产业新时代：运营为王的时代！产业地产开发企业靠给各地政

01
产业园区运营时代来临
早期，产业地产开发企业靠给各地政府规划和编制一个宏伟的发展蓝图和美好的未来往往就能轻松拿下项目。商业模式简单， “拿地—建载体—卖载体—走人” 。
可谓：简单、粗暴、直接。
但随着经济社会的变化，行业的深度发展，近年来，一定要有实实在在的产业导入和全生命周期的园区运营能力。
2018年1月12日，北京市政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，出台了系列关于产业地产的突破性条文，主要有园区开发企业不得分割销售、应100%自持，不得转让股权；而2019年5月23日北京市住房和城乡建设委员会官网发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知（京建发〔2019〕216号）》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知（京建发〔2019〕217号）》，首次在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售。此文件一出，业内均说北京产业地产已死。
这都从根本上改变了原来的“编故事” ， “野蛮生长” ， “拍屁股走人”的事实。
也更加避免了工业土地建别墅、住宅、公寓、商业等乱象！
虽然目前只是北京、深圳等一线城市出台了相关的严控政策，但是这不得不说是一个行业信号，免不了其他城市会在一线城市的示范效应下纷纷效仿，最简单的便是目前其他地方政府与企业谈项目时均在不断提高企业自持比例。各项政策的背后实际上代表了政府对于产业地产的鲜明态度：产业园区的本质和使命是发展产业。
经济大环境的变化，政策的倒逼，产业地产商的商业模式也在发生变革，产业园区已经进入了存量运营的时代，园区运营商唯有深耕产业，精细运营才能博得一番天地。
02
园区运营≠园区服务
无论是外部环境变化，还是园区运营商自身发展需要，都要求园区运营商必须打好运营的牌。园区运营到底是什么？值得注意的是园区运营并不就等于园区服务，不是简单的物业服务或者提供代办工商税务登记、提供一个APP就能称为园区运营。
所谓的园区运营，实际上贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务的全程管理和控制；始终围绕产业，以产业集聚、产业生态的打造为终极目标；不仅要为入驻企业提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当合伙人，与入驻企业共成长。

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因而，园区运营必须前置，要早于物业载体建造，在选址、研发、规划、定位甚至顶层设计阶段就必须介入，而绝不是一个后期配套服务部门。如果一个运营者在后期介入，木已成舟，发现产品和产业是完全割裂开的，运营就真的只是园区物业服务了，毫无运营的意义。
而园区运营的最终目的是要通过全生命周期的运营创造最大化的价值。
首先是满足政府价值需求。对政府而言，发展园区的首要目的是履行经济职能，导入产业，产生税收，引进高端人才，实现地方经济的可持续发展。而园区的核心是产业，产业的基础是企业聚集，因而，满足产业企业的诉求，为产业企业创造最大化的价值，进而实现园区产业的发展，便是园区运营的核心使命。
而园区运营商必须认识到的是如今产业客户的价值需求除了最基本的载体和物业服务需求，更为真实的需求是经营诉求、管理效率诉求、低成本的融资诉求等更为贴合企业发展的需求。
因而，园区运营商要做的便是成为园区企业的事业合伙人，对园区所有企业经营状况进行充分了解，了解它的营运和上游需求、核心竞争力、和产品的市场方向，助推企业成长。另一个方面，围绕园区产业，将生态链做长，生态圈做广，全方位融入产业发展之中。
最后，园区运营商通过提供物理载体，构建含运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导等要素的平台或生态圈，搭建高效科学的运营体系，全方位、多层次的运营，从而提升园区资产价值，突破传统的盈利模式，实现企业自我价值的最大化。
道理很简单，但是不得不承认，园区运营涵盖专业领域非常广，涉及公共关系非常多,是一个周期相对长、复杂程度高的系统工程，而且效果也并不能立竿见影，需要认真、耐性与毅力,可以说园区运营是一个“细节工程”或者“良心工程” 。
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案例解析
具体如何做园区运营，由于各个区域、政策、产业等条件的不同，难以有一个标准的普适性的细则，如今较为普遍的现象是大小园区都在联合多方资源打造服务平台，其核心要义是通过资源整合形成资源互补与共享。值得注意的是构建平台是一回事，平台是否真的在良好的运行，能够为产业发展提供帮助，在促进产业发展的同时运营商能够获得利润，实现政府、产业企业、园区运营商的多方利益才是构建平台核心。跟着园区产业跳舞，真正创造最大化价值，才是评判园区运营好坏的一个标准。
如联东集团，作为产业地产老大和运营商代表，站在运营商的角度，融入创新元素和理念，打造全链条的产业服务体系，精细化的做好园区和城市运营。

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联东集团（LIANDO），是产业园区运营领域的集团化企业，以''联东U谷''为主要业务板块，扎根现代服务业，致力于支持中国实体经济，专注服务科技型企业，已在全国40余个城市投资建设产业园区200余个，服务客户超10000家，是产业园区行业领军企业。
截止到2019年，联东U谷连续8年获得''国务院发展研究中心企业研究所''、''清华大学房地产研究所''及''中国指数研究院''联合发布的''中国产业园区十强企业排行榜''和''中国产业园区品牌价值排行榜“第一名” 。

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园区运营：十大运营平台、三大运营优势
当企业进驻园区后，联东集团提供全方位的服务，开创了产业园区专业物业运营的时代。目前，联东给自己的定位是：一家面向未来的产业园区服务商——未来联东的盈利增长点要落在赚取服务的增量上。
联东的运营团队建设了10大运营平台，通过搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。

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从运营服务来看，集团拥有三大运营服务优势：
1.人才服务，通过举办招聘会和培训活动，为入园企业人才储备提供优渥土壤；
2.科技服务，形成了“宣讲团+辅导小组”的落地模式，帮助各种类型的企业及时利用好政府的引导政策、创新政策；
3.整合银行、科技租赁、资产管理等机构资源，打造园区绿色快速贷款通道。产业园区为企业提供多方位服务，保障企业不分散注意力，集中精力发展企业的核心竞争力。在单个园区实现规模化运营后，仅配备4人，即运营成本可压缩至极低，在运营中获取可观收益。
六大软性服务助力企业发展

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【产业新时代：运营为王的时代！】技术服务
建立技术支撑平台，联合科研院所，科委、行业协会开展各项专业交流，加速成果转化，助推高新技术企业快速发展。
行业政策解读
每年都在各个园区开展园区企业所关心的税务、法律、企业高新政策等专业培训交流100多场次。
市场推广
联东U谷每年举办几十场行业交流研讨会，先后2000余家企业出席，通过研讨会，几十家园区企业之间达成了合作意向，有效降低了企业成本，提升效率。
金融服务
联东U谷围绕平台客户为园区入驻企业提供全面的金融服务。如银行批量贷、信用贷、租金贷、年审制等金融产品。定期组织‘新三板’挂牌辅导讲座” ，通过专家宣讲、资源对接等形式，帮助企业募集发展资金、专利变现等。
人才服务
每年联东U谷园区都会开展企业专场人才招聘会，并走进全国高校现场聘。据统计，招聘会参会企业500余家，应聘者近10000人，现场达成就业意向1000余个。
企业家活动
联东U谷先后成立了“优谷商会”、企业家“私董会” ，定期组织企业家微论坛、企业家沙龙，园区企业互访、联谊，促进合作共享， “向老板学做老板” 。
园区文化
园区文化精彩纷呈、生机盎然，各项公益活动、义工活动、单身联谊、体育联赛、U悦俱乐部，丰富园区员工的业余文化生活。

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联东集团已逐渐弱化开发商的角色，以更高层次的“运营商”作为自己的战略发展方向。
未来，产业导入和园区运营是园区运营商的核心竞争力。但必须承认的是园区运营涵盖园区的全生命周期，周期长、涉及面广、见效慢，通常需要几年才能看到运营的成果，仅凭园区运营商的力量难以实现，需要政府、企业多方协力，实行跨界合作链接，才能事半功倍。
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产业新时代：运营为王的时代！

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