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「军事哥谈」毫不掩饰对规模的野心，“碧桂园的信徒”领地集团赴港上市( 二 )


实际上 ， 由于其新投资的项目主要位于三四线城市 ， 项目吸引力不足 ， 使得其价格较低 ， 导致其近几年的收益、利润波动较为明显 。 数据显示 ， 2017年-2019年 ， 其收益分别为53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元；利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元 ， 毛利分别为20.1%、35.7%及27.8% 。
虽然领地的收益有所增长 ， 但其净利润率却在逐年下降 。 其净利润率由2017年得的12.2%下滑至2018年的11.5% ， 2019年再度下滑至8.9% 。 领地集团盈利能力一直跑输行业平均 ， 2019年的净利润率甚至只有行业的54% 。 领地集团对此的解释是 ， 由于开发中物业大幅增加 ， 但大部分物业尚未完成故未向客户交付 。 但实际上 ， 随着外来房企分羹 ， 众多开发商纷纷进军蜀地 ， 领地为保持项目吸引力 ， 或须降低价格 。
千亿计划落空
据克而瑞数据 ， 领地集团2017年以151.6亿元的销售额 ， 排在全国第103位；2018年以235亿元流量销售额排在第92位 ， 首次进入百强 。 但百强显然不是领地的终极目标 ， 在这一年过往较为低调的刘玉辉三兄弟 ， 在这一年高调向外宣布了自己在规模化这条路上的野心 。
据媒体报道 ， 领地集团曾经设定了2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标 。 宣布千亿目标后 ， 领地开始加速买地 ， 在公开土地市场频频曝光 。 此外 ， 它还通过收并购和股权合作 ， 以及频繁与当地本土开发商合作 ， 拓展土地储备 。
领地拿地溢价颇高 ， 资料显示 ， 2018年3月 ， 领地集团在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩的纯住宅用地 ， 现场竞拍超过40轮 ， 溢价率达70.91%；两个月后 ， 领地集团旗下的西昌领悦房地产开发有限公司以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块 ， 成交单价为417.6万元/亩 ， 相比原价4.2亿溢价达178.57% ， 成为当时的地王 。
然而 ， 即便已经发力很猛 ， 但这一年领地的千亿计划还是落空了 。 2018年 ， 领地地产的权益销售额仅为235亿元 ， 距离千亿还差的很远 。 而领地一直想赶超的蓝光发展 ， 却在这一年跨入了千亿房企行列 。 不过 ， 这并未打击到领地的积极性 ， 在2019年4月份举行的20周年品牌发布会上 ， 领地集团又披露了新的目标 ， 在2020-2021年实现千亿战略 。
【「军事哥谈」毫不掩饰对规模的野心，“碧桂园的信徒”领地集团赴港上市】似乎为了不再次被打脸 ， 这个家族基因浓重的企业 ， 在去年12月引入了外援 ， 原恒大集团副总裁许晓军加盟领地集团 ， 此人是一位有着丰富一线操盘经验的职业经理人 ， 其冲规模的目的显露无遗 。 不过 ， 因为不断地借贷拓展 ， 也带来了一些风险 。 物业开发及土地收购不断增加 ， 导致领地的净负债率大幅攀升 。 招股书披露 ， 领地控股2017年净资产负债比率为60% ， 2018年升至110%后 ， 该指标在2019年又进一步上升至140% 。
在融资方面 ， 领地却不具备优势 ， 它主要通过预售及销售所得款项、股东注资、银行及其他借款为物业开发项目提供资金 。 从借款数据也可以看出 ， 领地融资渠道极其依赖银行 。
2017年-2019年 ， 领地集团的未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元 。 同期 ， 其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率也逐年走高 ， 分别为6.4%、8.8%及9.9% 。 领地在招股书中坦言 ， 其未必有充足的融资为物业开发项目拨资 ， 且未必能按有利的条款或根本不能获得资金来源 。 而因持续增加投资 ， 其经营活动现金流与投资活动现金流已经亮起红灯 ， 到去年底 ， 分别净流出31.12亿以及7.26亿 。
所以 ， 在许晓军到任后 ， 领地便火速走出了上市这一步棋 ， 而对于领地来说 ， IPO或是最佳的出路 。


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