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“碧桂园的信徒”领地集团赴港上市，毫不掩饰对规模的野心

川派“老三”领地集团向港交所递交了招股书 ， 近两年领地颇有想搏一把的意味 ， 高溢价买地、引入职业外援 ， 冲击资本市场 ， 毫不掩饰自己对规模的野心 。 其曾计划2019年冲刺千亿目标 ， 但最终销售额仅为247亿元 ， 计划落空背后是公司的融资渠道太少 ， 而又过多的倚重四川 。 这家以“碧桂园为信仰” ， 并且效仿其操作的房企 ， 能麻雀变凤凰么？
4月9日晚 ， 川派“老三”领地集团向港交所提交招股书 ， 正式开启上市之路 。 在此之前 ， 领地集团创始人颇为低调 ， 而随着IPO领地家族的图谱也被曝光 ， 其“家底”以及发展现状也首次较为全面的展现给大家 。
这家原本深耕四川本地的房企 ， 近两年也不甘落后 ， 紧追蓝光发展的步伐 ， 将扩张范围扩大至全国 。 虽然当前房地产行业靠规模征伐的时代即将过去 ， 但领地控股毫无掩饰的流露出对规模的渴望 ， 在曾计划2019年冲刺千亿目标 ， 但其最终销售额仅为247亿元 ， 同设定的目标相差甚远 。
在如此巨大的落差背后 ， 是其土储过于集中于四川存风险 ， 另外对于刘玉辉和领地集团来说 ， 面临的不仅是外界的规模之争 ， 还有企业高杠杆的风险 ， 这或许也是领地集团于此时敲响IPO大门的重要原因 。 领地控股还在去年挖来了原恒大集团许晓军加盟 ， 此人操盘经验颇为丰富 ， 但经验再丰富 ， 巧妇也难为无米之炊 ， 领地集团的融资渠道实在是太少了！许晓军到任后 ， 领地便火速走出了上市这一步棋 ， 从300亿到千亿 ， “弹药”不可缺少 。
不过 ， 此前奥山控股、海伦堡已两次折戟 ， 领地集团是否具备冲击资本市场的实力？
碧桂园的“信徒”
不同于粤系、闽系房企的凶猛扩张 ， 早年间的川系房企也是很佛系 ， 喜欢在自己的地盘上干自己擅长的事 ， 对它们来说 ， 这样的做法既稳妥又自在 。 不过 ， 在四川业界看来 ， 有着“黑马”姿态的领地集团不是一家典型的川企 ， 它身上多了一份野性 。
公开资料显示 ， 领地控股成立于1999年4月 ， 公司控股股东刘玉辉与其兄弟刘山、刘玉奇最早在四川开发地产项目 。 据称 ， 刘氏兄弟是碧桂园的“信徒” ， 非常重视高周转 ， 早年间其第一个住宅项目“乐山汇丰花园”上 ， 就践行了“快”的打法 ， 在第一个项目成功开发后 ， 领地集团又接连在两年内做了4个新的项目 。 后来其2002年打造的乐山第一个高档写字楼地标“领地时代广场” ， 令其声名鹊起 。 抓住乐山楼市崛起的领地集团很快奠定了乐山的龙头地位 ， 并萌发了走出川蜀的念头 。
不同于四川其他房企很晚才走出本土 ， 2006年领地将总部由乐山迁至成都 ， 并于同年首次进入广东 。 尽管领地集团自2006年即开启全国化的征程 ， 这一年其将业务拓展至广东省 。 现时来看 ， 领地集团的全国化布局并不彻底 ， 区域偏向依旧很明显 。
截至2020年2月29日 ， 领地集团有90个处于不同发展阶段的房地产项目 ， 涉及总土地储备为1331.45万平方米 。 而从项目分布来看 ， 领地集团位于成渝经济带及四川省的项目数为58个 ， 占总项目数的64% ， 其中四川省独占57个项目 ， 京津冀、华中、粤港澳等核心区域项目数均在个位数 ， 分别为4个、9个及8个；从土储分布来看 ， 成渝经济带及四川省开发中建筑面积549.6万平方米 ， 日后开发的规划建筑面积为382.67万平方米 ， 两项合计占总土储的比例逾70% 。
“碧桂园的信徒”领地集团赴港上市，毫不掩饰对规模的野心
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从领地集团布局的区域来看 ， 不仅效仿碧桂园高周转还主攻三四线城市 ， 近几年其布局的城市包括河北的承德、张家口 ， 河南的商丘、驻马店 ， 湖北的荆州 ， 以及大湾区的惠州、佛山、汕尾等 。 不过 ， 也正如领地集团在招股书所披露 ， 布局过于集中意味着 ， 一旦当地经济严重下滑、政策更为苛刻 ， 公司的业务、经营业绩及财务状况将受到重大不利影响 。
实际上 ， 由于其新投资的项目主要位于三四线城市 ， 项目吸引力不足 ， 使得其价格较低 ， 导致其近几年的收益、利润波动较为明显 。 数据显示 ， 2017年-2019年 ， 其收益分别为53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元；利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元 ， 毛利分别为20.1%、35.7%及27.8% 。
虽然领地的收益有所增长 ， 但其净利润率却在逐年下降 。 其净利润率由2017年得的12.2%下滑至2018年的11.5% ， 2019年再度下滑至8.9% 。 领地集团盈利能力一直跑输行业平均 ， 2019年的净利润率甚至只有行业的54% 。 领地集团对此的解释是 ， 由于开发中物业大幅增加 ， 但大部分物业尚未完成故未向客户交付 。 但实际上 ， 随着外来房企分羹 ， 众多开发商纷纷进军蜀地 ， 领地为保持项目吸引力 ， 或须降低价格 。
【“碧桂园的信徒”领地集团赴港上市，毫不掩饰对规模的野心】千亿计划落空
据克而瑞数据 ， 领地集团2017年以151.6亿元的销售额 ， 排在全国第103位；2018年以235亿元流量销售额排在第92位 ， 首次进入百强 。 但百强显然不是领地的终极目标 ， 在这一年过往较为低调的刘玉辉三兄弟 ， 在这一年高调向外宣布了自己在规模化这条路上的野心 。
据媒体报道 ， 领地集团曾经设定了2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标 。 宣布千亿目标后 ， 领地开始加速买地 ， 在公开土地市场频频曝光 。 此外 ， 它还通过收并购和股权合作 ， 以及频繁与当地本土开发商合作 ， 拓展土地储备 。
领地拿地溢价颇高 ， 资料显示 ， 2018年3月 ， 领地集团在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩的纯住宅用地 ， 现场竞拍超过40轮 ， 溢价率达70.91%；两个月后 ， 领地集团旗下的西昌领悦房地产开发有限公司以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块 ， 成交单价为417.6万元/亩 ， 相比原价4.2亿溢价达178.57% ， 成为当时的地王 。
然而 ， 即便已经发力很猛 ， 但这一年领地的千亿计划还是落空了 。 2018年 ， 领地地产的权益销售额仅为235亿元 ， 距离千亿还差的很远 。 而领地一直想赶超的蓝光发展 ， 却在这一年跨入了千亿房企行列 。 不过 ， 这并未打击到领地的积极性 ， 在2019年4月份举行的20周年品牌发布会上 ， 领地集团又披露了新的目标 ， 在2020-2021年实现千亿战略 。
似乎为了不再次被打脸 ， 这个家族基因浓重的企业 ， 在去年12月引入了外援 ， 原恒大集团副总裁许晓军加盟领地集团 ， 此人是一位有着丰富一线操盘经验的职业经理人 ， 其冲规模的目的显露无遗 。 不过 ， 因为不断地借贷拓展 ， 也带来了一些风险 。 物业开发及土地收购不断增加 ， 导致领地的净负债率大幅攀升 。 招股书披露 ， 领地控股2017年净资产负债比率为60% ， 2018年升至110%后 ， 该指标在2019年又进一步上升至140% 。
在融资方面 ， 领地却不具备优势 ， 它主要通过预售及销售所得款项、股东注资、银行及其他借款为物业开发项目提供资金 。 从借款数据也可以看出 ， 领地融资渠道极其依赖银行 。
2017年-2019年 ， 领地集团的未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元 。 同期 ， 其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率也逐年走高 ， 分别为6.4%、8.8%及9.9% 。 领地在招股书中坦言 ， 其未必有充足的融资为物业开发项目拨资 ， 且未必能按有利的条款或根本不能获得资金来源 。 而因持续增加投资 ， 其经营活动现金流与投资活动现金流已经亮起红灯 ， 到去年底 ， 分别净流出31.12亿以及7.26亿 。
所以 ， 在许晓军到任后 ， 领地便火速走出了上市这一步棋 ， 而对于领地来说 ， IPO或是最佳的出路 。


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