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北京给“0.5元社区”松绑 物业费市场化再起步

北京给“0.5元社区”松绑物业费市场化再起步
北京天通苑小区的一个分区 ， 2020年物业费仅收回40万元 ， 完成4000万元应收总额的1% 。
疫情期间 ， 天通苑社区垫付近千万元购买口罩、消毒水和支付物业人员工资 ， 天通苑物业分区经理安旭（化名）用“杯水车薪”来形容收取物业费用对抗疫支出的作用 。
从2002年入住 ， 目前天通苑大部分小区物业费仍保持在0.55元水平 。 物业费低、收缴困难 ， 一直是天通苑物业面临的难题 。 物业公司多次酝酿通过各种方式来提高物业费 ， 但均因居民反对而作罢 。
与天通苑面临同样问题的物业公司并不在少数 ， 很多物业公司因此陷入物业费收缴率低导致物业服务水平低、进而又导致物业费收缴难的恶性循环 。
5月1日即将生效的《北京市物业管理条例》（下称“条例”） ， 取消了政府物业费政府指导价 ， 为物业市场定价创造了条件 ， 但解决物业费调价、收缴等难题依然面临重重困难 。
一位万科物业区域总经理表示 ， 物业服务包含基础服务和增值服务 ， 在界定好物业费的范畴的前提下 ， 收费低的物业做好该做的服务项目 ， 业主对购买的服务清晰 ， 便不会存在上述恶性循环 。
物业费谁说了算
一位天通苑业主曾在官方平台留言反映 ， 天通苑各个区物业费收取标准不一样 ， 经济适用房物业费只有0.55元 ， 而天通中苑D区物业费则达到了2.96元/平米 。
昌平区政府回复称 ， 天通苑区域内有经济适用房和商品房 ， 经济适用房适用政府指导价 ， 商品房执行买卖合同约定 。 2005年北京出台的2662号文规定 ， 北京市经济适用住房物业费标准统一为0.55元/平方米 。
新条例取消了政府指导价 ， 物业服务收费实行市场调价 ， 北京市住建委发布小区物业服务项目清单 ， 明确物业服务内容和标准 。 物业管理行业协会负责监测物业服务成本和计价规则 ， 供业主和物业公司协商物业费时参考 。 “不同时期有不同的标准 ， 不同标准的物业费对应不同的服务 。 ”中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为 ， 物业是有偿服务 ， 但物业管理费具有前置性和固定性 。 随着人工成本不断提高 ， 物业费的标准有内在提高的趋势 ， 但业主天然地反对提高物业费 ， 物业行业要持续发展 ， 必然面临物业费标准调整问题 。
据安旭透露 ， 天通苑经济适用房的物业费至今从未上调过 。 但服务期间 ， 保安工资从500元涨至3500元 ， 其他各项成本也均翻了7-8倍 。 按照安旭预算 ， 经济适用房物业费达到0.9元/平方米才不会亏损 。
新条例并未让安旭并松口气 。 他表示 ， 即便实行市场调价 ， 但想要上调物业费 ， 需召开业主大会 ， 征得2/3业主同意 ， 对中小型小区物业费调整有推动作用 ， 对天通苑这类超大型社区影响不大 。
安旭透露 ， 天通苑物业每年包括车位费等增值费用收入近百万元 ， 再加上2018年天通苑开发商为物业公司补贴了4000万元 ， 一定程度弥补了物业费亏空 。 但是开发商输血模式并没有可持续性 。
想要解决物业公司难题 ， 还需从根源上入手 。 多家物业公司负责人表示 ， 新条例施行后 ， 希望物业费调整有统一标准 ， 例如物业费根据CPI指数调整 ， 或出台物业服务内容和收费标准细则 ， 使业主与物业公司权利与义务相统一 。
一位住建部人士表示 ， 物业管理费调价机制涉及多个部门 ， 住建部门也建议按照市场机制进行调节 ， 目前最大的难点在于物业收支和上调比例 ， 需经业主大会多数人同意 。
我是谁
安旭透露 ， 天通苑有7万户居民 ， 居住人口接近50万 ， 新冠疫情期间 ， 天通社区居委会工作压力较大 ， 进出口设岗检查、社区消杀、物资筹备等工作 ， 主要是由2000余名物业人员完成 。
多数物业公司将自身定位为生活服务行业 ， 但依据国民经济分类 ， 物业服务行业属于房地产行业下的一个子类 。
物业行业主要涉及所得税和增值税 。 2018年7月23日 ， 国务院常务会议上明确了所有企业均可享受研发费用所得税前扣除75%的政策 ， 但房地产行业被排除在外 。
第二个税种是增值税 ， 依据2016年国家税务总局的36号文 ， 关于销售服务无形资产、不动产的注释 ， 物业服务行业被归类为现代服务业中的商务辅助服务业 。
由于物业没有被归到生活服务行业 ， 所以不能享受国家税务总局以及各地出台的补助措施 。
3月 ， 河南省发文 ， 试行将物业服务行业、租赁服务业以生活服务业来看待 。 但由于税务系统实行垂直管理 ， 地方政府无权决定企业税收 ， 所以河南、浙江等地推行动作 ， 最后均不了了之 。
在众多物业从业人员看来 ， 将物业管理行业从房地产挪到生活服务类 ， 在税收层面还需要一个漫长过程 。
【北京给“0.5元社区”松绑 物业费市场化再起步】一位Top10房企高管建议 ， 居住小区、社区服务的物业应按照生活类服务业收税 ， 办公楼物业则按商业服务收税 。 中国物业管理协会会长沈建忠向经济观察网表示 ， 协会已向住建、税务等相关部门反映 ， 但目前没有一个最终的答复 。
首华物业管理有限公司董事长李忠测算 ， 如能划归到生活服务类 ， 疫情期间 ， 首华可减少支出5000多万元 。
破茧化蝶
近年来 ， 随着城镇化和房地产行业快速发展 ， 物管行业也经历快速发展阶段 ， 以碧桂园物业、绿城物业等大量行业龙头涌现 ， 截至4月 ， 已有22家来自内地的物业管理公司在香港挂牌上市 。 4月11日 ， 碧桂园物业的市值已经接近千亿 。
兴业证券报告显示 ， 在管面积超5000万平方米的物管公司平均ROE为34% ， 即使扣除关联交易占比较高的非业主增值后 ， ROE仍然达到27% ， 全口径的平均资本回报ROIC达到37% 。
一位参与佛山市物业费指导价定价调研的物业工作人员表示 ， 通过对多家物业公司定价收费调研及业主交流发现 ， 物业费和服务质量之间存在一个“魔咒” 。
物业管理费是传统物业服务企业生存的重要部分 ， 但逐年增长的企业用工成本也给物业公司带来压力 。 由于无法调价或业主拒缴物业费 ， 物业公司服务标准提高不了 ， 物业服务差 ， 又成为业主拒绝涨物业费和拒缴物业费的理由 ， 形成恶性循环 。
新条例中强调降低业主委员会设立门槛 ， 维护享受物业服务并依法付费的市场秩序 。 相关部门应发布物业服务项目清单、项目成本和计价规则 ， 让业主和物业公司协商物业费时有理有据 ， 业主无理拒缴物业费或被纳入失信名单等 ， 给予双方制度上的约束 。
“有钱了 ， 我也想把草整得绿一点 ， 但没有钱也雇不了人 。 ”安旭感慨 ， 物业和业主之间的关系很微妙 。 新条例出台后 ， 天通苑物业也组织全体管理人员进行学习 ， 并希望新条例之后有更明确的细则 ， “我们也希望工作好做一点 。 ”
上述万科物业区域经理认为 ， 目前行业对物业费应该包含哪些服务内容 ， 达到怎样的标准 ， 没有清单和标尺 ， 业主和物业的矛盾主要是信息不对称造成的 。
责任编辑：覃肄灵


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