尽快抛售！四线城市房价要跌？这15个城市值得投资
近日 ， 中国社科院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明在出席中国首席经济学家论坛组织的《首席直播课》时 ， 作了肺炎疫情下国内外经济金融走势在线讲座 。
张明的此次讲座吸引了百万人在线观看 ， 内容十分详实 ， 对投资者也是作出了中肯的建议 ， 他强调 ， 在经济下行与市场震荡期 ， 应显著调低资产收益率预期 ， 保住本金安全比任何时候都重要 。
在谈到中国经济如何发展以及如何做资产配置时 ， 张明也是毫无意外的谈到了房地产行业 ， 他表示 ， 中国房地产第四个周期已经被显著拉长 ， 从销售与投资走势来看 ， 房价走势未来不乐观 ， 土地购置面积2019年显著下跌 ， 房地产行业销售集中度近年来显著上升 。
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70个大中城市新建住宅价格指数同比增速图
在这样的背景下 ， 购房者和投资者该何去何从？以下是重点 ， 简一老师提醒你 ， 快来记
笔记！
张明推荐了一二线重点城市核心地带小户型 ， 并表示应减持三四线城市房地产 。
同时 ， 他具体指出 ， 未来中国港澳大湾区、长三角、京津冀、中三角、西三角非常重要 ，
各类要素都会加速向这五个区域；北京、天津、雄安、西安、成都、重庆、郑州、武汉、合肥、南京、上海、杭州、广州、佛山、深圳等15个城市会成为中国未来经济增长的引擎 。
专家建议抛售三四线城市或迎"熊市"
整体回顾来看 ， 一二线热点城市的房价在2015年下半年至2017年上涨比较快 ， 但是随着2017年3月房地产调控大幕拉起 ， 一二线城市楼市"戒严" ， 房价"维稳" 。 但彼时 ， 调控尚未落实到库存严重积压的三四线城市 。 尝到楼市暴涨甜头的投资客将钱注入三四线甚至周边的五六线城市 ， 加之棚改等补涨行情 ， 三四线城市的房价如坐上了火箭 。
根据易居房地产研究院发布《2019年全国50城房价收入比报告》显示 ， 50城中有13个三四线城市的房价收入比高于强二线城市与弱二线城市 ， 这说明当前部分三四线城市的房价透支程度已经超过二线城市 。
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棚改等因素曾刺激三四线城市房价上涨
不止张明 ， 三四线城市未来房价走势已经遭到了多名业内大佬、地产专家等的看空 。
经济学家马光远曾在预判今年楼市走向时就表示：大量的三四线城市在经历棚改等补涨行情之后 ， 房价已经涨到阶段性高点 ， 房子出现"过剩"局面 。 2020年三四线城市会经历量价齐跌 ， 迎来熊市！过去几年在三四线布局的开发商 ， 接下来得准备过点更不好的日子了 。
而地产大佬王健林此前也表示 ， 一二线城市的房价依然会上升 ， 而三四线城市的房价未来没有太大的增长空间 。
清华大学国家金融学院副院长朱宁则认为 ， 三四线城市的房价明显虚高 ， 房价与当地人的收入水平不相符 。
财经评论员吴其伦也曾说过 ， 去三四线城市炒房的炒房客 ， 就是楼市中最傻的角色 ， 置身险境还毫无察觉 。 估计用不了多久 ， 很多人就要上天台 ， 到时只怕天台太挤 ， 也需要"摇号" 。
甚至 ， "玻璃大王"曹德旺也看空三四线城市 ， 他认为 ， 炒作三四线城市房价的人会付出惨重的代价 ， 未来三四线城市多余的房产卖不出去、租不出去 。 其实原因很简单 ， 无非就是这些城市的房源已经供过于求 。
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三四线城市房价遭看空
有一个专家例外 ， 经济学家钟伟曾在2019年的预测 ， 未来三年中国三四五线城市低于1.4万/平米的房子会消失 。
但钟伟的预测如今看来 ， 难有说服力 。 今年 ， 受疫情影响 ， 三四五线城市房价并没有迎来上涨 ， 甚至一些城市的房价明降或者阴跌 ， 同时成交量也跌至冰点 。
地方鼓励房企让利销售知名房企带头降价
疫情后 ， 一些三四线城市开始明目张胆的救市 。
桂林在3月出台新政 ， 表示"调整普通商品住房预售价格管理" 。 允许普通商品住房的成交价格不得低于预售申报备案价格的80% 。 此前 ， 桂林就有楼盘因为降价被通报批评 ， 如今 ， 这也是明着允许开发商设置一定的降价空间了 。
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桂林允许普通商品住房的成交价格不得低于预售申报备案价格的80%
4月 ， 湖南资兴市发布支持促进房地产健康稳定发展的12条措施 ， 明确鼓励合理住房消费 ， 4月1日起至年底 ， 在市中心城区购买新建商品房住宅且已缴清契税的 ， 按契税50%给予补贴；特定人群一次性给予1万元/户购房安家补贴 。 同时 ， 鼓励团购和房企让利销售 。
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湖南资兴市鼓励团购和房企让利销售
近期 ， 淮安购房条件也疑似放松 ， 有媒体咨询有关部门后表示 ， 在淮安外地人且无房的 ， 不再要求社保或个税证明 ， 针对外地人的限购政策放松 ， 目前已经开始执行 。 而此前淮安规定 ， 当非本市户籍家庭购买一套住房时 ， 需提供自购房之日起前两年内累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社保证明 ， 才可买房 。
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淮安购房门槛进一步放开外地人可直接买房
前几年恒大、碧桂园、绿地等全国著名房企 ， 纷纷前往三四线城市布局"淘金" 。 由于品牌加持 ， 颇受当地购房者青睐 。 它们的布局既促进了成交量 ， 又炒高了周边的房价 ， 使三四线城市处于收入低、房价高的情况 。
疫情期间 ， 这些大型房地产企业也是率先降价 。 例如恒大地产在疫情期间就宣布 ， 全国住宅75折优惠！消息传出、震惊业界！据了解 ， 这也是恒大启动的史上最大优惠购房活动 ， 力度最大的优惠让利 ， 说明房地产头部企业将以大幅度的降价、以价换量撬动目前这个冰封的市场 。
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恒大全国住宅75折优惠
据业内人士表示 ， 在三四线城市 ， 碧桂园也在降价 。 南京句容碧桂园凤凰城从一万多跌到目前七八千 ， 几千套二手房积压卖不掉 。 广东肇庆碧桂园推出特价房 ， 比如115平米的4房 ， 原价86万 ， 折后价65万 ， 直降21万 ， 单价降了1800平米左右 ， 降幅24% 。
马太效应 ， 强者恒强！2020年 ， 一二线城市都在加速抢人 ， 零门槛落户或将遍地开花 ， 大城市的虹吸效应也将更明显 。 三四线城市在人口引入方面明显干不过大城市 ， 楼市供求关系将进一步失衡 ， 需求越来越少 ， 库存积压越来越严重 。 此外 ， 作为棚改收官之年 ， 三四线城市房价上涨的利好行情也将停止 。
划重点！未来这五个区域将成一体化重点
张明在讲座中分析 ， 受全球经济走势的影响 ， 中国能采取的救市政策包括财政政策、货币政策、结构性改革 。
其中 ， 他指出 ， 结构性改革有望提速 ， 要素市场化配置成为新抓手 。
4月9日 ， 中共中央、国务院出台了《构建更加完善的要素市场化配置体制机制意见》 。 将深化户籍制度改革；探索城市群户籍准入年限同城化累计互认；放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制；试行以经常居住地登记户口制度；畅通劳动力和人才社会流动性渠道；加大人才引进力度 。
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通俗来说 ， 若某就业者在长三角A城市工作 ， 后续又到长三角B城市 ， 那么在B城市落户中 ， 也可以把A城市的居住、缴纳社保等情况考虑进去 ， 两城互认 ， 这样在积分落户方面就会相对降低要求 。
简一老师认为 ， 这将是中国城市群战略发展的重要一步 ， 户籍互认 ， 扩大了重要城市群的吸引力 ， 人口在城市群内部流动 ， 增加了各个城市的活力 ， 也刺激了经济的进一步发展 。
【尽快抛售！四线城市房价要跌？这15个城市值得投资】在张明看来 ， 未来一段时间 ， 随着结构性改革的推进 ， 要素流动的藩篱被打破 ， 未来中国新一轮区域经济一体化进程蓄势待发 。
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