【深圳】惊呆了！深圳千万豪宅秒光背后：竟能疫情“贴息贷款”炒房！怎么操作？知道真相的我眼泪
中国人对房地产的热爱 ， 其实跟美国总统特朗普对美股的热爱 ， 是一样的 。
有人说 ， 跟美国股市对标的中国资产 ， 不是A股 ， 而是中国楼市；美股科技股龙头涨得欢 ， 对标的是中国一线楼市的反弹 ， 比如深圳 。
最近深圳的楼市火到不行 ， 深圳千万豪宅被秒光的新闻不断刷屏！还有“百万喝茶费”、“500万以下的房子基本卖没了”……等等新闻层出不穷 ， 这轮地产行情被称为“疫情景气” 。
到底谁在购买深圳的房子？背后是一场金融加杠杆的游戏 ， 而这跟新冠疫情密切相关 ， 因为疫情 ， 一系列小微企业纾困措施出台 ， 让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目 ， 部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会 。
这个游戏怎么玩？基金君从一位地产中介找到了答案 。
深圳豪宅火了
“有一种核心资产 ， 叫深圳的房子” 。 尽管全国仍在防控疫情 ， 深圳房地产市场近期已十分热闹 。
4月16日 ， 国家统计局发布数据 ， 3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨 ， 但总体较为稳定 。 3月新房销售价格环比上涨的城市数量达38个 ， 比2月的21个明显增加；二手房价格环比上涨的城市数量为32个 ， 明显高于2月份的14个 。
数据显示 ， 房价上涨城市数量明显增加 。 70个大中城市中 ， 西宁、杭州、银川、等10个城市新房价格环比涨幅居前 。 北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2% 。 其中 ，深圳领涨 ， 上海微涨 ， 北京持平 ， 广州下降 。
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据报道 ， 3月7日 ， 深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺开盘 ， 推出104套公寓 ， 均价11万元/㎡ ， 总价2000万元起 ， 结果当晚104套全部售罄 。
3月13日 ， 太子湾·湾玺推出14套房源 ， 建筑面积约360平米、370平米 ， 4200万起步价 ， 下午14时开始选房 ， 仅8秒就宣告售罄 ， 销售金额达6亿元 。
4月5日 ， 太子湾·湾玺第三次开盘 ， 单价9万元~13万元/㎡ ， 总套价格2900万元~5500万元 ， 合计54套公寓 ， 半天时间全部售罄 ， 合计吸金约23亿元 。
值得注意的是 ， “天价喝茶费”也开始重出江湖 ， 三个宝安中心区的千万豪宅项目被传需加价百万方可购房 。 对此 ， 深圳市宝安区住建局也于日前发布通知称 ， 收取“喝茶费”等价外费楼盘暂停全部房源网签权限 。
新冠肺炎疫情仍在全球持续蔓延 ， 对经济造成巨大冲击 。 对于外贸出口规模连续27年居内地大中城市首位的深圳而言 ， 压力自然不小 。 正因如此 ， 深圳楼市本轮的“疫病景气”被认为是来得突然 。
为什么都在疯抢深圳的房子？
有业内人士透露 ， 近期深圳房价大涨的主要原因是 ， 企业主全款买了房之后 ， 可以用来做抵押低息贷款 。 而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关 。
据多位房地产销售、中介透露 ， 这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主 ， 他们出手迅速 ， 对房价承受能力较强 ， 不单纯出于投资目的 ， 更多是将楼市作为资金避险的港湾 。
而据证券时报报道 ， 主要是投资客的涌入 。 仅仅是依靠刚需置业者 ， 很难出现这样的快速拉升现象 ， 但一个点被引爆 ， 就难免会传导到其他区域 ， 所以很多刚需置业者也被搞得不安 。
基金君也从一位熟悉的中介了解了情况 ， 中介称 ， 现在引起疫情蔓延 ， 全球都在放水救经济 ， 而投资者害怕资产贬值 ， 选择在深圳购房保值 。
有分析认为 ， 市场对于通胀和货币贬值的预期非常强烈 ， 深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一 ， 必然成为各路避险资金寻求资产保值增值的首选城市 ， 这些资金快速涌入楼市 ， 专门抢购好地段的好房子 ， 导致深圳楼市局部异动显著 。
具体怎么操作呢？表面上跟房地产相关的贷款政策仍未松动 ， 但疫情给一些投资客提供了一个新的机会——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营 ， 这种贷款似乎也被一些投资客看中 。
上述中介简单地跟基金君介绍操作手法 。
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这笔贷款有多便宜？微博也有博主简单算了一下 。
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原来 ， 如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司 ， 就可以尝试申请 。 至于究竟能贷到多少 ， 银行会通过随机抽取的评估公司来衡量 ， 一般按照评估价7成执行 。 不过 ， 还是有一些具体细节的要求 ， 例如申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司 。 刚注册的公司也存在可以申请的可能 ， 但贷款额度相对降低 。 此外 ， 申请者名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料也需要备齐 。
没有注册公司怎么办？直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可 ， 市面价格也就几千元 。 对于购销合同 ， 通常用来证明公司的资金用途 ， 因为申请经营贷的公司也有一定的行业要求 。 “购销合同也可以花钱购买 ， 其实这些资料都是为了满足监管层相关要求 ， 保证资金出去表面不违规 。 ”中介人员透露 。
当地某国有银行深圳区域的一位人士则向媒体指出：以往实操过程中 ， 除非上层政策收紧 ， 银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途 ， 一旦贷款用途与申请时描述不一致 ， 银行会限期收回贷款 。 如监管层未明令严控 ， 银行也就睁只眼闭只眼 ， 不会认真监控资金流向 。
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深圳住建局：开展为期三个月的市场乱象专项整治行动
19日 ， 近段时间以来 ， 深圳局部片区的二手房价大幅上涨 ， 新房市场出现“喝茶费”等乱象 ， 引起各界关注 。 对此 ， 深圳市住房和建设局对此作出回应 。
深圳市住房和建设局指出 ， 近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨 ， 主要是前期积累的需求集中释放造成的 ， 同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期 。 据调查 ， 3月份深圳二手住宅均价为每平方米64000元左右 ， 价格总体稳定 ， 市场价格涨幅不大 ， 并未出现个别媒体炒作的价格整体上涨情况 。 
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对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题 ， 当局高度重视 ， 已会同各区和相关部门深入调查 ， 将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理 。
在住房供应方面 ， 今年深圳将新开工建设商品住房1000万平方米左右 ， 通过加大土地供给、加快新房入市 ， 确保房地产市场供需平衡、价格平稳 。 同时 ， 针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象 ， 联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动 ， 坚决打击违法违规行为 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。
就在16日傍晚 ， 深圳住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》 。 《通知》指出 ， 受肺炎疫情影响 ， 深圳房地产项目工地停工 ， 工期延误严重影响项目施工进度 ， 在建项目不能按时入市 ， 一方面企业销售进度延后 ， 面临资金和经营压力；另一方面深圳房地产市场也出现供应紧张等问题 ， 不利于满足居民合理住房需求和维护房地产市场稳定 。
通知规定 ， 加快商品房供应 ， 有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动 ， 有利于维护房地产市场稳定 。 申请商品房预售的 ， 必须符合土地出让合同和规划许可条件等要求 ， 并保证项目工程质量 。 今年内 ， 高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目 ， 可以申请预售 。 深圳住建局认为 ， 深圳房地产市场较为成熟 ， 市场化程度较高 ， 各项监管制度较为完善 。 加快形成商品房有效供应 ， 有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动 ， 维护本市房地产市场稳定 。
李迅雷最新发布报告表示 ， 这一波买房的主力 ， 很多来自于一些企业主 。 有业内人士透露 ， 近期深圳房价大涨的主要原因是 ， 企业主全款买了房之后 ， 可以用来做抵押低息贷款 。 而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关 。 当然 ， 这只是某些城市的个案 ， 不能把房价上涨的原因全部归结为“贴息套利” 。 我以为还有其他两大原因 ， 而这两大原因都属于结构性的 。 一是与我国人口的流向与分化有关 ， 2019年 ， 杭州人口比上年猛增55.4万人 ， 而深圳同比增加41.22万人 ， 成为全国人口流入最多的两大城市 。 人口的大规模流入 ， 增加了楼市需求 。 二是与居民收入结构的变化有关 ， 这些年来 ， 高收入阶层的收入增速大幅高于其他收入阶层的收入增长 ， 例如 ， 根据国家统计局的统计公报 ， 2016-2019年 ， 高收入组的人均可支配收入累计增长29% ， 而中等收入组的累计增长只有19% ， 绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大 。
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