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『经济观察报』仇保兴解读新“旧改”：拉内需、增就业和改善居住水平( 二 )


疫情给小区管理带来的启示是补短板 ， 在社区封闭或半封闭情况下 ， 要建立社区医院（医疗点）和小超市提供基本服务和储备 ， 提供充足的活动空间 ， 解决停车难问题 ， 建造500米可达的幼托和小学等 。
第三是改善社区适老韧性 ， 适应老龄化时代 ， 由老年人和低收入者两类“弱者”的感受来评判一个社区的生活舒适性 。
一个社区好不好 ， 低收入者和老年人说了算 。 十年间 ， 中国已经进入深度老年化 ， 社区居家设施都要适应老龄化社会 。 此次疫情 ， 美国1/5的死亡病例发生在集中式养老院 ， 瑞士、西班牙这一数字为1/3乃至1/2 ， 体现出居家养老的重要性 。
如何应对老龄化？老旧多层住宅加装电梯、打造以中医为主的社区抗氧居住相结合、社区绿化和蔬菜资产的立体园林社区 ， 是居家养老型社区改造的几种思路 。
多样化改造
首先 ， 以人民为中心的旧改应实现平疫结合、满足多样性需求和适老化提升 。
其次 ， 韧性城市概念中提出 ， 自然是由韧性细胞组成的 ， 而韧性细胞就是韧性社区 。 打造韧性城市 ， 是应对未来充满不确定时代的主要手段 。
韧性城市需要把以下4个目标统一起来：居民生活质量提高；经济更有活力 ， 创造更多就业机会；绿色可持续发展；城市安全与防灾 。 这也是老旧小区改造的终极目标 。
第三 ， 旧改不可能是一套中心化的顶层设计 ， 应充分调动政府、企业、社会力量、科技人员各方面的积极性 ， 多模式、多分享 ， 群策群力“从下而上”改造结合 。
从上而下 ， 国务院提出500万套的规模目标 ， 中央财政进行补贴 ， 但方法路径需要从下而上进行探索 ， 创造旧改新模式 。
第四 ， 无论什么形式的旧改 ， 都应该设计先行 ， 专家和民众相结合 ， 在专家的指导下 ， 企业参与 ， 民众提出需求 ， 相互磨合才能做得更好 。
还有一个问题 ， 类似深圳这类住房供需紧张的一线城市 ， 一些容积率比较低的旧小区 ， 如果进行棚改能提供大量商品房和人才房 ， 缓解住房供需矛盾 ， 更好地提升居住品质 ， 带来投资价值 。
这个问题涉及能不能在旧改中提高容积率的问题 。 容积率就是钱 ， 特别是对深圳的房价而言 ， 容积率提高所带来的现金流非常明显 。
要提高容积率需要满足以下几个条件：一是原来的房子容积率较低 ， 尤其是90年代以前的老房子；二是住宅质量比较好 ， 这类小区不一定要全拆 ， 可以提高10%~15%的容积率 。
也就是说把一个小区内靠北面临街的一排建筑中 ， 选1/4进行拆掉 ， 提高容积率后 ， 底下挖深作为停车库 ， 地上的部分房子可以作为社区空间 ， 大幅度增加电表房、公共用房、创客空间等 。
像深圳这类双创做得较为突出的城市 ， 人人都是创业者 ， 我们建议小区内的公建面积应该为15%以上 ， 更多人可以在小区内有一个创客空间 ， 还可以把部分空间腾出来解决停车难问题 。
停车问题 ， 要么从地上走 ， 要么从地下走 ， 这两种方案都需要空间 。 由于我国地下管网较为复杂 ， 所以我们建议把北面楼宇进行拆除 ， 把楼宇的地基向下挖 ， 不会伤到其他管网 ， 也不会影响南面住宅的阳光 ， 冬天还可以起到挡风作用 。
因此 ， 容积率可以有限地提高 ， 可以改善停车难、回报率、增加公共面积多功能服务等问题 。 80%以上的老旧小区进行修补式改造 ， 进行结构上的低碳绿色健康、人本化改造 ， 这比较合理 。
老旧小区改造创造10万亿商机 ， 群策群力非常重要 ， 涉及政府、企业和居民三个方面 。 其中 ， 企业的发力途径非常多 ， 涉及容积率变化、做停车场、进行公共空间改造 。 无论是投资还是运营 ， 都应该有民营企业参与 。
这个10万亿大蛋糕 ， 每年投资1万亿 ， 要持续进行10年 。 有些企业加装电梯的工程不收费 ， 居民使用时收费 ， 同时有些民营企业特别灵活 ， 不仅坐电梯 ， 还可以改造停车场 ， 以停车场的一个车泊位来补偿一楼住户加装电梯的付出和损失 ， 把加装电梯和停车两个难点绑在一起解决 。


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