华夏资本联盟：大白话版：什么是“前置/后置”抵押
_本文原题为：大白话版：什么是“前置/后置”抵押
洛洛杨
资产抵押是融资中最常见的风控手段之一 ， 花样和概念也多 。 很多时候投资人只看个抵押率 ， 没太关注抵押的前后置问题 。 现在有的信托公司合同里 ， 对于前后置抵押表述都不清楚了 。
比如下图某央企信托合同 ， 括号里不起眼地标了下（抵押人除外） ， 意思是抵押文件还没签 ， 妥妥的后置抵押；但在在最重要的“信托财产管理、运用和处分”部分 ， 这个后置抵押问题连提都没提 。 投资人很容易忽略：
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这就有点不厚道了 ， 前后置抵押区别还是挺大的 ， 加几个字有那么难吗？？
要正正经经讲个土地质押流程估计很多读者就要“太长不看”了 ， 加上周末 ， 本篇就大白话讲讲 ， 难免有不够严谨之处 ， 欢迎交流 。
前后置抵押区分
区分是前置还是后置抵押 ， 其实就一句话：（信托）项目成立前抵押办好了 ， 就叫“前置抵押”；项目成立后再办抵押 ， 自然叫“后置抵押” 。
WTF？就这么简单吗？
就这么简单 。
那么 ， 什么叫“抵押办好了”？
也好区分 ， 取得了权属证明后来融资 ， 在相关部门办理好他项权证 ， 就叫“前置抵押”；反之就是“后置抵押” 。 一般情况下 ， 除非特意声明 ， 抵押都是前置抵押 。
为什么会有“后置抵押”
抵押没办为什么还叫“抵押”？因为虽然没办 ， 但是贷款合同中约定了要办 ， 这个即将办理的抵押是会作为切实的风控写进信托合同的 ， 至于前后置抵押表述的清楚与否 ， 就全在信托公司和销售人员了 。
那为什么不等土地抵押办下来再来融资呢？因为急着用钱啊 。 一般来说 ， 取得土地证就能办理土地抵押 ， 但是从“招拍挂中标”到“取得土地证”之间 ， 可谓长路漫漫 。
一般来说 ， 中标之后 ， 先要缴纳土地出让金 ， 签署《土地出让合同》；很多公司中标后就没钱交这个土地出让金 ， 那这时候融资 ， 只能签后置抵押：
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即使缴纳了土地出让金 ， 还要经过一系列常规审批流程后 ， 才能拿到土地证 。 但是如果牵扯到和地方部门的纠纷 ， 或者地方部门内部协调出了问题 ， 可能土地证又会卡一段时间：
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显然 ， 这些时间点去做抵押融资 ， 土地证没到手 ， 只能做后置抵押了 。
后置抵押有哪些风险
对融资方来说 ， 后置抵押能够在项目比较前期的阶段就借到钱 ， 用别人的钱买自己的地 ， 压力自然小得多 。
但是 ， 对投资者来说 ， 后置抵押是一个“还没办”的抵押 ， 自然就有了风险 。 从拍地到缴纳土地环节 ， 可能因为政策变化 ， 或者小地产公司因资金计划调整逾期不缴 ， 这都意味着抵押无法落实 。
之前也发生过这种情况 。 有私募基金在合同中写的清清楚楚要办抵押 ， 结果融资方拿到钱办好证后转手把地抵押给了别人……项目出了问题后 ， 投资者才发现这个抵押根本没办 ， 抵押借款沦为信用借款 ， 自然是一团乱麻 。
为了规避这个问题 ， 作为持牌金融机构的信托公司 ， 自然要规范很多 。 通常会在合同中做两个主要约定：
一是规定这块“待抵押”的土地不能抵押给别人；
二是万一这个土地证迟迟办不下来（例如3个月内） ， 项目就提前结束 。
但是 ， 这个约定毕竟是“事后”的 ， 因为钱都放出去了 ， 真的遇上极端风险 ， 就极为考验信托公司风险管控能力了 。 并且近两年部分信托公司屡屡出现道德风险问题 ， 也给我们敲了警钟 。
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