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「城市」深圳千万豪宅“秒光”，楼市回暖了？

范欣
最近一段时间 ， 深圳、上海的豪宅市场屡屡吸引市场的眼球 ， 单从“上千万豪宅秒光”这样的标题看 ， 冰冻三年之久的全国房地产市场仿佛一夜之间迅速入春 。 但如果仔细观察一下热点城市的成交情况 ， 就会发现并非所有一线城市楼市情况都如此 ， 不能简单将豪宅与普通住宅混为一谈 ， 更不能用局部市场回暖代替全部市场回暖 。
先看深圳的成交情况 ， 3月深圳新建商品住宅成交3152套 ， 同比2019年的3088套上涨2% ， 环比今年2月上涨280%；3月二手住宅成交8462套 ， 同比2019年上涨68% ， 环比今年2月上涨373% 。 上海的成交情况不如深圳 ， 3月上海新建商品住宅成交3264套 ， 同比2019年的4459套下跌26.8% ， 环比今年2月上涨117%；二手住宅成交情况也基本如此 ， 3月上海二手住宅成交1.52万套 ， 同比2019年下降约40% ， 环比今年2月上涨230% 。 北京、广州以及其他国内主要城市的楼市情况基本与上海相似 ， 贝壳研究院的数据显示 ， 18个重点城市3月二手房成交量环比增长 ， 但仍未达到去年3月的水平 。
也就是说 ， 当前疫情对全国楼市的影响正在逐步消除 ， 但仍未回到正常水平 ， 房地产市场一直是“量在价先” ， 成交量起不来 ， 成交价格何谈上涨 。 至于所谓的豪宅快速售罄也是有其独特的原因的 ， 最根本的原因在于2019年以来在减税降费的大背景下 ， 各地财政收入普遍呈现放缓趋势 ， 而财政支出相对刚性 ， 为此各地普遍加大了土地收储和出让规模 ， 还拿出了一些处于城市核心区的优质地块出让 ， 以此提高地方政府性基金收入规模 。 比如上海2019年一般公共预算收入为7165.1亿元 ， 仅比2018年增长0.8% ， 增幅远低于往年 ， 而2019年上海政府性基金收入达到2418.1亿元 ， 较2018年大幅增长15.4% 。
北京、广州等城市的情况与上海基本相似 ， 要知道 ， 这些城市的核心区几乎已经多年没有出现纯新的商品房 ， 其稀缺性可想而知 ， 因此这些豪宅出现快速售罄和抢房的现象也就不足为奇了 ， 但这些豪宅的出让与否和普通居民基本无关 ， 更难以引领城市整体价格的走势 。 事实上3月以来北京、上海很多楼盘均出现了不同程度的打折现象 ， 以此换取资金的快速回笼 ， 二手房房东也适当调低了报价 ， 以缩短成交周期 。
只有深圳新房和二手房成交量确实超过了去年同期水平 ， 价格也有所上涨 ， 近期媒体调查发现深圳有很多投资者利用政府为中小微企业贴息贷款的优惠政策 ， 通过经营用房抵押套取资金炒作楼市 ， 而短期疫情影响导致新房供给不足也给短期炒作深圳热点区域楼市提供了可能 。 针对这一现象 ， 央行深圳市中心支行已紧急给各商业银行下发通知 ， 要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况 。 在当前“内防反弹、外防输入”的防疫关键时期 ， 这种套取实体经济纾困资金的行为必须引起足够重视 ， 否则不仅将对“房住不炒”形成干扰 ， 更会让虚拟经济更加脱离实体经济 ， 不利于宏观经济实现“六保” 。
展望未来一个阶段房地产行业发展的走势 ， 短期为了应对疫情影响相关金融政策呈放松趋势 ， 主要体现在市场利率下降和市场流动性较为充沛上 ， 4月公布的LPR降幅创改革以来最大水平 。 对应未来一段时间全国首套平均房贷和二套平均房贷利率预计仍将下行 ， 加之2月以来一些地方陆续出台了对房企的扶持政策 ， 这对于保持房地产市场稳定是有一定作用的 。
但另一方面 ， 短期制约商品房需求的因素仍存在 ， 主要表现在以下五个方面：一是疫情直接影响了居民的收入水平增长幅度 ， 国家统计局数据显示 ， 一季度全国居民人均可支配收入比上年同期名义增长0.8% ， 扣除价格因素 ， 实际下降3.9% ， 而居民实际收入是支撑购房首付和还贷的主要来源 ， 这也决定了在居民可支配收入增幅预期回到正常水平之前 ， 房地产行业难有大级别的全面复苏行情；二是虽然2017年以来全国特别是一线城市楼市一直处于降温态势 ， 但即使如此 ， 房地产作为居民一项投资品 ， 其资金回报率一直处于低位 ， 一线城市和准一线城市租金回报率长期处于2%以下 ， 普遍低于理财产品利率 ， 加之居民收入水平短期出现下降 ， 各地商品房租金短期也出现不同程度的下降 ， 这意味着投资商品房并不是一个划算的买卖 ， 而且房地产的流动性较其他投资品低 ， 变现难度也大；三是各地此前曾尝试推出房地产刺激政策 ， 但均在短期内收回 ， 中共中央政治局4月17日召开会议再次重申要坚持“房住不炒” ， 足以说明大范围出台房地产刺激政策可能性极小；四是城镇居民人均居住面积在过去20年间已经有了突飞猛进的增长 ， 当下的不平衡主要集中于热点城市供需矛盾 ， 而非全国性的 ， 近几年热点城市陆续推出了共有产权房、限竞房相关政策 ， 在满足相当一部分一线城市刚性需求上已起到了效果 ， 未来只要保持这一大方向不变 ， 热点城市供需矛盾就会得到逐渐缓解；五是随着各地土地出让规模的增加 ， 未来一段时间新建商品房的供给将持续增加 ， 更何况当前全国商品房施工面积仍高于70亿平方米 ， 未来将形成商品房的实际供给 。


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