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合生系兄弟新账本 珠光33亿火村交易里朱氏金融乾坤

合生系兄弟新账本 珠光33亿火村交易里朱氏金融乾坤
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观点地产网针对跟进多年 ， 但目前还未结出投资果实的广州火村旧改 ， 珠光控股决定作出一笔交易 。
按该公司的说法 ， 它要套现了 。
4月22日晚间 ， 珠光控股宣布旗下裕德投资有限公司（作为卖方）、天腾投资有限公司、广州御宏投资有限公司（主要用作对火村旧改进行投资）与买方广州博浩企业管理合伙企业（有限合伙）订立协议 。
据此 ， 后者将以15亿元代价购买御宏投资100%股份及相应贷款 ， 这笔贷款截至去年年末约为18.18亿元 ， 因此交易价款合计为33.18亿元 。
“出售事项可让本集团于适当时候变现于项目的投资 。 ”只是区别于简单的出售 ， 双方签订的是合作开发协议 ， 在未来一段时间内 ， 珠光控股仍将部分参与项目的开发建设 。
在长达23页的交易公告中 ， 勾勒出一幅关于珠光控股火村旧改进程图谱 ， 从最初如何介入 ， 到未来将在项目中扮演怎样的角色……
至于广州博浩是谁？其背景扑朔迷离 ， 但通过剖析其中隐秘关系 ， 我们或更能看清楚交易背后所隐藏的合生系朱氏家族金融版图 。
珠光六年火村路线
根据披露 ， 火村经济联合社最早在2011年1月同广州东进新区开发有限公司签约合作 ， 东进公司由科学城（广州）投资集团有限公司及国务院国有资产监督管理委员会控制 ， 广州市黄埔区火村城市更新项目正式立项 。
两年后 ， 火村旧村改造方案获得批复 ， 改造范围包括火村岗头元、上岭、花厅三个片区 ， 最新预计总投资约190亿元 。 资料显示 ， 该旧改土地面积约为61.51万平方米 ， 划分为融资区及重建区 。
其中 ， 重建区土地面积约为26.09万平方米 ， 当中可建筑面积约为23.41万平方米 ， 包括约76.43万平方米住宅区、约8.4万平方米公用设施、约2.64万平方米商业物业及办公室 ， 共划分为五个区域并分五个阶段发展 ， 有待政府最终批准 。
融资区土地面积34.54万平方米 ， 当中可建筑面积约为28.94万平方米 ， 包括面积86.45万平方米住宅区 ， 9.58万平方米商业及办公物业、教育机构和公共服务区 ， 3.35万平方米公共设施和2.59万平方米旧村搬迁物业 ， 共分为六个区域分六期发展 。
根据规定 ， 融资区内还须配建6万平方米产业用房 ， 引进现代服务业 ， 打造高端企业总部聚集区 。 同时 ， 对于涉及村内十余处不可移动文物进行迁建 。
2014年9月 ， 火村经济联合社与东进公司订立合作协议的补充协议 ， 东进公司计划为火村旧改引入策略伙伴 。
珠光控股正是从此时开始介入 ， 同年与东进公司订立协议 ， 并最终在2015年9月成为唯一的合作伙伴 。
据此 ， 珠光控股、东进公司约定成立合营企业（即广州御宏投资有限公司 ， 用于未来取得融资区权益） ， 并规定该公司由前者持有82%股权 ， 后者控制剩余18% ， 但东进公司无需出资 。
而且 ， 东进公司还有权向珠光控股收取重新发展前费用及服务费 ， 合共1.2亿元以及项目未来净溢利的18% 。
具体分工方面 ， 东进公司负责帮助取得融资区的城市重建方案及土地使用权 ， 并提供清拆与搬迁的管理与协调 ， 珠光控股负责为项目开发的所有开支提供资金 。
2018年8月项目开拆 ， 一期复建区拆卸工作启动 。 火村十五个经济合作社成立了广州御祥投资有限公司 ， 直接持有旧改项目公司广州宏祥房地产有限公司 。 待重建区所有物业建成并完成注册（重建区物业无偿转让给土地的原居民及火村经济联合社作为赔偿）后六个月内 ， 融资区权益将转到御宏投资名下 。
上述就是一个开发商参与城市更新项目的最常见路径：中标、与各方签约协调、开拆建设、重建区物业交付村民、获取融资区物业权益 ， 最终销售或出租变现 。
不过 ， 珠光控股显然没有坚持到最后变现的那一天 。
“考虑到中美两国的贸易争端以及冠状病毒爆发 ， 导致集团在中国的当前经营状况 ， 为集团在不久将来募集资金带来沉重压力 。 ”该公司在公告中提到 ， 出售项目将令公司获取31.64亿元流动资金 ， 亦不用再为火村未来的发展输血 。
火村旧改现时仍处于半途中 ， 项目在2018年4月正式开拆 ， 公告显示拆除工程大概于今年12月前才能完成 。
目前项目内已经开展工程施工建设的部分 ， 只有重建区1A、1B、5阶段和融资区第1阶段 。 等到整个旧改项目完成交楼确权 ， 估计要至2023年 。
城市更新项目是一种长时间的重资产投资 ， 会沉淀开发商大量资金 。 开拆一年 ， 截至去年末项目公司广州宏祥已产生发展成本总额35.14亿元 ， 当中珠光控股拨付了19.79亿元 。
所以 ， 面对不明朗的经济环境 ， 珠光控股决定要套现 ， 与广州博浩企业管理合伙企业（有限合伙）达成交易 ， 转让了御宏投资的股权 。
此后 ， 前者会代替珠光控股履行所有出资义务并负责建设融资区 ， 而珠光控股负责重建区的建设工程 。
根据合作开发协议 ， 在项目建成后 ， 珠光控股还能无偿获得融资区内3.82万平方米物业 。
朱孟依家族金控乾坤
再回来看看珠光控股交易方的背景——根据公告 ， 广州博浩企业管理合伙企业（有限合伙） ， 是一间于中国成立的有限合伙公司 ， 最终实益拥有人为温天纳及张懿 。
据观点地产新媒体查询公开资料 ， 这家合伙公司最终指向应为博大金融控股有限公司 。 该公司官网显示 ， 其集团主席正是张懿 ， 集团非执行主席兼投资银行业务总裁则为温天纳 。
据了解 ， 博大金控立足于香港与上海 ， 利用现有的香港、上海牌照及团队 ， 致力拓展泛亚太地区及欧美客户 。 经过多年经营 ， 现已成为一家提供一站式金融服务平台企业 。
“公司拥有香港证监会颁发的1、4、6、9号专业执照 ， 为不同的企业、机构和个人投资者提供证券交易、资本市场、资产管理等金融服务已有十多年历史 。 ”
特别要指出的是 ， 博大金控是一家中资背景的民营私人金融控股公司 ， 仔细翻查管理层的履历 ， 就有更多发现 。
博大金控官网介绍 ， 张懿曾于2011年11月担任合生创展集团有限公司执行董事、副主席及财务总监 。 该公司执行副总裁兼首席财务官黄红燕 ， 也曾于2003年至2013年就职于合生创展 ， 担任集团财务副总经理 。
至此 ， 我们发现 ， 博大金控和合生创展之间是存在千丝万缕的关系 。
继续查询资料可以发现 ， 投资机构北京红石国际资本管理有限责任公司曾在2018年1月发布消息 ， 宣布与博大金控签署战略合作协议书 ， 决定分别于香港及内地合作设立基金管理公司 ， 共同管理基金并进行投资 。
当时媒体报道直接指出 ， 博大金控实际控制人其实为合生创展创始人朱孟依 。 事实上 ， 合生创展亦并非第一次通过博大金控这个金融平台进行项目收购 。
2019年12月 ， 合生创展透过博大金控旗下博大特殊并购基金的一个子基金PartnersSpecialMergers&AcquisitionsFundSPC-MAHOSP1 ， 收购了位于美国纽约曼哈顿一幅面积18.33万平方英呎空地 ， 用于建设34层高住宅大楼 。
种种迹象显示 ， 博大金控实为朱孟依旗下金融平台 。
众所周知 ， 朱孟依系珠光控股实际控股人朱庆伊的二哥 ， 最近他刚刚将合生系主席位置交棒给女儿朱桔榕 。
近年来 ， 朱氏家族一直对金融布局颇为上心 ， 外界亦将此看作是这个地产豪门的转型之路 。
翻查资料可以发现 ， 2011年 ， 保险公司珠江人寿筹建 ， 发起成立珠江人寿的5家广东本土企业中 ， 朱氏兄弟控制的企业就有3家 ， 分别为广东珠江投资控股集团有限公司、广东新南方集团有限公司、广东珠光集团有限公司 。
其中 ， 朱拉伊的新南方集团对银行业的投资就经常见诸报章 ， 例如广州农商行、北京农商行等 。 刚接替父亲的朱桔榕 ， 本身也毕业于中国人民大学金融学专业 ， 她在2006年加入合生创展后 ， 主要负责投资及运营管理方面业务 。
总的来说 ， 可以认为此次火村项目交易是一个剥离行动 ， 最终目的是为上市公司减负；或者 ， 珠光控股本身就是为哥哥孵化了火村旧改 。
【合生系兄弟新账本 珠光33亿火村交易里朱氏金融乾坤】无论如何 ， 这笔33亿元的交易最终还是流转于朱氏家族范围之内 。


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