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中南建设：阿尔法逻辑下的优质房企标的

“双轮驱动”的优势令中南建设业绩获得高质量释放 。 2019年 ， 该公司实现营业收入同比增长79.1%至718.3亿元；归母净利为41.6亿元 ， 同比增长89.8% ， 近三年的复合增长率高达146.1% 。
【中南建设：阿尔法逻辑下的优质房企标的】伴随着房地产行业不确定性的增强及结构性行情到来 ， 上市房企的股价走势出现两极分化的情况下 ， 机构投资者纷纷捕捉阿尔法 ， 选取具备超额收益率的个股进行配置 。
筛选超额收益股票的基础 ， 是上市公司的估值水平、盈利能力、盈利质量、成长能力、运营能力和负债水平的综合考量 。 而在政策边际改善增强的预期下 ， 房地产行业目前仍是投资机构持仓的标准配置 。 那么 ， 谁才是最受投资机构青睐的上市房企呢？
截至2020年一季度末 ， 涉及房地产行业的“机构持有流通股比例TOP10”、“机构持有市值TOP10”和“持股机构数量TOP10”三个细分类别中 ， 中南建设（000961.SZ）成为全部排在TOP4的唯一一家千亿阵营房企 ， 也是入选榜单的全部上市房企中 ， 2019年业绩增长最出色的公司 。
2019年 ， 属于中南建设的关键词是“成长”和“稳健” ， 即“连续三年实现高规模增长”和“在高速增长的过程中选择财务稳健” 。
中南建设：阿尔法逻辑下的优质房企标的
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年报显示 ， 中南建设2019年实现营收718.3亿元 ， 同比增长79.1%；归母净利为41.6亿元 ， 同比增长89.8%；全面摊薄净资产收益率和净利润率分别为19.42%和6.44% ， 分别同比上升6.81和0.67个百分点 。 深耕地产和建筑“双轮驱动”逾三十年的优势下 ， 中南建设的经营质量获得持续高效能释放 。
归母净利复合增长率146.1% ， 见证“双轮驱动”的成长
对于2019年业绩实现的高质量增长 ， 中南建设董事、副总经理陈昱含归结于战略清晰、扁平化组织下决策的高效、自动自驱机制、人才体系职业化和年轻化 ， 以及简单透明的企业文化五大优势 。
作为房地产行业“双轮驱动”的优质标的 ， 在红利渐退、监管政策持续收紧的背景下 ， 中南建设依托“双轮”稳中求变：
房地产业务方面 ， 中南建设2019年实现合同销售面积1540.7万平方米 ， 销售金额1960.5亿元 ， 同比分别增长34.6%和33.7% ， 继续稳居中国房地产上市公司A股十强 ， 距行业TOP15并迈入2000亿阵营仅一步之遥 。
得益于合同销售额的持续增长和竣工交付规模大幅度增加 ， 中南建设2019年房地产业务结算收入达到515.9亿元 ， 同比增长87.2% 。
建筑板块方面 ， 中南建设2019年实现营收221.8亿元 ， 同比增长45.5% 。 据了解 ， 中南建筑持续优化职能分工 ， 实施片区治理 ， 改革市场营销责任制 ， 推动了业务规模的快速增长 。 2019年 ， 新承接（中标）项目预计合同总金额277.8亿元 ， 其中3亿元以上项目有30个 ， 在新增合同额中占比52% 。
中南建设之所以备受投资机构青睐 ， 还取决于其持续增长的盈利能力 。 数据显示 ， 相比2017年实现的6.9亿元归母净利 ， 中南建设近三年归母净利的复合增长率高达146.1% 。 这一指标不仅在同梯队房企中表现亮眼 ， 也令中南建设成为投资机构配置的房企TOP10中“最靓的仔” 。
事实上 ， 越是逆境越能体现双轮驱动的优势 。 疫情影响下 ， 房地产行业今年一季度业绩整体出现普降 。 其中 ， 中南建设房地产业务当期合同销售金额约215.9亿元 ， 同比减少约30% 。
相反 ， “双轮”之一的建筑板块成为中南建设新的业绩增长点 。 数据显示 ， 中南建设同期新承接（中标）项目预计合同总金额73.8亿元 ， 比上年同期增长67% 。 其中 ， 3月份新承接（中标）项目20个 ， 预计合同总金额41.8亿元 ， 比上年同期增长77% 。
受益于此 ， 中南建设业绩今年一季度延续高质量成长趋势 ， 实现营收115.9亿元 ， 同比增长36.8%；归母净利6.2亿元 ， 同比增长28.9％ 。
财务稳健 ， 负债指标持续优化
2020年 ， 陈昱含在经营主张上面定的基调是“稳增长、出利润、保安全” 。 其中 ， 稳增长是2020年的核心方向 。
在房地产行业的新常态下 ， 中南建设依靠趋于稳健的财务和体现战略布局的优质土储两大确定性的优势满足了“稳增长”的基础 。 截至2019年年末 ， 中南建设有息负债增长20.7%至699.2亿元 ， 但由于远低于营收增速79.1% ， 其有息负债绝对额在房地产行业同梯队公司中处于低位 。
受益于此 ， 叠加总权益的增长 ， 中南建设资产负债率和净负债率分别为90.77%和168.39% ， 分别较上年同期下降0.92和23.13个百分点 ， 负债指标持续优化 。
值得注意的是 ， 中南建设2019年的预收账款达1234亿的预售款 ， 扣掉这一数据之后的真实资产负债率是48.31% ， 处于行业较低水平 。
偿债能力方面 ， 随着项目结算规模提升 ， 中南建设2019年经营性现金流入和持有现金分别为1109.7亿元和254.1亿元 ， 是一年内到期的各类有息负债的4.6倍和1.08倍 ， 可以说是短债无忧 。
多元化的融资渠道也极大改善了中南建设的财务结构 。 年报显示 ， 中南建设2019年共进行了四次债券融资 。 其中 ， 中南建设成功首次发行的3.5亿美元债券 ， 不仅收到近60家境外知名投资机构下单 ， 还获得近4倍的超额认购 。
土储优质 ， 用确定性穿越新常态
趋于稳健的财务指标也同时令中南建设的土储战略持续优化 ， 即全国布局 ， 深耕聚焦 。 在陈昱含看来 ， “投资质量的确定性 ， 是中南拿地策略的重中之重 。 我们的布局重心 ， 集中在长三角和珠三角 ， 其他几个主要都市圈也会持续培育 ， 同时坚持一二线和三四线的均衡布局 。
从签约金额的城市分布情况来看 ， 中南建设2019年延续了以长三角、珠三角等重点都市圈为核心深耕对象的战略、其中 ， 一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为45% ， 三、四线城市销售金额占总销售金额的55% 。
2019年 ， 中南建设新增项目78个 ， 项目规划建筑面积合计约989万平方米 ， 在进一步强化了重点都市圈战略的同时 ， 新进入济南、厦门等6个城市 。 截止2019年末 ， 该公司共有372个项目 ， 分布于内地107个城市 。 未来可竣工的总土储建面达4226万平方米 。
值得注意的是 ， 针对粤港澳大湾区有1.8万亿规模的巨大市场 ， 中南建设的战略布局有着自己的节奏 。 陈昱含表示 ， 通过城市更新与短平快的战略结合 ， 中南作为大湾区的新进入者 ， 有着破局的决心 。
对于未来 ， 中南建设表示 ， 公司持续提升经营质量 ， 优化组织变革 ， 保持稳/p>
此外 ， 中南建设还将向内寻找经营的确定性 ， 建立以ROIC（投入资本回报率）为核心的经营评价体系 ， 用ROIC穿透组织 ， 使得管理更加精细化 ， 进一步提升人均效能、改善费效比；围绕财务稳健原则 ， 合理使用杠杆 ， 优化负债结构 ， 提高利润率；实现有质量的增长 ， 用确定性穿越新常态 。
面对未来稳中有进的成长空间 ， 中南建设预计2020年的销售业绩增速在增速15%左右 。
正如陈昱含提出的战略方向 ， 中南建设正在“用确定性穿越新常态” 。 而中南建设的未来 ， 更加值得投资者期待 。


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