降息了！房贷利率也降了！告诉我们几大信息！
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4月20日 ， 中国公布最新的贷款市场报价利率（LPR） ， 结果1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85% ， 预期3.85% ， 前值为4.05% 。 5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.65% ， 预期4.65% ， 前值为4.75% 。
这意味着1年期贷款市场报价利率（LPR）降息20年基点 ， 5年期贷款市场报价利率（LPR）降息10个基点 。
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贷款市场报价利率（LPR）是目前最新的贷款基准利率 ， 银行各项贷款定价都以它作为参考 ， 其中 ， 1年期贷款市场报价利率视为实体经济的贷款基准利率 ， 5年期贷款市场报价利率被视为房贷利率或楼市基准利率 ， 因为房贷期限长 ， 长期贷款利率定价参考的是5年期贷款市场报价利率 。
贷款市场报价利率（LPR）的定价又是参考MLF利率 ， 4月15日MLF利率下调20个基点到2.95%（原来是3.15%） ， 也就意味着4月20日一年期LPR利率下调是铁定的事 。
最大的悬念是5年期LPR利率下调的幅度 。 如果下调的幅度太大 ， 对楼市起的是刺激作用 ， 传递监管层支持楼市的政策信号 。 如果下调的幅度太小 ， 甚至不下调 ， 传递出的是监管层继续收紧楼市的信号 。
现如今 ， 1年期LPR利率下调20个基点 ， 而5年期LPR利率下调10个基点 ， 不定向降息表明监管部门对“房住不炒”的态度坚决 ， 同时不搞“一刀切” 。
根据国家统计局公布的最新数据显示 ， 3月份 ， 房价上涨城市数量明显增多 ， 70个大中城市中 ， 38城的新建商品住宅价格环比上涨 。 2020年一季度GDP同比下降6.8% ， 这是改革开放以来的最大季度幅度 。
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原本以为 ， 今年经济面临疫情冲击下 ， 央行会有放水或刺激楼市 ， 近期深圳房价上涨就是这种预期的结果 。 然而一季度GDP数据公布的当日 ， 中央政治局会议随即重启“房住不炒” 。 在这个特殊的节点重提“房住不炒” 。 这说明即便经济形势特别严峻 ， 原来房地产政策还会延续 ， 意味着楼市不大可能因此大涨 。
但是需要指出 ， 这次楼市“不对称”降息 ， 不意味着国家放松了楼市 ， 恰恰相反 ， 现实情况下 ， 楼市依然很重要 。 一方面 ， 楼市是地方财政收入的大头 ， 且不谈房地产相关税费 ， 就卖地收入（全国政府性基金预算收入）而言 ， 1-2月累计 ， 全国政府性基金预算收入7688亿元 ， 同比下降18.6% ， 下降的幅度远高于一季度GDP ， 现在有些地方事业单位连发工资都成问题 。 另一方面 ， 房地产及相关产业链对于保增长、保就业的作用相当明显 ， 在没有对应的替代产业之前 ， 不大可能放弃 。
因此 ， 尽管楼市本次只是不对称降息10个基点 ， 幅度相对实体经济的20个点是少了一些 ， 但终归是降息了 ， 算是利好 。
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我算了下 ， 100万的房贷 ， 等额本息 ， 20年 ， 利率4.75% ， 那么月还款是6462元 。 如果利率降了10个基点到4.65% ， 那么月还款是6407元 ， 省了不到60块钱 。
所以这个层面上看 ， 本次楼市降息信号意义大于实际意义 ， 对于降低买房负担的作用不大 。
未来一两年我对楼市判断是：全国楼市分化程度应该会加大 。 一方面疫情冲击下 ， 国内消费、投资、外贸下滑 ， 企业面临严重的经营压力 ， 有的降薪、有的裁员 ， 整体的购房能力会下降 ， 这是楼市利空 ， 一些人口流出较为严重的三四线城市面临下跌压力 。 另一方面 ， 全球低利率+量化宽松环境下 ， 会有较多的廉价资金会购买一二线优质房产避险、抗通胀 ， 对于房价带来刺激 ， 未来对应楼市回暖的概率极大 。 预计一二线与三四线楼市分化会更加明显 。
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