江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

资本玩家黄伟出手，新湖中宝31亿入股绿城，带着千万方土储“嫁妆”

【资本玩家黄伟出手，新湖中宝31亿入股绿城，带着千万方土储“嫁妆”】作者：时代财经童洁
资本玩家黄伟出手，新湖中宝31亿入股绿城，带着千万方土储“嫁妆”
文章图片

图片来源：视觉中国
发展缓慢、负债压顶 ， 昔日“旧改大王”新湖中宝的地产开发之路并不顺畅 。 接连出售项目套现百亿后 ， 新湖中宝掌门人黄伟又玩起了他最擅长的资本游戏 。
4月26日 ， 新湖中宝对外公告了一年内的第四次出售动作 ， 这次被卖出的是紧邻上海的启东海上明珠城50%股权 ， 对价18.23亿元 。 与此同时 ， 新湖中宝还在进行另一项交易 ， 但不是卖 ， 而是买 ， 新湖中宝拟以每股9.5港元、总价30.685亿港元的价格认购一家房企3.23亿股股票 。
这两笔交易的对家都是绿城 。 交易完成后 ， 新湖中宝将成为继中交、九龙仓之后绿城的第三大股 ， 持股比例12.95% 。 绿城方面告诉时代财经 ， 双方已通过董事会审批并签订增发协议 ， 后续新湖中宝将提交其股东大会审批 ， 预计在下个月底 ， 新湖中宝就能正式拥有绿城战略投资人的身份 。
看上去这是一个皆大欢喜的局面 ， “新湖中宝看好绿城的稳健财务、产品品质与未来的成长性 ， 这次投资能够令其整体财务状况得到改善和走向稳健 。 而多了这层亲密关系 ， 绿城与新湖中宝继续在项目上合作的可能性加大 ， 这样绿城不仅能以低成本实现项目拓展 ， 还获取了几十亿的股本金融资 。 ”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析到 。
三度交易 ， 涉及交易额超70亿
新湖中宝与绿城的合作可以说早已有了端倪 。
去年12月 ， 绿城以36亿元的价格收购上海新湖房地产开发有限公司（以下简称“上海新湖”）合计35%的股权及相应权利权益 ， 其中股权转让价款仅为5.5亿元 ， 其余30.5亿元 ， 则是绿城房产向上海新湖提供的财务资助 。
上海新湖名下拥有位于上海内环内的新湖明珠城项目三期4标 ， 规划总建筑面积20.26万平方米 。 彼时新湖中宝方面就表示 ， 新湖明珠城只是与绿城合作的开始 ， 双方有意向发挥各自优势形成互补 ， 就长三角 ， 特别是上海区域的未来发展加大投入力度 。
新湖中宝频频出售资产的背后其不断增大的债务压力 。 查阅新湖中宝历年财报可以看到 ， 过去几年 ， 其净资产负债率迅速攀升 ， 由2014年末的77.22%上升至2018年末的179.58% 。
且去年年初时 ， 新湖中宝的短期借款以及一年内到期的非流动负债合计达到195.22亿元 ， 这对销售情况不甚理想的新湖中宝而言 ， 是难以承受之重 。
由于早年间在长三角一带拿了较多大体量旧改、海涂项目 ， 新湖中宝手中有不少开发时间超过十年的项目 ， 甚至还有很多项目未完成拆迁动作 。 因为开发速度过于缓慢 ， 新湖中宝还曾收到深交所针对项目开发进度的问询函 。
从2016年销售规模达到160亿的小高峰后 ， 新湖中宝的销售增长开始趋于迟缓 。 去年 ， 其销售目标为200亿元 ， 但前三个季度 ， 新湖中宝仅仅录得100.40亿元的签约销售额 ， 目标完成度刚刚过半 。
通过销售“回血”放缓后 ， 为了缓解自身压力 ， 新湖中宝也尝试发行高息公司债和美元债 ， 但借新还旧终究治标不治本 。 去年7月 ， 新城中宝将瓯瓴实业和上海玛宝打包 ， 以约67亿元的价格出售给了融创 ， 这两家子公司持有长三角区域内总计20宗地块 。
不过 ， 新湖中宝的债务压力并未因这笔大额交易而得到缓解 ， 截至去年9月底 ， 其短期借款及一年内到期的非流动负债进一步攀升至220.59亿元 。
与绿城深度“抱团”给了新湖中宝更多可能 。 不久前的4月19日 ， 绿城第二次购买新湖中宝资产 ， 耗资22.79亿元 ， 拿下上海、沈阳四个项目35%股权 。 加上此次收购海上明珠城股权 ， 双方合作的项目达到6个 ， 涉及交易金额77.02亿元 。
新湖中宝的筹码
自从把精力放在拆解债务危机上之后 ， 新湖中宝自身的地产业务就呈现着只出不进的状态 。 如今再入股绿城 ， 外界便有了新湖中宝有意退出地产开发的传言 。
针对退出地产开发的消息 ， 时代财经向新湖中宝内部一位员工进行求证 ， 该员工给出了否定的答案 ， “一些合作项目的人员和工作安排是有变动 ， 但目前还没有听说公司会停止做地产开发 ， 或者要解散开发部门的消息 。 ”
有业内人士分析 ， 新湖中宝入股绿城是希望借助绿城的品牌影响力和产品打造、去化能力 ， 加快推进存量项目的开发进程 ， 从而达到资产变现的目的 。 此外 ， 入股绿城也意味着新湖中宝又增加了一个新的获利渠道 。
热衷于资本游戏的黄伟 ， 最终还是要用资本思路来解决地产问题 。 柏文喜称 ， 不排除新湖中宝在未来以资产或者股权的形式逐步增持绿城的股票 ， 进而和绿城这个产品优质、财务稳健的大盘內房股建立起紧密关系 ， 让自己的基本面得到根本改善 。
当然 ， 在这次的交易中 ， 新湖中宝手中丰富的土地储备成为其最重磅的筹码 。
十余年前 ， 房地产二级市场发展如火如荼 ， 只有少数人关注开发难度较大的一级市场 ， 黄伟就是少数人群中的一员 。 2016年之前 ， 新湖中宝通过在一级市场拿地的方式 ， 锁定了大批“巨无霸”项目 ， 其中不乏上海内环内的“宝藏”地块 。
新湖中宝2019年半年报显示 ， 到去年6月底 ， 不包含海涂开发项目在内 ， 其拥有的开发项目数量约50个 ， 项目土地面积约1200万平方米 ， 总建筑面积约2300万平方米 。 加上启东和平阳的海涂项目 ， 其土地储备总面积达到约3000万平方米 。
即便是去年一口气卖掉了20个项目 ， 新湖中宝持有的土地资源仍然有着极大的吸引力 。 因为这些土地大多是在十年前获取 ， 相比现在的拿地成本 ， 优势明显 。 数年持有下来 ， 这些低成本土地早已实现价值翻倍 。
例如 ， 其在2003年获得上海新湖青蓝国际项目地块 ， 彼时周边房价每平方米不足万元 ， 但去年新湖青蓝国际尾盘出售时的均价已经达到10万元/平方米 ， 售价涨了超十倍；而2014年新湖明珠城推出三期时 ， 销售均价比拿地时的市场价翻了6倍以上 。
这也是绿城看中新湖中宝的地方 。 绿城方面在接受时代财经采访时明确表示 ， 看重未来两家公司在地产存量项目、新增项目上的合作 ， 接下来有意与新湖中宝进行更深入、更广泛、多方位的合作 。
绿城口中所谓的“多方位”合作是指地产之外的金融和科技领域 。 长久以来 ， 黄伟一直在努力为新湖中宝搭建“地产+金融”的架构 。 广发证券统计 ， 新湖中宝的金融资源实现了境内外的全覆盖 ， 参控股的金融机构包括中信银行、温州银行、湘财证券、阳光保险、新湖期货等 ， 还入股信银国际 ， 拓展境外金融业务 。
金融领域的大手笔投资曾为新湖中宝地产业务寻找资金提供了捷径 。 过去几年 ， 新湖中宝从参股的银行方获得数十亿贷款 ， 其中仅中信银行就为其提供贷款近20亿元 ， 而这些资金大部分都被用在了地产业务上 。
互联网科技领域 ， 黄伟的新湖系则是小有名气的资方 。 此前 ， 其相继投资趣链科技、云毅网络科技、上海趣美信息、杭州谐云科技、浙江邦盛科技等企业 。 2018年 ， 新湖中宝还参与孵化的51信用卡在香港上市 ， 其持股比例为21.83% 。
不过 ， 需要注意的是 ， 投资名目越多 ， 新湖中宝瓜葛也越多 。 去年10月 ， 51信用卡因催收行为违法而爆雷 ， 股价暴跌逾三成 ， 新湖中宝作为其二股东忙发公告撇清关系 。 同年 ， 新湖系参股的多家银行收到高额罚单 ， 或多或少对新湖中宝的融资产生了间接影响 。


    推荐阅读


    上一篇：「中国青年网」乌克兰18岁少女拍恶作剧视频给小狗喝伏特加

    下一篇：【海外网】不知悔改！美国男子因疫情获释 出狱仅10天又因涉性侵被捕