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启迪协信生变：清华系蹊跷隐退，吴旭“卖身”大挪移

来源：地产密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
有了新加坡丰隆的“入主” ， “渝派房企”协信地产暂时告别危机 。 4月15日 ， 这场“双赢”的局面 ， 似乎仍在大家心中留有印象 。
正如“协信系”老板吴旭“专注而低调”一样 ， 协信地产手上到底有什么东西 ， 其实外界至今还是没搞清楚的 。
如六天前的重磅稿件《“新协信”易主新加坡丰隆：吴旭甘做二当家 ， 绿地被边缘化？》所说的 ， 我们一般所讲的“协信地产”其实就是“重庆协信远创实业” 。
如今 ， 新加坡丰隆的“CDL”公司斥资43.9亿元控股协信远创51.01%股权 ， 吴旭的实际持股比被降到29% ， 原二股东绿地控股的持股比目前已被稀释到不及20% 。
如果协信远创只是一个单一的房地产开发平台 ， 对外资大鳄来说 ， 就并没有太多吸引力 。 我们近来跟踪研究发现 ， 这背后另有大隐情 。
先看名声在外的“启迪协信” 。 时间要倒拨到2015年6月 ， 刚浮出不久的协信集团老板吴旭“一鸣惊人” ， 推动协信集团与启迪控股挂牌成立启迪协信科技城集团 ， 包括重庆市政府、重庆经信委、清华控股等为其强势背书 。
启迪协信生变：清华系蹊跷隐退，吴旭“卖身”大挪移
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当时 ， 吴旭公开演讲说 ， “新公司专注于科技城投资开发与园区营运 ， 是推动自主创新和战略性新兴产业发展的综合创新平台 ， 矢志成为中国乃至全球领先的科技城投资运营商” 。
同在揭牌的公开场合上 ， 时任启迪协信执行董事曹志东曾说 ， “计划五年内销售额达到1000亿元 ， 打造一个市值千亿的上市平台” 。 此外 ， 曹志东当时还担任协信集团常务副总裁 ， 继刘爱明之后吴旭最得力的干将 。
据报道：协信与启迪控股签署合作协议时 ， 吴旭曾表示力争协信地产实现2016年底前上市 ， 最迟定在2020年 。
前后不同的表述 ， 这背后到底有什么样的关联？难道吴旭要打造2个上市平台？
从国家工商信息看 ， 2015年7月 ， 启迪协信科技城投资（北京）有限公司（以下简称启迪协信）成立 ， 最初注册资本1亿元 ， 由启迪（北京）科技城投资发展有限公司出资5100万元 ， 重庆协信远创房地产开发有限公司出资4900万元 。
从以上股权关系看 ， “清华系”旗下的“启迪系”是占主导地位的 ， 发挥着品牌、科技及项目获取等优势 ， 协信更多是发挥项目投融资、开发与管理等优势 。 今天 ， 打开启迪协信官网介绍 ， 对双方合作也是类似表述 。
2016年5月下旬 ， 启迪协信注册资本猛增至15亿元 ， 新增股东重庆协信远逸投资有限公司（重庆协信远创实业控股91% ， 重庆晨哲企业管理咨询有限公司持股仅9%） ， 最新股权结构如下：
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2017年初 ， 启迪协信科技城投资（北京）有限公司更名为启迪协信科技城投资集团有限公司 ， 股东重庆协信远创房地产开发有限公司更名为重庆协信远创实业 ， 不久股东启迪（北京）科技城投资发展有限公司也更名为启迪科技城集团有限公司 。
2018年初 ， 启迪协信注册资本从15亿元又增至大约18.16亿元 ， 其中 ， 启迪科技城集团持股注册资本14.36亿元 ， 继续占有51%的控股权 。
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2019年底 ， 启迪协信又新增2各股东上海渝彤实业和上海渝垚管理咨询公司 ， 这两家公司的股东均为重庆协信远创实业 ， 各方持股比例及结构却最终变成如下：
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也就是说 ， 启迪科技城向上海渝彤实业和上海渝垚管理咨询公司出售了所持启迪协信35.66%的股权 ， 自身仅剩15.34% 。
从以上股权构架解析看 ， 重庆协信远创实业已绝对控股启迪协信 。 启迪科技城集团为何大规模减持 ， 并将大部分股权抛给吴旭 ， 仍是一个谜团 。
目前 ， 启迪科技城集团是启迪控股的全资子公司 。 另据悉 ， 启迪控股由清华控股持有近45%的控股权 ， 上海协信进瀚投资有限公司持股20% 。
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【启迪协信生变：清华系蹊跷隐退，吴旭“卖身”大挪移】经查 ， 上海协信进瀚投资有限公司由协信投资有限公司100%控股 ， 最终股东为吴蔷、吴骏和吴家辉 。
据启迪控股介绍：吴旭现任启迪控股副董事长、上海协信进瀚投资有限公司董事长、协信投资有限公司执行董事、重庆协信控股集团董事长兼总经理、协信地产（中国）有限公司董事长、启迪协信科技城集团董事长 。
去年初 ， 启迪控股有意筹划股权重组 ， 目标是重组完成后 ， 启迪控股股权结构中的国有资本比例将不低于51% 。 去年3月份 ， 启迪控股合作方案出炉 ， 雄安集团和/或雄安新区管委会控股的基金与清华控股将并列成第一大股东 。 这意味着上海协信进瀚的持股比将被稀释 。
一方面 ， 清华控股有意“积极”强化在启迪控股中的国资控股比例 ， 另一方面有意间接在启迪协信大规模减持并放弃控股权而暗含一种“消极”态度 。
值得一提的是 ， 2018年4月份 ， 协信集团副总裁、启迪协信执行董事曹志东突然匆匆离职 ， 当初喊出“启迪协信5年内千亿销售额及打造千亿市值平台” ， 也成过眼云烟 。
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注：协信集团原副总裁、启迪协信原执行董事曹志东
从启迪控股的收入构成看 ， 科技园建设服务主要来自启迪科技城、启迪协信和启迪运营管理三家公司 ， 但近些年营收逐年锐减 ， 贡献占比越来越低 。
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启迪控股解释说 ， 科技园建设服务之所以表现如此 ， 主要是业务拓展有所放缓 。 2006年 ， 清华科技园建成 ， 历时12年 ， 主园区经营模式初见成熟 ， 成为启迪控股的业务托底保障 ， 迎合各地政府创新发展的需求 ， 以“投资开发模式”在全国开拓分园建设 ， 对科技园地产物业出售及租赁 ， 成为该板块的主要收入模式 。
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这种科技园开发模式与商业房地产开发模式非常相似 ， 只是多了一项来自名校软件服务体系 ， 显得更高大上一些 。 如果脱去这层外衣 ， 本质上是一样的 。 据启迪协信介绍：在建项目40多个 ， 开发面积上千万平方米 。
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注：启迪协信·青岛科技城
4月5日 ， 我们曾刊发重磅文章《暴雷！北大科技园16.9亿债蹊跷违约 ， 加速回款能否拯救危局？》 ， 科技园区物业开发销售与租赁均面临较大的市场挑战 ， 资金压力也非常大 。
如今通过大规模减持股权后 ， 启迪协信已变成启迪科技城集团的参股子公司而非并表子公司 ， 背后着实耐人寻味 。 那么 ， 重庆协信远创实业到底是主动收购还是被动接盘 ， 也是一个谜团 。
注意！前文已提到 ， 持有启迪协信45.73%的第一大股东重庆协信远逸投资有限公司 ， 由重庆协信远创实业控股91% ， 重庆晨哲企业管理咨询有限公司持股仅9% 。
目前 ， 重庆晨哲企业由重庆协信远泽投资顾问有限公司100%控股 ， 重庆协信远泽由协信地产（中国）有限公司100%控股 ， 而其由重庆远沃投资100%控股 ， 背后是重庆远沐投资 ， 再往里看是重庆协信远创商管公司 ， 最终又回到协信远创实业 。
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另据悉 ， 重庆协信远泽还是协信物业平台——重庆天骄爱生活的主要股东 。 这说明协信远创实业旗下既有地产开发 ， 也有商管平台 ， 还有启迪协信 ， 还有物业公司平台 。
在吴旭的眼里 ， “协信系”想构筑的“商住产功能集成一体化”开发模式 ， 随着股权构架的深入剖析 ， 也逐步清晰起来 。 新加坡丰隆的控股“入主” ， 协信远创实业能否开启新局面 ， 我们将会进一步跟进报道 。
编辑：密探君
文章来源：地产密探
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