锦和商业八成募资“借新还旧” 产业园二房东模式资金承压
外界对于新上市公司、有着“创意产业园区第一股”之称的锦和商业募资额的使用问题 ， 市场一直存在一些担忧及质疑 ， 由此也导致公司上市不久股价就巨幅波动 。 公司募资大头缘何流向偿债及补充资金？这样做背后的原因究竟有哪些？这与其相对不同的商业模式有着密切关联 。
《投资者网》郑小琳
4月21日 ， 上海锦和商业经营管理股份有限公司（下称“锦和商业” ， 603682.SH）在上交所正式挂牌上市 ， 当日公开发行新股9450万股 ， 募集资金总额为7.47亿元 。 对于这家早期主要从事产业园区定位设计、改造及招商的运营商而言 ， 锦和商业的盈利模式主要以收取租金差的方式 ， 类似于产业园区的“二房东”角色 。
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资本市场方面 ， 刚上市的锦和商业在股价接连上涨三日后 ， 于4月24日出现跌停 ， 随后四个工作日里（4月24日-28日） ， 其股价继续下跌 。 同时 ， 由于锦和商业将此次近八成的IPO募资主要用于“偿还银行贷款及补充流动资金” ， 对于该公司未来前景 ， 投资者不免存有不同看法 。
机构看好难挽股价巨震
事实上 ， 被外界称之为的“创意产业园区第一股”的锦和商业 ， 早在今年三月底 ， 便有各大机构纷纷推荐投资者进行申购 。 3月30日 ， 申万宏源证券表示：“锦和商业建议第一时间申报！” ， 申万宏源认为 ， 锦和商业是国内规模领先、发家较早的文化创意产业园区运营商 ， 公司以“越界”品牌为代表的创意产业园区已经逐步得到了政府、文化创意产业类客户等各方的认可 。
东莞证券也认为 ， 由于公司自2007年即开始从事创意产业园区的经营 ， 经过多年发展 ， 获得政府、文化创意产业类客户等各方的认可 ， 且2019年公司基本面情况良好 。 同时 ， 4月2日 ， 国泰君安也发布了锦和商业新股申购策略 。
然而 ， 对于上市前多方机构的看好 ， 锦和商业目前在资本市场表现如何呢？
4月21日 ， 以7.91元IPO价格首发上市的锦和商业 ， 上市当日幅涨43.99%至11.39元/股 ， 成交量127.37万股 ， 总市值为53.82亿元 。 在随后两天 ， 锦和商业涨幅持续 ， 甚至在4月23日 ， 出现涨停 ， 当日股价最高达13.13元/股 ， 收盘市值高达57.6亿元 。
然而 ， 在接连三日涨幅后 ， 上市第四个交易日 ， 其股价开始下跌 。 4月24日上午 ， 锦和商业在盘中陷入跌停 ， 当日报10.97元 ， 跌停封单3.6万手 ， 暂成交2.62亿元 ， 市值51.83亿元 。
跌停之后 ， 股价开始一路下跌 ， 截至4月28日收盘 ， 锦和商业报9.38元/股 ， 下跌6.67% ， 换手率23.12% ， 市值蒸发13亿至44.32亿元 。
来源：同花顺
“机构对于锦和商业的建议仅能代表部分专业看法 ， 资本市场风云莫测 ， 不按基本面出牌的案例比比皆是 ， 但从这几日连续下跌态势来看 ， 部分投资者存在套现离场的心态 ， 这也从侧面反映出 ， 投资者们对于公司前景并不具备充足信心 。 ”4月28日下午 ， 香港国际证券的一位策略分析师向《投资者网》表示 ， “月底是锦和商业年报发布日 ， 趁着当前市场火热 ， 不排除其股价将出现反弹 。 ”
4月28日 ， 对于股价持续下跌 ， 有投资者在上证e互动（上市公司交流平台)上发出疑问 ， 对此 ， 锦和商业表示：“股价由市场决定 ， 公司能做的是做好生产经营” 。
八成募资用于“借新还旧”
实际上 ， 投资者对锦和商业存在忧虑的一点也在于 ， 锦和商业将近八成的募资额均用于偿债及补充流动资金 ， 而对于这么做背后产生的优劣 ， 《投资者网》曾致函锦和商业董秘办 ， 但一直未收到相关回复 。
公开资料显示 ， 锦和商业的募资额为7.47亿元的资金 ， 撇除需要支付的费用后 ， 到手的募资净额约为6.85亿元 。 锦和商业表示 ， 此次上
而对于公司募资用途 ， 锦和商业在招股书解释：“目前其短债压力依然较大 ， 流动比率亦较低 ， 随着公司经营规模的扩大 ， 未来对流动资金的需求也相应大幅增加 ， 对银行借款的还款压力也将进一步增加 ， 因此决定将大部分募集资金 ， 用于偿还银行贷款及补充流动资金 。 ”
尤其值得注意的是 ， 近两年 ， 锦和商业一直在降低借款额度 ， 同时还偿还了大量负债 。 招股书显示 ， 2018年至2019年1-9月 ， 锦和商业同期通过借款所获取的金额分别为2.56亿元、0.89亿元；偿还债务的支付现金则分别为2.53亿元、2.28亿元 ， 截至2019年9月末 ， 公司总资产为12.8亿元 ， 总负债4.45亿元 ， 资产负债率从下降至34.78% 。
而随着近两年的大额还款 ， 锦和商业手中的货币资金同比减少了一半 ， 2020年叠加新冠肺炎疫情 ， 其资金压力无疑增大 。 招股书显示 ， 锦和商业2018年-2019年1-9月拥有的货币资金分别为2.03亿元、1亿元 。
2020年一季度 ， 锦和商业预计1-3月营业收入为1.88亿元至2.08亿元 ， 同比变动幅度为-6.94%至2.86%;归母净利润为3411.45万元-3770.55万元 ， 同比变动幅度为-2.40%至7.87%;扣非后归母净利润为3101.29万元-3256.36万元 。
“以承租运营形式的锦和商业 ， 类似于产业园区的‘二房东’角色 ， 不实际拥有物权 ， 主要以租赁为主 ， 比较好的一点是承租风险低 ， 前期资金投入小 ， 不利的地方是 ， 无法通过抵押资产获得银行贷款 ， 若经营需要大量资金 ， 则往往只能以借款形式获得 ， 融资渠道较小 ， 加上旗下项目具有周期限制 ， 除了物权或被拿去抵押外 ， 还将面临租金上涨、园区政策变更等不利影响 。 ”业内人士向《投资者网》表示 。
目前锦和商业在上海、苏州、杭州、南京、北京共有28个产业园区项目 ， 可供出租运营的物业面积约67万平方米 ， 其中承租项目有24个 ， 面积约53万平方米 ， 合资运营项目2个 ， 受托运营项目2个 。
“未来业务将从上海市场全面扩张到长三角中心城市 ， 同时向北京、深圳、广州等中心城市进行拓展 。 同时在以园区运营为主的基础上 ， 适度拓展其他老旧物业改造运营项目 ， 提高其他专业服务在公司营收中的比重 。 ”对于上市后未来三年规划 ， 锦和商业在招股书中透露 。
【锦和商业八成募资“借新还旧” 产业园二房东模式资金承压】2020年因受新冠肺炎疫情影响 ， 锦和商业的发展也难言乐观 ， 未来在行业竞争激烈及大环境增速放缓的态势下 ， 锦和商业是否会继续扩张 ， 完成目标 ， 市场只能拭目以待 。 （思维财经出品）■
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