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国瑞置业归母净利润连降2年 流动性疲软机构下调评级展望至“负面”

上市房企年报观察
中国网财经4月17日讯(采访人员安平)国瑞置业日前发布了2019年“成绩单” 。 公司报告期内实现签约销售额239.15亿元 ， 按照280亿元的销售目标计算 ， 国瑞置业2019年度目标完成率为85.41% 。
谈及2019年销售未能达标的原因 ， 国瑞置业董事会主席张章笋在出席业绩发布会时表示 ， 主要受政策调控影响 。 2020年 ， 在新冠肺炎疫情影响下 ， 国瑞置业将销售目标从预期的250亿元下调至200亿元 ， “相对稳健、能够实现” ， 张章笋称 。
归母净利润连续两年下滑
除了销售未达标 ， 国瑞置业的盈利质量也备受业界关注 。 数据显示 ， 2019年国瑞置业实现营业收入80.93亿元 ， 同比增长22.39% ， 结束了此前连续两年下滑的趋势 。
然而 ， 国瑞置业的归母净利润则连续第二年下滑 。 2019年 ， 国瑞置业归母净利润为8.6亿元 ， 同比下滑14.77%；2018年为10.09亿元 ， 同比下滑42.35% 。
同时出现下滑的还有反映企业盈利能力的核心指标——净资产收益率 。 数据显示 ， 国瑞置业2019年平均净资产收益率为7.03% ， 上年同期为8.85% ， 此前几年则均为两位数 。 此外 ， 国瑞置业2019年的净利率和毛利率分别为15.07%和26.43% ， 同比分别下滑了8.66个百分点和12.88个百分点 。
不过 ， 国瑞置业在2019年年报中提到 ， 在“提质控速”战略下 ， 公司加大了对项目投资利润率和风险控制的要求 ， 主动降速求稳 ， 转向高质量稳健增长 。
北京土储仅剩162.44万平方米
在上述“提质控速”战略指导下 ， 国瑞置业近几年的确放缓了土地投资步伐 。 截至2019年12月31日 ， 国瑞置业土地储备总规划建筑面积为1554万平方米 ， 其中北京地区仅剩162.44万平方米 ， 占土地储备总额的10.5% 。
值得注意的是 ， 北京一直是国瑞置业销售额的主要贡献区域 。 2019年 ， 在国瑞置业239.15亿元的签约销售额中 ， 有110.4亿元来自北京区域 ， 占比46.2%；2018年的这一比例也同样高达38.5% 。 尽管北京区域所剩土储不多 ， 但张章笋在出席业绩会时表示“今年不考虑在二级市场拿地” 。
不过 ， 声称“不在二级市场拿地”的国瑞置业 ， 在一级开发及旧改项目开发方面屡有收获 。 2019年 ， 国瑞置业通过此渠道获取土地面积达580万平方米 ， 其中深圳占比51.6% 。 国瑞置业表示 ， 城市更新类项目投入资金少而利润率高 ， 是集团在大湾区补充土储的重要来源 。 未来集团旧改及城市更新项目可转化为销售 ， 成为新的利润增长点 。
不过 ， 有房地产评论员在接受中国网财经采访人员采访时表示：“押注旧改虽然可以实现土储极速扩容 ， 但开发周期长、利益关系复杂等问题如何解决 ， 也是摆在房地产开发企业面前一个无法忽视的问题 。 ”以北京祈年大街西项目为例 ， 国瑞置业自2007年9月以来就开始对该项目进行一级土地开发 ， 截至2019年12月31日仅完成93%的拆迁量 ， 已产生的开发成本接近14亿元 。
国瑞置业归母净利润连降2年 流动性疲软机构下调评级展望至“负面”
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融资费用激增65%
张章笋在业绩发布会上还表示 ， 国瑞置业今年将优先考虑降债 。 数据显示 ， 截至2019年末 ， 国瑞置业的总负债为635.4亿元 ， 比上年同期增长了56.9亿元；有息负债与上年同期相比下滑了41.2%；净资本负债比率则下降15.9个百分点至134.1% 。
此外 ， 截至2019年12月31日 ， 国瑞置业现金、受限制银行存款及银行结余约为22.16亿元 ， 但尚未偿还的借款金额为220.67亿元 ， 其中一年内到期的银行及信托借款为63.18亿元 ， 尚有较大的资金缺口 。
【国瑞置业归母净利润连降2年 流动性疲软机构下调评级展望至“负面”】2019年 ， 国瑞置业进行了高成本的发债融资 。 2019年2月和3月 ， 国瑞置业共发行了4.55亿美元的优先票据 ， 票面利率13.5% ， 融资主要用途为“借新还旧” ， 这也导致当年的融资费用增长至4.05亿元 ， 同比增幅高达64.9% 。
今年3月20日 ， 惠誉确认给予国瑞置业(02329.HK)“B-”长期外币发行人违约评级 ， 评级展望从“稳定”下调至“负面” ， 同时确认其高级无抵押评级和未偿票据的评级为“B-” ， 回收率评级为“RR4” 。 惠誉表示 ， 评级展望下调反应了国瑞置业持续疲软的流动性状况 ， 以及在今年晚些时候难以履行义务的可能性 。
不过 ， 国瑞置业表示 ， 公司已于2020年获得49亿元银行贷款额度 ， 足以覆盖截至2019年末短期债务的80% ， 预计还可自2019年的合同销售中收到45亿元现金回款 ， 且正在寻求在岸债券市场融资机会 。
(责任编辑：魏国旭)


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