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『红刊财经』绿城中国新销售目标陷“围城”，“隐形”负债“偷走”过半利润( 二 )


『红刊财经』绿城中国新销售目标陷“围城”，“隐形”负债“偷走”过半利润
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此外 ， 结合绿城中国2019年在杭州市拿地数据来看 ， 利润空间被高成本及严政策压制的困境 ， 似乎不完全是“历史遗留问题” 。 在2019年杭州市区房企拿地规模TOP10（见表三）中 ， 虽然绿城仅以52万㎡的规划建面位列第六 ， 但楼面价却高达22122元/㎡位列第三 ， 而万科、德信、中南建设等其他主流房企的拿地楼面价均低于2万元/㎡ 。
《红周刊》采访人员就绿城中国盈利能力陷入增长停滞的原因以及公司未来利润将受资产减值损失影响的情况向相关负责人发送了采访提纲 ， 不过截至发稿前 ， 公司并未回复 。
“隐形”负债“偷走”过半利润
近年来 ， 在绿城中国的年报中 ， 永续债的利息分配规模一直较高 。 公司公告显示 ， 绿城中国2018年和2019年关于“永久证券”的分派规模分别为人民币6.1亿元和12.9亿元 ， 占当期归母净利润的比重分别为60.8%和52.0%
众所周知 ， 永续债（又称为永久资本证券或永续资本工具）作为补充银行资本的工具 ， 因具备“粉饰”企业负债率的特殊功效而被不少非银行企业青睐 。 按照香港的会计准则 ， 如果永久资本证券没有固定到期日 ， 且发行公司有权递延派付利息 ， 则永续债不被计入公司债务 ， 而是作为“永久资本证券”计入权益 。
《红周刊》梳理绿城中国的财务数据发现 ， 其在2016年至2019年间的永续债规模分别约为55.99亿元、86.04亿元、154.08亿元、212.3亿元 ， 复合增长率高达约39.5% ， 占总权益的比重分别约为14.2%、18.4%、25.6%、30.7% 。 这部分金额由于不被当做债务 ， 在计算公司净负债率时不会计入分子中 ， 而是作为公司权益的一部分加入分母中 。 但即便如此 ， 绿城中国的净负债率仍逐年走高 。
绿城中国2019年业绩报告显示 ， 公司2019年净负债（有息负债减去银行存款及现金）为人民币436.83亿元 ， 所有者权益（股东应占权益、永久证券、非控股股东权益之和）为691.55亿元 ， 公司净负债率约为63.2% 。 该负债率水平比上年同期的55.3%高出了7.9个百分点 。
不得不说 ， 永续债的灵活性确实为发行人在赎回与派息之间提供了灵活的选择空间 ， 在资金紧张之际 ， 发行人可以通过发行永续债增厚权益并改善资本结构 ， 以提高债务融资的空间；在资金充裕的时候 ， 也可以通过赎回永续债以降低高利率对利润的侵蚀 。 但发行大规模的永续债也暗存风险 ， 在房地产市场下行且项目销售不畅时 ， 房企可能同时面临资金链紧张、利息陡增的压力 ， 甚至威胁到企业的流动性 。
《红周刊》就绿城中国逐年高涨的永续债及派息规模是否会在拉低公司负债率的同时还分走了较高比重的公司利润等问题向绿城方面发送了采访提纲 ， 不过截至发稿前 ， 公司仍未回复 。
值得关注的是 ， 继绿城中国将旗下业绩表现优异的物业公司“绿城服务”拆分上市之后 ， 其主要负责代建业务的“绿城管理”也启动了上市计划 ， 相当于给绿城“先输出再反哺”的资本运作再度加码 。 《红周刊》采访人员此前从某券商机构地产首席分析师处了解到 ， 很多房企分拆旗下其他业务公司的利润基本来自与母公司之间的关联交易 。 以物业拆分上市为例 ， 由于涉及到关联利益输送 ， 地产股旗下的物业公司只能去港股上市 ， A股不允许其上市 。 “所以现在业务拆分上市还是融资功能多一些 ， 不缺钱的公司自然不急于将物业等优质资产剥离出去 。 ”
经过年末的加速冲刺 ， 绿城中国2019年全年实现了2018亿元的总合同销售金额 ， 同比增长29%并首次迈入两千亿房企阵营 。 张亚东在业绩会上为未来设立了更高的目标 ， 即在2025年实现5000亿元销售规模 ， 包括传统的房地产开发重资产部分实现3500亿元 ， 轻资产代建业务部分实现1500亿元 。


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