明 。 学位房到底还能不能投资 ， 关键要看投资的是什么样的学位房 。
其一 ， 投资单个学位房 ， 不如投资拥有优质教育资源聚集的区域 。 要知道 ， 优质教育资源往往都聚集于中心城区 ， 每个城市都有自己的教育强区 ， 这些区域名校云集 。 不管是单校划片 ， 还是多校划片 ， 都不会过度影响学区房的价值 。
其二 ， 在学区房选择上 ， 老破小优于老破大 。 许多老城区的旧房子 ， 最大的价值就在于学位 。 买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间 ， 并非房子本身 。 相比于老破大 ， 老破小反而是更具性价比的选择 。
其三 ， 跟着白领和金领群体走 。
一个地方的教育是否优质 ， 与学校的底蕴有关 ， 也与家长和社区的氛围有关 。 白领和金领群体聚居之地 ， 学区质量普遍存在向好的发展优势 。
所以 ， 一些政务区或商务区的准学位房 ， 性价比反而高过老城区的传统学位房 。
其四 ， 扩大护城河 ， 不要只盯学区房一个概念 。 无论是租售同权 ， 还是多校划片 ， 都将是改革的大方向 ， 学区房本身的溢价效应必然不及过去那么坚挺 。
加上“六年一学位”甚至“九年一学位”的锁定效应 ， 学区房的流动性必然随之收缩 ， 这时单纯只具备学区房概念的房子 ， 抗风险能力就难以高估 。
不确定性增加 ， 没有更深的护城河 ， 就难以抵御市场风险 。 有学区 ， 有交通 ， 有商业乃至商务配套的资产 ， 才能获得更深的护城河 。
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