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涨幅全国领先，唐山楼市却注定没有新一轮盛宴

涨幅全国领先，唐山楼市却注定没有新一轮盛宴
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4月16日 ， 3月份的70个大中城市房价数据公布 ， 有两个城市的数据最为引人注目 。 一个是深圳二手房 ， 环比涨幅达到了1.6% ， 同比涨幅更是达到了9.7% ， 而与之形成对比的是 ， 北京同比下跌0.7 ， 广州同比下跌0.9% ， 上海同比仅上涨1.6% 。 在同比涨幅持续放大的同时 ， 深圳二手房价格3月环比涨幅也位居70个大中城市榜首 ， 达1.6% 。
如果说 ， 深圳作为一座移民城市 ， 拥有持续向好的区域发展未来 ， 楼市先行回暖情有可原 ， 且不时出现的豪宅热销新闻也给公众打了“预防针” ， 那么三四线城市唐山的数据则令人乍舌——3月份 ， 二手房价格同比涨幅达到16.4% ， 成为最近5个月二手房价格同比涨幅最大的城市 。
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而且 ， 从更长的时间纬度来考量的话 ， 从2019年8月份到2020年3月份 ， 唐山二手房环比涨幅 ， 拿下4个第一 ， 2个第二 ， 一个第4 。 就新房市场而言 ， 去年11月 ， 唐山新房环比数据领跑全国；12月唐山房价环比大涨15.2% ， 为全国涨幅之最 。
众所周知 ， 唐山那段楼市由狂飙到低谷的历史 ， 不过才过去几年时间 ， 如今 ， 唐山在全国楼市中涨幅屡屡位列前列 。 此情此景 ， 令人不禁产生这样的疑问：唐山楼市新一轮盛宴又要开启了吗？
对于这个问题 ， 环环持否定的答案 。
首先 ， 从GDP来看 ， 唐山虽然是河北第一经济大市 ， 但从近三年来看 ， 却呈现逐年下降的态势 。
唐山是河北第一经济大市 ， 2019年唐山经济总量为6890亿元 ， 在河北省位居第一 ， 并挤进全国30强 ， 位列第29名；GDP增速为7.3% ， 同样在河北省内位居前列 。
涨幅全国领先，唐山楼市却注定没有新一轮盛宴
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【涨幅全国领先，唐山楼市却注定没有新一轮盛宴】虽然唐山今年仍然占据了河北省GDP第一的宝座 ， 但从唐山自身的发展纬度来看 ， 2017年唐山GDP是7106.1亿元 ， 2018年的GDP为6955.0亿元 ， 去年为6890亿 。 这么纵向比较 ， 很容易看出问题——唐山的GDP近三年来是一直下降的 。
第二 ， 从唐山的产业结构来看 ， 正处于调整的阵痛期 ， 稍有不慎 ， 难免会重蹈诸如鹤岗等资源型城市衰落的覆辙 。
唐山GDP之所以从2017年最高峰的七千亿级跌到去年的6890亿 ， 凸显了唐山经济处于转型期 。
唐山是个典型的资源型城市 ， 素有“中国近代工业摇篮”和“华北工业重镇”之称 ， 钢铁、煤炭、化工、装备制造和建材等传统支柱产业一直主导着唐山的经济走势 。
在国家产业升级迭代的重要时刻 ， 资源型工业城市持续衰落 。 譬如鹤岗 ， 曾经有俗语称 ， “南有香港 ， 北有鹤岗” ， 而如今 ， 鹤岗在公众视野中出现频次最高的是几万块钱可以买套房 。
但就连当地老人也很不理解外地人为什么来这里买房 ， “这地方走5里地都见不到一个年轻人 ， 孩子们出去都不回来了 ， 等我们老了死了 ， 这里就是个空城 。 ”
另一个资源型城市——徐州 ， 则走了一条相反的道路 。 早在2000年 ， 徐州就壮士断腕 ， 关停所有的煤矿 ， 让城市伤筋动骨 。 近20年漫漫转型路 ， GDP也一度掉到40开外 ， 可在去年 ， 徐州终于浴火重生 ， GDP达到7151.35亿元 ， 较去年的6755.23亿元增长了396.12亿元 ， 完成了对唐山的超越 。
鹤岗和徐州所走过的历程很好地诠释了资源型城市的命运：转型或许会没落 ， 但不转型则肯定会没落 。
根据中国新闻网报道 ， 自2013年起 ， 唐山“坚决去、主动调、加快转”在产业转移中实现转型 ， 以期解决长期困扰的“钢铁围城、重化围城、污染围城”问题 。
结合徐州近20年的转型之路 ， 即便唐山的转型决心是坚决的 ， 方向是正确的 ， 但也需要漫长的时间 。 这一点 ， 在第二产业占GDP的比重中体现得很明显：在2017年 ， 第二产业产值占GDP的比重高达67.6% 。 在2018年 ， 第二产业产值占GDP的比重为54.9% 。 在2019年 ， 第二产业产值占GDP的比重为52.4%.
而在这个过程中 ， 房价也难免出现反复震荡 。
第三 ， 从人口纬度来看 ， 唐山虽然是个人口净流入城市 ， 但增量很少 ， 加之炒房客心有余悸 ， 楼市缺乏必要的人口支撑 。
根据唐山市2019年国民经济和社会发展统计公报显示 ， 2019年唐山常住人口为796.4万 ， 比上年净增2.8万 。 从这张图表中也能看出 ， 虽然唐山是个人口净流入城市 ， 但历年来增量都很少 。 从2015年到2019年 ， 总计增长人口不过16.3万 。
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因为临近京津 ， 整个河北省都存在原生人口被虹吸而受限的问题 ， 唐山也毫不例外地长期缺少人口流入 。
也许有人会说 ， 还有炒房客呢 。 但上一轮高位被套的噩梦不过才发生几年 ， 惊魂未定 ， 炒房客也得看看前车之鉴吧？
人口是支撑城市未来发展和房价的关键因素 。 每年不过两三万 ， 甚至几千的人口增加量 ， 有多少本地人能不断解盘？
第四 ， 京唐城际铁路对于唐山楼市的利好 ， 在“大国大城”时代只是个伪命题 。
京唐城际铁路于16年年底动工 ， 2021年完工 ， 这条连结北京和唐山的铁路曾经是唐山楼市一个重要的利好概念 ， 号称建成后将大大缩短北京与唐山的通勤时间 。 但从时间和金钱成本来看 ， 高铁通勤既昂贵又不便捷 。
在4月9日中共中央国务院发布的《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中提出 ， 探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认 。 放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制 ， 试行以经常居住地登记户口制度 。 建立城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制 ， 推动公共资源按常住人口规模配置 。
随着一线城市落户的放宽 ， 人口会呈现向一线城市群、都市圈核心城市流入的态势 ， “大国大城”时代已经到来！三四线城市则理所当然地成为被虹吸的对象 。
这么看来 ， 由于唐山自身产业竞争力和京津之间的差距 ， 京唐城际铁路建成之后 ， 唐山想通过这条高铁从京津抢人几无可能 ， 反而有利于唐山人口往京津方向流出 。
第五 ， 唐山目前的调控政策“花拳绣腿”的成分更多一点 ， 在“房住不炒”的大基调下 ， 很可能触发更严厉的调控政策 。
由于2019年年底房价上涨过快 ， 在2020年1月4日 ， 唐山市人民政府办公室就加强市中心区商品房销售管理有关事项发出通知 ， 提出购房人购买新建商品住房 ， 自网签之日起42个月内不得上市交易 。
此次发布的“网签限售”政策被业内认为是2017年4月唐山实施限购政策后 ， 第二次较为严厉的楼市调控 。
但唐山的限售政策根本经不起推敲 ， 基本上从网签到交房需要一年以上 ， 办理房本也平均需要耗费一年多的时间 。 这么算下来 ， 整个流程走完 ， 差不多就超过了42个月 。 所以 ， 这一限售政策对于部分现房可能会有影响 ， 对期房则基本没有什么影响 。
因此 ， 这一表面看起来很严格的限售政策 ， 早为新房留下了腾挪的空间 。
根据国家统计局公布的一季度宏观经济数据 ， 一季度GDP同比负增长6.8% 。 即便在这样特殊的时期 ， 在4月17日的中央政治局会议上 ， 仍然提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。
由此不难判断 ， 国家对房地产调控的决心依然没变 ， 无论在什么情况下 ， 遏制楼市炒作都无法动摇 。
之前 ， 海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店和青岛等城市突破调控的尝试都遭到了失败 ， 从国家的定调和这些城市的命运来看 ， 为了纠偏 ， 涨幅过高的唐山很有可能触发更严格的调控 。


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