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毛利率滑至上市来新低 合景泰富进军千亿胜算几何？

_本文原始标题：毛利率滑至上市来新低合景泰富进军千亿胜算几何？来源：投资者网
虽然销售额2019年仍算理想 ， 但至关重要的盈利能力指标毛利率却再创新低 。 如何保持规模扩张的同时 ， 企业的盈利能力不走下坡路？从其过往的目标达成率来看 ， 大多“踩线”通过 ， 尤其是在疫情冲击下 ， 今年欲冲刺千亿的合景泰富又能否如愿？
毛利率滑至上市来新低 合景泰富进军千亿胜算几何？
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《投资者网》郑小琳
销售额冲上千亿元 ， 对于任何一家房企而言,都具有里程碑式的意义 ， 根植于广州的合景泰富集团控股有限公司（下称“合景泰富” ， 01813.HK）也是如此 。
继2019年的高增速后 ， 合景泰富乘胜追击 ， 尤其是在疫情“重挫”楼市的当下 ， 喊出了千亿目标 。 从过往几年以“踩线”完成业绩的经历来看 ， 尤其是2020年在整体行业增速持续下滑、疫情冲击楼市的大背景下 ， 合景泰富还能继续“踩线”完成目标业绩？同时 ， 亮眼业绩下的存在的毛利率走低问题 ， 2020年是否能够得到改善？在赶追规模的过程中 ， 合景泰富还能保持高毛利吗？就上述相关问题 ， 《投资者网》联系合景泰富企业传讯负责人 ， 对方表示相关问题不便回应 。
毛利率因何跌入上市来新低？
“合约销售增长31.5%达861亿元 ， 营收大增233.8%至249.6亿元 。 ”2019年几组亮眼数据为一直在百亿徘徊的合景泰富增添了几抹亮色 ， 凭借2019年的优异表现 ， 公司的千亿征程又向前迈进了一步 。
相较于亮眼业绩 ， 房企的盈利能力更值得关注 。 从2019年的业绩公告中可以知悉 ， 合景泰富的营收增长主要由于已交付建筑面积的大幅提升 ， 但尽管交付面积增加 ， 公司毛利率却在逐年走低 ， 这究竟是为何呢？
毛利率滑至上市来新低 合景泰富进军千亿胜算几何？
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来源：Wind数据
2019年 ， 合景泰富毛利率创上市来最低纪录 。 根据公告 ， 2019年其毛利率为31.52% ， 相比2018年的32.78%下降1.26个百分点 。 回顾过去两年 ， 该公司毛利率则在34%左右徘徊 ， 不仅如此 ， 以同样衡量企业盈利能力的——销售净利率来看 ， 合景泰富2019年仍现较大滑落 ， 2018年销售净利率在52.94% ， 2019年则为38.95% ， 下降近14个百分点 。
“本集团毛利由2018年约24.51亿元大幅增加220.9%至2019年约78.66亿毛利增加主要由于2019年的总收入增加所致 。 ”在业绩公告中 ， 合景泰富谈及毛利率增幅及原因 ， 但至于毛利率存在下降的情况 ， 暂时未展开说明 。
从报告中可分析 ， 合景泰富毛利率的下降与其成本增加及售价降低密切相关 。 2019年 ， 合景泰富销售成本为170.9亿元 ， 相较于2018年的50.26亿元大幅增长240.0% ， 高于同年营收增幅 ， 同时 ， 在拿地成本上 ， 合景泰富从2018年的5400元／平方米增加36%至2019年的7380元／平方米 。
2019年合景泰富的平均销售价格出现下滑 。 由2018年的15137元／平方米减少15.1%至12851元／平方米 。 这意味着 ， 在营收大幅增长的光亮背后 ， 合景泰富的盈利能力在下降 。
但需要指出的是 ， 对比50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%来看 ， 合景泰富的毛利率是处于行业中等偏上水平 ， 同时 ， 2019年在行业整体增速放缓的趋势下 ， 房企盈利能力在一定程度上面临着下行压力 。
“整个房地产行业由于受限价政策、购房需求管控等影响 ， 多数房企出现项目毛利率下滑现象 ， 包括合景泰富 ， 这从侧面也反映出企业项目成本高 ， 溢价压力较大 ， 进而导致毛利率走低 。 但房企毛利率若持续走低 ， 则对其后续盈利、质量管控等方面会产生不利影响 ， 因此 ， 做好能在遵循市场政策的前提下 ， 尽可能地降低拿地及项目开发等成本 ， 保持自身的盈利水平 。 ”知名地产分析师严跃进向《投资者网》表示 。
此外 ， 58安居客房产研究院分院院长张波认为 ， 整体来看 ， 合景泰富的毛利率走低是受成本因素影响 ， 重点体现在拿地成本、营销费用增长等方面 ， 规模的快速增长本身会对毛利率变化形成一定影响 。 在合景泰富2020年过千亿的目标的背景下 ， 整体销售还会加速 ， 与此其对应的营销成本也很难下降 ， 拿地的动作也会加快 ， 因此 ， 未来可能并不会将提升毛利率作为其首要考量指标 。
进军千亿销售目标胜算几何？
2019年 ， 合景泰富实现销售额861亿元人民币 ， 2020年 ， 按同比增长20%的销售目标为1030亿元 。 从已公布的几家房企的目标销售来看 ， 合景泰富这一增速依然位居行业前列 。 以规模相近的时代、奥园、融信为例 ， 其2020年目标销售分别上调为5%、12%和12% ， 头部房企恒大也仅上调8% 。
根据公告 ， 今年前两个月合景泰富合约销售68.72亿元 ， 同比下降约24.9% 。 克尔瑞数据显示 ， 合景泰富2019年一季度销售额为154亿元 ， 而今年一季度则下降至130亿元 ， 下滑幅度为15.58% 。
“我们今年的货值有1700亿 ， 虽然一二月份有影响 ， 相信下半年可以追回来 ， 所以对完成销售目标很有信心 。 ”在3月26日的业绩发布会上 ， 董事会主席孔健岷谈及千亿目标表现自信 。 换句话来说 ， 合景泰富1700亿货值中 ， 必须要完成6成才能达标 。
但从过往的目标达成率来看 ， 合景泰富大多“踩线”通过 。 克而瑞的数据显示 ， 2014-2018年这五年来 ， 合景泰富销售额排名有所徘徊 ， 且仅上升8位 。 其中 ， 2015年完成目标九成 ， 2016-2018年则踩线而过 。 2019年合景泰富以861亿元成绩完成全年850亿业绩目标 。
截至2019年12月31日 ， 合景泰富旗下共拥有156个项目 ， 分布于内地及香港共39个城市 ， 拥有共计权益建筑面积约1701万平米的土地储备 ， 总可售货值约人民币5100亿元 。
“一般来说 ， 房企处于增速较快时期 ， 往往会提出一些增长目标 ， 但目前市场受疫情影响 ， 处于中期调整状态 ， 存在着很多不确定性 ， 但若2020年两会召开后 ， 迎来了一些住房消费方面的刺激政策 ， 则合景泰富的千亿目标 ， 在宏观政策助力下 ， 达成的可能性更大 。 ”严跃进对此表示 。
张波则认为 ， 2020年从合景泰富布局的区域和可售货值来看 ， 排除疫情变化以及国内经济环境等不确定性因素 ， 其突破千亿的可能性较大 。
当然 ， 地产界的铁律是 ， 随着规模效应的不断提升 ， 加速扩张所产生的杠杆效应是必不可少 ， 这也将对盈利有所影响 。
4月8日 ， 国际评级机构标普发布报告称 ， 维持合景泰富集团控股有限公司评级展望“负面” ， 同时确认长期发行人信用评级“B+”和高级无抵押债券“B”长期发行评级 。
“合景泰富自2016年采取更进取的买地策略以来 ， 已连续加大土地投资 ， 其经调整债务由2018年的820亿元人民币 ， 增至2019年的1040亿元人民币 。 ”标普认为 ， 合景泰富最终的目标是提高销售排名和市场份额 ， 这可能会继续推动强劲的土地补充需求 ， 并对其杠杆率产生压力 。
【毛利率滑至上市来新低 合景泰富进军千亿胜算几何？】受疫情影响 ， 标普称 ， 如果合景泰富的交付进度赶不上计划 ， 或者完工物业的销售比标普预期的要慢 ， 合景泰富集团的收入可能会低于标普的预测；同时 ， 因一、二线城市仍受限价政策影响 ， 可能也会对该公司的利润、去杠杆化计划产生影响 。 （思维财经出品）■


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