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北京限价地五一节前收战：大兴揽金66亿与朝阳“因故暂停”

北京限价地五一节前收战：大兴揽金66亿与朝阳“因故暂停”
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观点地产网今年的五一劳动节格外令人期待 。
除了难得的5天长假之外 ， 一方面 ， 两会时间确定、高速公路恢复收费等好消息频出 ， 无一不预示着疫情对正常生活、工作的影响逐渐减弱；另一方面 ， 土拍“小阳春”仍在持续 ， 福州、杭州、南京多地土拍破百亿 ， 北京市场也逐渐热闹了起来 。
这热闹体现在北京市规划和自然资源委员会接连三天的公告上 。 4月29日 ， 大兴区西红门镇两宗限价地成功入市 ， 揽金66.8亿元；4月28日 ， 新推2宗门头沟永定镇不限价涉宅地 ， 总起价29.46亿元；4月27日 ， 宣布因故暂停出让朝阳东坝乡两宗限价地 ， 总起价70.28亿元 。
至此 ， 北京四月土拍暂告一段落 。 据观点指数统计 ， 本月北京共成交5宗涉宅地 ， 成交金额121.66亿元 ， 出让土地面积32.7万平米 ， 分布在密云、房山和大兴 ， 含3宗限价地；另有10宗涉宅地正在挂牌中 ， 出让起始价达252亿元 ， 含8宗限价地 。
显而易见的是 ， 限价地块多起来了 ， 同时却也出现了两极分化：房山、大兴等非核心城区的限价地均成功入市 ， 朝阳区地块却一再因故被暂停出让 。 而五一节后 ， 还将有8宗限价地陆续上市 。
【北京限价地五一节前收战：大兴揽金66亿与朝阳“因故暂停”】七家房企竞拍大兴17万平宅地
4月29日 ， 北京大兴西红门两宗宅地同时入市 ， 起始出让价63.68亿元 ， 出让土地面积近8.5万平米 ， 总建面最高可达17万平米 ， 最终由新城、龙湖+首开联合体以29.4亿、37.4亿分别竞得 。
本次土拍很平淡 ， 也很顺利 。 虽然吸引了金融街、金茂、电建+招商、首开、新城、首开+龙湖等七家房企同时竞拍 ， 且新城、首开、金融街、金茂同时连续参与了两场 ， 但并未出现连拿17万平的大手笔 。
第一宗 ， 新城在第五轮时便已拿下 ， 成交楼面价3.89万元/平米 ， 溢价率7.38%；第二宗则更为迅速 ， 龙湖+首开联合体在第3轮举牌中便击败了金融街、竞得11号地块 ， 成交楼面价3.95万元/平米 ， 溢价率3.03% ， 耗时仅十余分钟 。
在北京城南中 ， 大兴是最占优势的区域之一 。 无论是亦庄新区 ， 还是新机场的临空经济区 ， 城市南延已是定局 。 据市场人士分析 ， 自2010年以来 ， 北京市政府已在城南发展计划上累计投资逾万亿 ， 预计未来主城区与新机场的联系仍将不断加强 。
就参与房企自身而言 ， 看好城市主流发展方向的因素居多 。 以北京龙湖为例 ， 相关人士表示 ， 此次大兴区域拿地一是因城市主流发展方向而定 ， 二是聚焦城市主城区拿地 。 本次出让的两宗地块均临近五环 ， 毗邻四号线与大兴机场线 ， 周边已经有鸿坤、中粮、泰禾、金融街等多个住宅项目 ， 正在形成大型社区居住环境——配套补充、价格竞争、人口聚集 。
就限价地而言 ， 市场最为关注的是其“限价” 。 按照出让文件要求 ， 西红门两宗限价地的商品住房销售均价均不超过6.44万元/平米 ， 且最高销售单价不超7.08万元/平米；而这个价格在同片区优势不多 。
据多家中介披露 ， 西红门片区住宅二手房均价在4万-5.8万元/平米之间 ， 新房单价在3万-5.5万元/平米之间居多；而业内人士指出 ， 限竞房的售价大多参照周边商品房项目定价的80% 。 若由此推算 ， 本次成交的两宗限价地在价格上将面临着不容忽视的挑战 。
同时 ， 限竞房项目在去化上的表现一般 。 据观点地产新媒体获悉 ， 北京限竞房集中于2018年上市 ， 因此2018年又称北京限竞房元年 。 在2018年6月至2019年之间 ， 北京共有82个限竞房项目上市 ， 房源近6.5万套 ， 目前去化率约46% ， 去化周期在15个月左右 。 因此 ， 在拿下限价地块之后 ， 如何实现获客、加快去化、实现盈利 ， 这是对房企经营能力的一个真实考验 。
朝阳近134亿元涉宅地被暂停出让
另一个值得关注的焦点便是接连“因故”暂停出让的朝阳区涉宅地 。 据观点指数统计 ， 4月以来北京已累计暂停3宗朝阳区宅地出让 ， 起始总价接近134亿元 ， 土地面积15.43万平米 ， 总建面约30万平米 。
其中 ， 两宗地块位于朝阳区东坝乡 ， 均为限价地 ， 要求商品住房销售均价不超过69422元/平米 ， 且最高销售单价不得超过76364元/平米 ， 总价逾70亿元；另一宗位于朝阳区金盏乡小店村 ， 起始楼面价约5.1万元/平米 ， 总价63.63亿元 。
上述三宗地块在区位位置和城市发展规划上同时具备优势 。 公开资料显示 ， 金盏乡位于朝阳区东北部 ， 与顺义区、通州区接壤 ， 毗邻五环 ， 距离首都国际机场6公里；东坝位于朝阳区东北部 ， 距离望京、国贸商圈10-12公里 ， 距离首都国际机场21公里 ， 同样邻近五环 。
按照北京规划总体布局和朝阳区域功能定位 ， 未来的东坝北区将成为北京市最大的高端商务功能区 ， 占地面积6.2平方公里 ， 规模相当于北京CBD核心区与东扩区面积之和 ， 仅商务楼宇建筑面积就高达500万平米 。
因此 ， 对于两次暂停朝阳区土地出让 ， 市场和消费者提出了多种猜测 。 其一是无人报价 ， 即流拍；其二是地块规划等或发生了改变；其三是朝阳区政府推地节奏放缓 。 目前 ， 政府部门并未作出进一步解释 ， 亦未公告上述地块是否将会回炉出让 。
而对于无人报价 ， 业内人士在朝阳区首宗地块被暂停出让时便被多家媒体予以佐证 。 同时 ， 合硕机构首席分析师郭毅表示 ， 金盏处于开发初期阶段 ， 区域型消费类配套尚有欠缺 。 消费者们则货比三家：5.1万元/平米的楼面价与周边回迁房的销售限价接近 ， 不划算 。
至于东坝乡两宗限价地 ， 从限竞房项目角度来看 ， 周边住宅楼盘利锦府府上、和光尘樾、富兴首府、恒大华府的新房售价在6-8.8万元/平米 ， 二手房价格在4.5万-7万元/平米居多；配套更成熟的孙河限竞房于2018年入市、销售均价6.7万元/平米 ， 且尚有待售房源——东坝乡此次出让地块超过6.9万元/平米的均价+7.6万元/平米的最高销售单价在价格上没有明显优势 。
同时 ， 业内人士指出 ， 该地区多有别墅产品 ， 更受高净值购房者青睐；限竞房多有“7090”户型设计要求 ， 即90平米以下户型占比70%以上 ， 在户型设计上优势不如别墅和大平层产品 。
至于五一节后 ， 北京排队入市的8宗限竞房地块将表现如何 ， 不少市场人士对此持观望态度——更多地块入市等同于更多选择 ， 身处经济下行压力增大的大环境和疫情深刻影响一季度开工与销售的时代背景之下 ， 每一笔钱都需要精打细算 ， 每一宗地都需要物超所值 。
值得注意的是 ， 观望的不止是部分房企 ， 还有作为销售回款来源的消费者 。 另据贝壳研究院统计 ， 4月链家客户成交周期拉长至98天 ， 达到历史高位水平 。 其中 ， 北京市二手房网签量约1.37万套 ， 同比下降4.7%；二手房成交均价为57976元/平 ， 同比下跌5.7% 。


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