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投资人谈北京教育新政：谁会考虑赶在7月31日之前买西城学区房？

1、到底该站在什么样的角度去理解西城的多校划片？
这一切要从2018年西城教委那一份引起轩然大波的小学入学通知说起 ， 在4月27日颁布的西城区2018年义务教育入学指导意见里 ， 明确提出西城区的小学入学分为五大顺位：
1）孩子西城户口、父母（法定监护人）在西城有独立产权房；
2）孩子西城户口、父母西城无房 ， 其实就是四老房；
3）孩子西城集体户口、父母西城无房；
4&5）其他特殊情况 。
以上顺位其实这几年都没有发生大的变化 ， 包括2020年也是 ， 但是里面有一个条件是当年独有的：法定监护人在其他区无独立产权房 。
通俗的讲 ， 你最好在西城区有一套房 ， 最好不是那种在其他区有房但是买不起西城区房的家长 。
投资人谈北京教育新政：谁会考虑赶在7月31日之前买西城学区房？
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也就是说 ， 撇开北京户口这个必备条件 ， 只要你在西城买下一套房 ， 你就是第一顺位 ， MONEYTALKS 。 隐含的含义是 ， 即使你自小在西城长大（四老房） ， 或者你入职于西城的央企（集体户口） ， 但是如果你缺乏在西城买一套房的能力 ， 那么抱歉 ， 你孩子入学的排序会被后移 ， 甚至可能参加全区派位 。
这一点引起了极大争议 ， 导致西城教委后面颁布了补充意见——虽然上废除了“法定监护人在其他区无独立产权房”这个条件 ， 允许集体户口参加学区派位（但顺位靠后） ， 但同时加强了对“过道房、车库房、空挂户”的核查 ， 防止出现临时上车的情况 。
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其实把上面的思路汇总起来一切就变得清晰：西城区本质上在疏解非首都功能 ， 如果你没有能力在西城区内买房、或者买的是过道房 ， 那么在顺位和排位上 ， 就会大幅落后 。
西城以后所有的政策方向 ， 本质上是让没有足够能力留在西城的家庭 ， 主动疏解离开这里 。 包括这一次多校划片政策也是如此 ， 看起来是为了教育资源均衡化 ， 但是本质上是进一步提升家庭对教育投资上的沉没成本 。
也就是说 ， 要不要买西城学区房这个问题 ， 根本上其实是你的家庭收入是否能承受西城区的教育成本这个问题 ， 如果目前单单一个学区房已经让你进退维谷 ， 后面的教育改革趋势可能会让你更加窘迫 ， 因为整体的成本会越来越高 。
比如西城初中因为校额到校制度推行后 ， 不同初中之间的差距减少 ， 更靠学生自己的积累 ， 那么就会逐步倒逼大家开始参照海淀的补习班喂娃模式 。
【投资人谈北京教育新政：谁会考虑赶在7月31日之前买西城学区房？】想明白这一点 ， 其实比什么都重要 ， 人生不一定要激流勇进 。
2、该政策是否影响2020年的入学？
不影响 ， 多校划片的政策是在《西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》的第五部分“有关说明”里面提及的 ， 在文件的末尾 ， 而不是前面的“入学办法” 。
2020年依然按照原有的实质性“单校划片”政策进行 ， 入学适龄儿童并不受任何影响 ， 况且今年的小学入学信息采集截止到5月31日 ， 和7月31日根本不沾边 。
本质上这一次的多校划片其实是对政策的预告 ， 因为朝阳区在2017年6月30日、东城区在2018年6月30日、海淀区在2018年12月31日以后 ， 都执行了多校划片的政策 ， 西城区仅仅是跟上大方向 ， 而且这一次给的时间窗口是7月31日 ， 比东城区那时的6月30日还多了一个月 。
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3、谁会考虑赶在7月31日之前买西城学区房？
实不相瞒 ， 在2018年的新政出来后 ， 我一度去东城区实地看过很多房 ， 这一点经验还是很丰富的 。
按照当时的政策周期和办理流程来看 ， 从4月30日到6月30日 ， 两个月 ， 房屋产权证也就是房本 ， 是有希望能下来的 ， 前提是全款或者高资质客户的快批贷款 ， 但是当时的地产中介也都不敢承诺时间一定来得及 。
这一次的时间窗口是7月31日 ， 比东城区当时多了一个月的时间 ， 大概率是来得及的 ， 如果是手持现金就更不紧张了 。 但是换房大概率来不及 ， 即使对方是全款买你的老房 ， 因为目前购房资金是强制要求走第三方托管账户的 ， 时间周期非常紧 。
——这也是我前面提到西城区在疏解非首都功能的原因 ， 这个门槛就是这么故意设定的 。
谁愿意在7月31日之前去买依然单校划片的西城学区房？非常重视孩子教育程度、愿意花高额成本的高学历家长 。
谁有能力7月31日之前去买依然单校划片的西城学区房？手里持有足够现金 ， 具备北京户口 ， 能满足全国最苛刻的二套房贷政策的高收入家长 。
尤其是西城区从2018年开始 ， 针对过道房、车库房 ， 以人均居住面积为标准 ， 实行了严格的街道抽查和学校拜访环节 ， 确保“每一个孩子都是真实在户口所在地居住的” ， 最好是健康快乐成长的 。
你说要孩子能在西城区健康快乐成长 ， 疫情期间少不了玩玩游戏吧 ， 房子大小最好还能在里面伸展开来玩玩SWITCH体感游戏的 ， 这条件可不低 。
你是人才 ， 你留下来 ， 不然就爱去哪去哪 。
4、户口会不会来不及落？
不会 ， 目前基层派出所推行简政 ， 当时我们去落户口 ， 恰好人比较少 ， 当天就办理完成 ， 一般都不会超过一周 ， 在房证齐全的情况下 。
况且在文件的原文里 ， 明确提到划分标准是：“2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭” ， 一切都以房本为主 。 ——还是上面说过的 ， MONEYTALKS ， 西城不看别的 ， 也看你有没有能力买下一套房 。
不过我要提醒在西城区内区外都有房的家长 ， 尽快把孩子和家长的户口迁回西城区内 ， 因为文件里明确提到：“自2020年7月31日后户籍从西城其他区迁入西城区的适龄儿童” ， 也会执行多校划片政策 。 ——不过这个政策理论上有点模糊 ， 也能卡上面来得及落房本但是来不及落户口的家长 ， 等待后面的正式解读 。
把户口落在郊区大别墅的土豪们 ， 别闹了 ， 迁回来吧 。
5、西城区学区房价的走势如何？
因为在我2018年4月底确实跑过一圈东城区 ， 当时价格是有小幅回落的 ， 但是回落的幅度并不大 。
有回落是因为大家都清楚的认知到 ， 多校划片必然会影响学区房价 ， 人不能睁眼说瞎话 ， 但是回落幅度并不大的原因在于：
第一 ， 东城区整体的教育资源比较均衡 ， 尤其是小初教育实力强于高中；
第二 ， 6年一学位也影响了学区房的流动性 ， 但同时也意味着未来供给的减少；
第三 ， 确实一些家庭希望在6月30日之前赶上末班车 ， 所以需求反而稳定（一部分人迫切需求对冲了一部分人观望） 。
所以事后看 ， 东城学区房的价格有小幅回落 ， 但是跌幅其实明显低于北京房价平均 ， 一些顶级小学的学区房价格回落幅度相对大一些 ， 但也仅和全市房价跌幅持平 。
但是有一类房子后来的跌幅会大一些 ， 就是一些房龄足够老的老破小 ， 因为小学目前的招生名额普遍紧张 ， 有些甚至要提前落户 ， 6年一学位实行后 ， 持有周期长达10年以上 ， 很多老破小由于房龄足够老 ， 加上公房转商品房 ， 基本不具备贷款能力 ， 会有一定折价 。
从这一点上来看 ， 西城学区房的价格 ， 回落幅度并不会像想象的那么大 ， 越均衡、学位越不紧张的片区自然更为坚挺 ， 一些老房龄的房价会承压 。
德胜的优点在于最均衡 ， 但是缺点在于学位紧张 ， 更容易被“相邻学区派位” ， 毕竟去年已经出现了一顺位调剂的个例；月坛的优点在于学位相对不紧张 ， 但是初中均衡度不足；金融街则是介于两者之间 。
——很多其他片区则可能要瑟瑟发抖的等后面实施细节了 ， 话尽于此 ， 我不想引起哪个片区最好这个永恒的口水战话题 。
6、6年一学位是怎么一回事？
文件里的原文是：“自2020年起 ， 西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录 ， 自该房产地址用于登记入学之年起 ， 原则上六年内只提供一个登记入学学位” 。
其实说的非常清晰了 ， 不过这里要注意 ， 6年一学位是有新老划断的 ， 新老划断的年份是2019年 ， 注意不是2020年 ， 是2019年 。
也就是说 ， 如果你现在去买学区房 ， 如果这个房子上面是2019年及以前有适龄儿童使用过学位 ， 这并不影响你孩子未来的上学 ， 原因很简单 ， 新老划断 ， 这是咱们金融狗特别熟悉的词汇 。
但是2020年开始就执行这一项政策了 ， 所以如果卖你房子的人 ， 今年有孩子上学使用了学位 ， 那么不好意思 ， 6年内这个学位没有办法再使用 ， 即使这个房子是在2020年7月31日以后购入的 。 ——所以这里大家一定要留足够的心眼 。
但是为什么会有6年一学位的限制？一方面是因为现在学位真的越来越紧张了 ， 很多小学都已经明显超编了；另一方面 ， 是因为过去我们有一套学籍机制 。
有兴趣的朋友可以翻看一下 ， 入学办法里的第二项 ， 初中入学 ， 里面明确提到西城区初中的入学要求是：
“西城区小学六年级应届毕业生OR已办理回区升学手续的非小区小学应届毕业生 。 ”
注意注意 ， 你想读西城区的初中 ， 只需要是西城区小学的应届生 ， 有提到房产么？没有 。 有提到户口么？没有 。
这就涉及了小学学籍的概念 ， 理论上 ， 你只要拿到西城区小学的学籍 ， 成功入学没被退学休学 ， 那么 ， 你必然能读上西城区的中学 。
也就是说 ， 在你的孩子入小学拿到学籍后 ， 学区房的价值就已经结束了 。 所以西城区的学区房的换手频率 ， 其实比想象的高 。
很多学区房甚至满2之后就有转手的交易案例 ， 因为孩子入学拿学籍了 ， 转手=降低不确定性 。
这会带来片区内学位的高度紧张 ， 导致许多学校自行加了落户年限的要求 ， 因为真的吃不消了 。 越热门的学区 ， 这种情况就越严重 ， 尤其是德胜 。
但是反过来想 ， 未来的供给是会大幅减少的 ， 所以东城海淀多校划片后 ， 其实整体价格还是稳定的 ， 因为供给回落的速度明显更快于需求回落的速度 。
7、怎么评估自己是否要买学区房？
其实很简单 ， 与其说评估自己是不是要买学区房 ， 不如评估自己愿意在孩子的教育上花多少钱 。 ——然后用这个总价格去和你认为学区房价格的波动区间做比较（也就是可能的亏损） 。
我曾经自己算了一笔账 ， 当时我在朝阳区居住 ， 我一度打算把孩子送私立学习 ， 因为朝阳整体教育质量一般 。 一年动辄X万的学杂费 ， 这让我觉得学区房数百万的价格是可以接受的 ， 即使房价出现一定程度的波动（亏损） ， 然后就出手了 。
结果后面目瞪口呆的发现 ， 这一轮北京房价的调整 ， 依然学区房是最坚挺的 。
不过 ， 学区房无法完全改变孩子的命运 ， 它只是多一个选择 。
有时财富和社会地位的差别 ， 并不代表结果的差别 ， 但是它代表着选择权的差别 。 富翁和孩子可能会和普通人一样做一份工 ， 但是区别在于 ， 前者是选择后决定这么做 ， 后者是被迫无奈的这么做 。 学区房也是 ， 它只是给你孩子一个学校的名额 ， 但是无法保证孩子的未来 。
还有一点 ， 就是先发优势：一旦各项条件与其他人一致 ， 那么一顺位的顺序 ， 是由落户的先后顺序决定的 。 你可能会说 ， 如果我想买学区房 ， 我们这一批人可能都是在7月31日前买的 ， 能有什么大的区别？
有区别的：第一 ， 早一天也是早一天 ， 就是这么残酷；第二 ， 孩子越小 ， 家长往往会越纠结于是不是买 ， 以及等等看的想法 ， 所以买的越早 ， 和你同批的竞争者相对也会越少 。 不需要跑的比狮子快 ， 比身边人快就行 。
但是更重要的是 ， 你愿意在孩子身上倾注多少精力 ， 是否愿意陪着TA学习成长 ， 是否愿意教育TA做人做事学习待物的道理 ， 能否愿意陪TA一起苦笑一起成长 ， 这比什么都重要 ， 这是所谓的学区房完全无法取代的 。
可怜天下父母心 ， 祝所有的孩子都能健康长大 。
作为二级狗 ， 我突然发现 ， 今天关于西城多校划片的政策解读 ， 竟然是近期电话会议里最火爆的 ， 包括地产研究员刚刚都在朋友圈感慨：第一次碰上会议名额秒满的情况 。 因为地产板块已经半死不活很久了 。
——毕竟在金融街上班的二级狗 ， 才是最适合被西城学区房收割的目标客户 。


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