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[贷款]深圳楼市部分火热：低利率资金的诱惑

[贷款]深圳楼市部分火热：低利率资金的诱惑
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吴家明/制表 翟超/制图 数据来源：深圳市统计局、深房中协中介指标指数
证券时报采访人员 吴家明
深圳部分片区的楼市火热 ， 引发了各界高度关注 。 此轮疫情景气的背后 ， 部分购房者找到了新的加杠杆机会 ， 也同样值得关注 。
到底谁在购买深圳的房子？采访人员对多位资深的房地产销售人员进行采访 ， 一些片区的楼盘能够在几个月时间内出现价格快速攀升 ， 主要是以改善需求和投资客为主 ， 他们出手迅速 ， 对房价承受能力较强 。 “像最近很多购房者开始咨询罗湖的房子 ， 大多数都是刚需置业者 ， 因为那边各种配套相对成熟完善 。 除了优质学位房 ， 那边的价格仍相对保持稳中向上的走势 ， 仅仅是依靠刚需置业者 ， 很难出现快速拉升的现象 。 ”陈峰（化名）曾是一家房地产公司的王牌销售经理 ， 现在自己出来开设了中介机构 。
多位地产业内人士也向采访人员指出 ， 新冠肺炎疫情下 ， 一系列小微企业纾困措施出台 ， 让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目 ， 部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会 ， 这一趋势是降温还是蔓延 ， 将取决于资金的来源方是否对资金用途严加监管 。
买房：一场金融的比拼
最近 ， 深圳楼市从南山区、宝安区等区域率先“苏醒” 。 新房市场上 ， 多个单价超过10万元的项目“喝茶费”重出江湖 ， 监管部门再度出手严打 。 二手房市场冷热不均 ， 但许多购房者还是被这些现象搞得躁动不安 。
正如陈峰所说 ， 一些片区的楼盘能够在几个月时间内出现价格快速攀升 ， 主要是以改善需求和投资客为主 。 仅仅是依靠刚需置业者 ， 很难出现这样的快速拉升现象 ， 但一个点被引爆 ， 就难免会传导到其他区域 ， 所以很多刚需置业者也被搞得不安 。
“一直以来 ， 深圳买房就是一场金融的比拼 。 ”陈峰表示 ， 表面上跟房地产相关的贷款政策仍未松动 ， 但疫情给一些投资客提供了一个新的机会——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营 ， 这种贷款似乎也被一些投资客看中 。
如何申请这样的经营贷？一名国有银行深圳区域人士告诉采访人员 ， 如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司 ， 就可以尝试申请 。 至于究竟能贷到多少 ， 银行会通过随机抽取的评估公司来衡量 ， 一般按照评估价七成执行 。 不过 ， 还是有一些具体细节的要求 ， 例如申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司 。 刚注册的公司也存在可以申请的可能 ， 但贷款额度相对降低 。 此外 ， 申请者名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料也需要备齐 。
没有注册公司怎么办？这时 ， 有中介人员给采访人员支招：直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可 ， 市面价格也就几千元 。 对于购销合同 ， 通常用来证明公司的资金用途 ， 因为申请经营贷的公司也有一定的行业要求 。 “购销合同也可以花钱购买 ， 其实这些资料都是为了满足监管层相关要求 ， 保证资金出去表面不违规 。 ”中介人员透露 。
2016年 ， 中国人民银行深圳市中心支行办公室曾下发规定 ， 除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款（包括房商通、抵质押额度贷款等） ， 贷款期限最长不超过5年；不得以未解除抵押的房产抵押（二次抵押）发放个人消费贷款；同时加强对银行消费贷款资金流向的监管 。 对于上述经营贷 ， 这位银行人士告诉采访人员 ， 贷款期限也打破“不超过5年”限制 ， 最长达到10年 ， 也有8年的 ， 先息后本 ， 每年要还一次本金 ， 但可以做一次过桥即可 。 也就是说 ， 如果一个公司贷到300万元 ， 满一年偿还一次300万元本金 ， 但几天之后又可以重新将这笔本金提取出来 。


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