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大唐地产2次赴港IPO，净负债率暴降至185.6%牵出资本运作迷云

作者：乒乓一言
今年 ， 受新冠肺炎疫情的影响 ， 各行各业均面临着生存困境 ， 而全球金融市场也出现了巨幅动荡 ， 比如在港上市的房企股价整体呈下行趋势 ， 恒大股价更是一度接近腰斩 。
不过 ， 二级市场虽说涨跌不定 ， 但这并未削减一些筹备赴港上市的房企的热情 。
据公开信息披露 ， 近两个月 ， 先有2月28日 ， 鹏润控股有限公司向港交所递交材料 ， 申请主板上市；再有3月16日 ， 金辉集团股份有限公司开始接触各投行 ， 拟2020年赴港上市 。
更早些时候 ， 去年底 ， 2019年11月29日 ， 以京剧脸谱"蓝脸的窦尔敦"为品牌Logo的大唐集团控股有限公司（以下简称"大唐地产"）向港交所递交了招股书 。
但时隔4个多月 ， 据港交所官网信息 ， 大唐地产的受理状态仍是在"处理中" ， 一直未见动响 。
而查询大唐地产官网 ， 则显示公司处于"网站升级中" 。 或许是赴港上市的关键时刻 ， 大唐地产与母公司福信集团官网保持一致 ， 一直处于"网站升级中" 。
大唐地产2次赴港IPO，净负债率暴降至185.6%牵出资本运作迷云
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大唐地产2次赴港IPO，净负债率暴降至185.6%牵出资本运作迷云
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大唐地产二次冲击IPO ， 赴港上市冲击千亿销售额
据有关资料显示 ， 大唐地产于1985年在台湾创立 ， 其后创始人余英仪、张富掌等在1994年来到厦门二次创业 。
随着企业的发展壮大 ， 2008年 ， 大唐地产计划次年赴港上市 。
但众所周知 ， 那一年金融危机席卷全球 ， 大唐地产未能幸免 ， 其遭遇资金链断裂 。 更艰难的是 ， 那一年8月 ， 其掌门人余英仪意外去世 。
不过 ， 否极泰来 ， 大唐地产于2009年被厦门本土民企福信集团战略整合 ， 成为其旗下核心地产品牌 ， 自此迈入高速发展新阶段 。 如今 ， 大唐地产已是福信集团旗下地产业务的核心平台与核心品牌 。
所以 ， 大唐地产这次二次冲击IPO ， 若成功上市 ， 将进一步促进企业发展 。
据悉 ， 大唐地产于2018年提出在未来三年冲击500亿元的销售目标 ， 而在2019年其将目标上升至三年冲千亿元 。
数据显示 ， 2019年 ， 按综合实力计 ， 大唐地产在中国房地产TOP10研究组发布的中国房地产百强企业榜单中位列第74位 。
大唐地产上市前 ， 其股东黄晞持有77.79%的股份 ， 为控股股东
据大唐地产招股书披露 ， 大唐地产上市前的股东结构中 ， 黄晞持有77.79%的股份 ， 为控股股东；吴迪持有21.21%的股份 。
公开资料显示 ， 福信集团创始人是陈章辉 ， 其与黄晞、吴迪均为集美大学校友 。 在福信集团创始人陈章辉病逝后不久 ， 作为公司元老的黄晞得以上位 。
2011年1月起 ， 黄晞又将大唐地产的持续经营及管理委托予吴迪 。 招股书显示 ， 吴迪系大唐地产董事长 。 而在福信收购大唐地产的过程中 ， 吴迪也是关键人物 。
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大唐地产高负债压顶 ， 股东资本运作"输血"降温
据大唐地产招股书显示 ， 2016～2018年 ， 大唐地产净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8% ， 其中在2016～2018年出现连续3年净负债率超过400%的情形 。 但截至2019年6月末 ， 净负债率暴降到185.6% 。
大唐地产2次赴港IPO，净负债率暴降至185.6%牵出资本运作迷云
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对于净负债率大幅下滑的原因 ， 大唐地产在招股书中解释称："主要由于保留盈利于2017年至2019年上半年持续增加及本公司股东注资于2019年上半年增加所致" 。
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据悉 ， 2016年至2019年6月末 ， 大唐地产的权益总额分别为3.9亿元、6.5亿元、14.1亿元和22.9亿元 ， 2019年6月末的权益与去年同期相比增加了63.06% 。
综上可以窥测 ， 股东注资致使权益总额增加 ， 拉低了净负债比率 ， 或是为了冲刺IPO做好准备 。
大唐地产实控人与董事长和民生银行关系匪浅 ， 一系列资本运作为其贷款输血 。
从上文可知 ， 大唐地产近年来降低净负债率的效果十分显著 。 而这背后 ， 与其控股股东的一系列资本运作离不开 。
前述提到 ， 黄晞是福信集团的实际控制人 ， 但亦是中国民生银行股份有限公司发起人之一 ， 截至2018年末 ， 福信集团持有民生银行1.59%股权 。
另外大唐地产的董事长吴迪是福信集团提名至民生银行的非执行董事 。
自2012年6月起 ， 吴迪担任董事会审计委员会及关联交易控制委员会委员 ， 并对民生银行提供给福信集团及其附属公司的贷款提供个人担保 。
据民生银行公告 ， 2017年及2018年 ， 民生银行提供给福信集团及其附属公司的贷款分别为15.06亿元和23.67亿元 ， 其中部分资金流向大唐地产 。
招股书显示 ， 吴迪向民生银行提供担保的贷款资金已有部分用于大唐地产进行股权收购、物业开发项目、经营商业物业 。
截至2019年9月30日 ， 尚未偿还本金结余27.86亿元 ， 年利率介于7.2%～8.8%之间 ， 其中一笔最快的到期日为2020年4月13日 。
进一步查阅获悉 ， 2019年8月 ， 民生银行授予福信集团65亿元年度授信额度 。 然而 ， 随着严监管政策的出台 ， 大唐地产或面临融资渠道的进一步收紧 。
所以 ， 大唐地产此次赴港上市募集资金 ， 一部分将用于偿还两笔高利率银行贷款 ， 包括一笔固定年利率8.5025%于2021年8月到期的贷款 ， 以及一笔固定年利率9%于2020年6月到期的贷款 。
大唐地产项目相对集中 ， 三地贡献9成销售额
招股书显示 ， 大唐地产主要项目销售额多来自于福建漳州、广西南宁、天津三地项目的贡献 。
数据显示 ， 2016-2018年间 ， 上述三座城市的贡献在总销售物业收益中占比分别达到76%、98.9%、98.8% 。
另外 ， 截至2019年9月30日 ， 公司在广西南宁市拥有20个项目（含联营、合营） ， 土地储备309.68万平方米 ， 占公司土储总量39.76% 。
克而瑞数据显示 ， 2019年上半年 ， 大唐地产南宁城市公司实现71.34亿元流量金额、62.36万平方米的流量销售面积 ， 位列南宁房企流量榜首位 。
业内人士分析 ， 大唐地产把大量项目压在少数几个城市 ， 有可能会造成较大的去化压力 ， 导致企业资金压力上升 ， 负债增加 ， 其抗风险能力将在局部市场调整的情况下面临考验 。
当然 ， 这也是大唐地产冲击上市规避其上述风险的原因 。
千亿目标有多远？各种危机风险下 ， 大唐地产或力不从心
上文提到 ， 大唐地产于2018年提出在未来三年冲击500亿元的销售目标 ， 而在2019年其将目标上升至三年冲千亿元 。
但以目前的形式来看并不乐观：
首先 ， 据克而瑞显示 ， 2019年大唐地产的全口径销售额为339.5亿元 ， 同比增长仅为10.01% ， 增速大幅下滑；
其次 ， 尽管企业净负债比率连年降低 ， 但仍高于行业平均水平 ， 加之地产项目较为单一集中 ， 发展恐有所局限；
最后 ， 今年的疫情对房企影响较大 。 4月13日 ， 标普信评在一份报告中指出 ， 新冠肺炎疫情对房地产开发企业的影响 ， 短期内或将明显冲击资金链 ， 中期内则对企业推盘节奏和行业融资环境产生扰动 。
对此 ， 标普信评分析师刘晓亮表示："对部分房地产开发企业而言 ， 当前主要风险因素是短期流动性压力、存货不足以及境外融资成本的提升 。 "
【大唐地产2次赴港IPO，净负债率暴降至185.6%牵出资本运作迷云】目前已经有数百家房企不得不破产倒闭 。 数据显示 ， 今年一季度有189家中小房企申请破产清算 ， 这个破产数量超过了去年全年的三成 。


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