方升研究 | 城市更新第一股，产业地产“二房东”的破局之路
4月21日 ， 上海锦和商业经营管理股份有限公司(SH:603682 ， 以下简称：锦和商业)在上交所主板正式挂牌上市 ， 公开发行新股9450万股 ， 发行股价7.91元/股 ， 募集资金总额7.47亿元 ， 发行后总股本不超过47250万股 。 据悉 ， 在锦和商业上市首日 ， 以超过发行价的9.49元/股价格开盘 ， 随后一路上涨至11.39元／股后打开了涨停板 ， 涨幅43.99% ， 截止当天收市 ， 总市值53.82亿 。
锦和商业定位是“文化创意产业园区运营商” ， 主营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理 ， 属于典型的产业园区“二房东” ， 专注于产业园区的轻资产运营 。
随着产业园区存量时代的来临 ， 产业园区“二房东”成为了行业点的新热点 。 但是是融资渠道、土地使用合规性及模式核心竞争力等问题 ， 都是摆在“二房东”们面前亟需解决的问题 。 就些同样是摆在锦和商业面前的难题 ， 锦和商业早在2014年6月就首次提交了上市招股书 ， 期间因申请文件不齐全、土地使用合规性等问题 ， 接二连三的遭到证监会发审委否决 。 随着市场和政策得不断变化 ， 锦和商业终于在多次失败后 ， 在2020年见到了曙光 ， 在上交所成功挂牌 。 锦和商业成为国内首家以产业园区行业轻资产运营上市的企业 ， 日后能否借助资本市场的力量 ， 解决轻资产运营模式的难题 ， 走出一条行业可借鉴的道路 ， 值得期待 。 单一性与不确定性
锦和商业共承租运营24个园区 ， 可供出租运营的物业面积约53万平方米 ， 参股运营项目2个 ， 受托运营项目2个 ， 业务区域涵盖北京、上海、杭州、苏州等地 。 2017-2019年锦和商业的营业收入分别约为6.44亿、8亿和8.22亿 ， 其中2017及2018年的同比增幅均在两成以上 ， 但2019年较2018年仅增长了2.75% 。 近38%的毛利率和超过21%的归母利润率 ， 持续正向的经营性现金流入 ， 意味着锦和商业的商业模式正走在正确的道路上 。
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越界创意园（前身上海金星电视一厂）
越界园区是锦和商业的主打系列 ， 包括：越界创意园、航天大厦、越界·田林坊、越界·锦绣工坊、越界·500视觉园、越界·智造局、越界·X2创意空间、越界·智汇园、越界·乐平方、越界·X2创意街区、越界·智慧谷、越界·世博园等等 。 其中上海越界创意园是锦和商业的王牌产品 ， 占总营收比例超过20% ， 而其余项目所占的比例均在10%以下 。 2016年至2019年1-9月 ， 该项目收入分别为1.69亿、1.71亿、1.84亿和1.29亿 ， 占总租金收入的比例为31.83%、26.61%、23.01%和20.84% 。
锦和商业董事长、总经理郁敏珺表示 ， 未来锦和商业持续深耕上海市场 ， 聚焦已有的南京、杭州等长三角中心城市 ， 并继续开拓北京、广州、成都等大城市 ， 谋求全国市场更多的发展机会 。 随着锦和商业运营项目的增加 ， 公司实现规模化后受到单一项目的影响会逐渐减少 。
除此之外越界创意园已被其产权拥有方广电浦东对外抵押作为银行借款担保 ， 抵押债权金额8亿 ， 期限至2032年末 ， 虽然广电浦东与锦和商业的实际控制人均是郁敏珺 ， 但这仍然为锦和商业的未来增加了不确定性 。 疫情影响
今年作为上市的第一年 ， 却恰逢疫情特殊时期 ， 导致行业大环境下行 ， 产业发展受挫 ， 对锦和商业而言将面临巨大挑战 。 锦和商业在招股书中对今年一季度的业绩预估也体现了其对今年经营情况的担忧 ， “公司提醒投资者注意公司业绩下滑相关风险 。 ”
锦和商业预计 ， 2020年1-3月其营业收入约为1.88亿至2.08亿 ， 同比变动幅度为-6.94%至2.86% ， 归属于母公司股东的净利润0.34亿至0.38亿 ， 同比变动幅度为-2.40%至7.87% ， 扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润为0.31亿至0.33亿 ， 同比变动幅度为-9.63%至-5.11% 。 未来情景
虽然锦和商业成功上市的背后仍然面临巨大挑战 ， 但是本次募集资金到位后 ， 公司的资产规模、资本实力将大幅度提升 ， 抗风险能力进一步增强;随着募集资金投资项目的逐步实施 ， 将快速提升锦和商业运营园区的数量、产业运营能力也将得到明显提升 。
【方升研究 | 城市更新第一股，产业地产“二房东”的破局之路】锦和商业援引国务院出台的多项文件表示：“公司创办创意产业园区 ， 承租运营园区的土地为划拨土地或者土地使用权实际使用情况和规划用途不一致 ， 符合国家和地方的相关政策文件规定 。 ”上海市徐汇区人民政府区长在当天上市仪式中的致辞 ， 给予了锦和商业高度肯定 ， 称其为中国城市更新领域的首家上市企业 。 得到政府层面支持的锦和商业让我们对于其未来的发展更加期待 。
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