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『』产业地产证券化？剖析我国第一单文创园区ABS



『』产业地产证券化？剖析我国第一单文创园区ABS
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作者：前瞻产业研究院 . 蒲翔
一.背景
对于产业地产开发商而言 ， 直接将物业产品出售是最为理想的退出方式 ， 能够保证快速的资金回流 ， 大幅缩短投资回报期 ， 提高企业经营效率 。 但从地方政府角度看 ， 开发商直接将产品出售 ， 容易导致项目招商难、空置率高、产业布局杂乱的情况 ， 因此在实际的产业地产项目中 ， 政府通常会要求开发商自持一定比例的物业产品 ， 自持比例一般在40-60%不等 ， 使得大部分开发商兼具运营商的角色 。
产业地产运营 ， 后续主要通过租金回流资金并实现收益 ， 但相较于直接将产品出售 ， 自持部分的风险比较高 ， 可能由于出租率、租金水平等不及预期导致投资回报期延长和收益下降 ， 占用企业资金 。 因此 ， 产业地产运营商们把目光投向了金融市场 ， 希望引入金融产品进行模式创新 ， 从而缩短资金回流周期 。 最典型的当属金地商置运作的上海8号桥项目 ， 深厚的产业地产背景加之精巧的资本运作 ， 是其成功的核心 。
二、上海·启客威新8号桥项目
上海·启客威新8号桥占地约3万平方米 ， 总建筑面积逾6万平方米 ， 入住企业100余家 ， 园区人才3000多名 ， 是上海首批创意产业集聚区 ， 位于上海市卢湾区新天地商圈 ， 其原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂 。 通过业态改造和产业导入 ， 8号桥吸引了洛可可、戴森等国内外高端现代服务业领头企业和高端创意产业人才 ， 推助该区域成为全球高端现代服务业的高地 。 8号桥已接待逾50批中央领导和逾300批省市级领导的考察参观 。 园区荣获“上海市A级创业孵化示范基地”、“全国工业旅游示范点”、“上海市对外文化交流基地”、“上海老厂房改造节能降耗示范点”等多项殊荣 。
图1:上海·启客威新8号桥
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资料来源：金地商置官网 ， 前瞻产业研究院整理
“8号桥”原本是上海汽车制动器公司的老厂房 ， 2003年香港启客集团牵头开发、改建、招商和运营管理 ， 金地商置2016年10月收购了“8号桥”项目85%股权 ， 2016年10月-12月三个月间 ， 租金和物业管理收入达到3090万元 。 粗略估算 ， 8号桥项目每年的租金和物业收入约为1.2亿元 。
图2：金地商置2016年财报中披露的8号桥项目情况
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资料来源：金地商置2016年财报 ， 前瞻产业研究院整理
8号桥项目已经由上海启客运营十余年 ， 处于上海市核心商圈 ， 周边区域商业发展成熟 ， 项目租金来源稳定 。
图3: 8号桥区位示意
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资料来源：金地商置官网 ， 前瞻产业研究院整理
金地商置收购8号桥后 ， 用一年时间进一步提升运营管理 ， 并调整租户结构 ， 并联合嘉实资本和稳盛投资 ， 以8号桥项目未来租金收入作为支持 ， 于2017年11月在金融市场发行了ABS产品将部分未来租金收入提前变现 。
三、运作过程
ABS全称Asset Backed Security ， 资产支持证券 ， 是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式 ， 即以项目所拥有的资产为基础 ， 以项目资产可以带来的预期收益为保证 ， 通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式 。
回到8号桥项目中 ， 项目本身就是基础资产 ， 未来租金收入就是预期收益 。 从上交所公布的8号桥资产支持专项计划公告来看 ， 该项资产支持专项计划发行量共计4.2亿元 ， 分为9个品种 ， 期限最长的从2017年11月10日到2025年6月10日 ， 部分关键信息如下：


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