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和辰财经：疫情过后，房价是跌还是涨？

这次的新冠疫情 ， 对全球经济都造成了明显的影响 ， 各类资产价格都剧烈下跌 ， 甚至引发全球央行集体放水来保经济 。那么中国的房价 ， 在这波疫情之后 ， 会涨 ， 还是会跌呢？
长期以来 ， 中国的房价有两个明显的特点 ， 且互相矛盾 。
1、大家都觉得房价有泡沫 。 2、大家都觉得房价不会跌 。矛盾中带着和谐 ， 大家都早已接受并习惯这一事实 。
我先跟大家说说为啥房价有泡沫 ， 再和大家说说为啥房价不会跌 。
亚洲金融危机+非典疫情
中国房价有泡沫的最大证据 ， 就是租售比 。
虽然我已经提过很多次 ， 但是我今天还是想说一下 。
中国大城市的房产 ， 每年的租金收益仅为总房价的1/70 ， 大约每年1.5% ， 租金其实涨的并不慢 ， 但房价涨的太快了 。
要知道在2003年时 ， 中国的房租收益 ， 还能达到每年7%左右 。
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所以这些年 ， 我国一直在尝试推广租房业务 ， 采用土地竞拍设上限 ， 然后让开发商自持租赁的办法来冷却房价 。
但结果大家也看到了 ， 开发商先不惜一切代价 ， 甚至允诺会100%自持来获取土地 ， 随后就开始偷偷搞以租代售 ， 签超长租约 ， 一次性收取款项来变相销售 ， 最后迫使管理层出手整治 。
开发商对每年1.5%的租金收益毫无兴趣 ， 快速回笼现金才是他们最感兴趣的 。
相比于3.5~4%的理财收益而言 ， 指望租金收益无疑是不靠谱的 ， 大家购买房产都是指望房价上涨 ， 甚至有人长期闲置房产 。
而这种投机行为 ， 正是泡沫的一大特征 。
中国的房地产制度源于香港 ， 各方面都高度相似 ， 所以香港的房价走势 ， 对中国非常具有参考意义 。
香港房价曾出现过一次峰值 ， 就是1997年 。
随后 ， 金融危机席卷亚洲 ， 香港经济受到了极大的冲击 。
而在2003年 ， 中国经历了非典疫情 ， 香港地区是仅次于大陆的重灾区 。
而香港的房价自1998年起 ， 就一路下跌 ， 一直到2005年才重拾升势 。
金融危机+非典疫情 ， 让香港的这一次房价走势非常具有参考意义 。
香港的房价波动
1984年 ， 中英签订联合声明 ， 约定1997年香港回归中国 。
为防止港英政府在这13年里大量出售土地 ， 趁机卷款走人 ， 在联合声明里中方限定港英政府平均每年只能售地50公顷 ， 大大压缩了香港的土地供应 。
虽然本意是防止港英政府做最后变现 ， 但事实上造成了香港土地供不应求的状况 。
5年后 ， 香港的土地吃紧 ， 房价开始迅速上涨 。
到1997年时 ， 香港楼价出现最高峰 ， 市中心的房价要1万港元1平方尺（约合0.09平方米） ， 差不多合11万人民币一平方米 ， 哪怕把城郊的贫民窟拉过来折合一下 ， 均价也达到了7万多一平米 。
要注意 ， 这是1997年 ， 不是2017年 。
在2003年 ， 北京的房价 ， 也才2000多一平米 。
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如果你看过当时的港剧 ， 就会发现里面的霸道总裁和主角们 ， 住的也就是“千尺豪宅” 。
一千尺 ， 折合90平米 ， 这就是香港电视剧里的土豪生活了 。 在普通人眼里 ， 这就是富 ， 而且是大富大贵 。
为了平息沸腾的民怨 ， 香港首任特首董建华推出了“八万五”计划来压低房价 。
1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个2、十年内全港七成的家庭可以自置居所3、轮候租住公屋的平均时间缩短至三年特区政府有意放宽土地和房屋的供应 ， 加上亚洲金融危机 ， 董特首的政策立竿见影的生效了 ， 香港房价一跌再跌 ， 2003年非典疫情时的最低价 ， 较之巅峰跌去了70% 。
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但从图中我们可以看到 ， 1998~2003香港政府的卖地数量并没有显著的增长 ， 甚至还不如港英政府卖的多 。
所以我们可以认为 ， 香港的房价下跌主要是因为金融危机刺破了地产泡沫导致的 ， 董建华的八万五计划只不过是背锅侠而已 。
2003年的非典疫情 ， 给了香港房价再一次的重重一击 。
从图上看起来好像没跌多少 ， 但其实百分比很吓人 ， 这个道理炒过股的人都懂 。
房价从100块跌到70块 ， 是下跌30% 。
房价从40块跌到30块 ， 也是下跌接近30% 。
香港的自有住宅率是49.4% ， 房价下跌固然有一半的无房人很满意 ， 但同样有一半的人不满意 。
而这不满意的一半有房人 ， 掌握的能量和话语权远大于另外一半的无房人 。
【和辰财经：疫情过后，房价是跌还是涨？】2003年时 ， 香港陆陆续续的开始有人因为房屋被银行没收拍卖而自杀 ， 在当时的香港 ， 负资产者有10万户之多 ， 95-97年买入房产的人悉数被套 ， 不仅自己拿来当首付的一辈子的积蓄没了 ， 还倒欠银行几百万元 ， 一个月2万的月供让很多家庭不堪重负 ， 勉强抗了几年之后几乎耗尽了所有的力量 。
当因为意外而失去工作 ， 房屋被拍卖没收 ， 银行通知你还欠几百万 ， 以后一辈子都在还债阴影之中时 ， 绝望到自杀 ， 就成了不少人的选择 。
2003年7月1日 ， 非典疫情刚刚结束 ， 香港街头就爆发了50万人大游行 ， 抗议房价下跌 ， 要求港府救市 。
6年前 ， 为迎合舆论 ， 香港媒体盛赞八万五计划是大善政 。
6年后 ， 为迎合舆论 ， 香港媒体痛骂特首为董八万 。
面对巨大的舆论压力 ， 董建华特首黯然下台 ， 新任特首立刻废除了八万五计划 ， 并大幅降低土地供应量 ， 一度甚至接近零 。
效果很很显著 ， 从2005年开始 ， 香港房价就开始一路上涨 ， 并于2010年左右正式超过1997年的巅峰房价 。
从香港的例子我们可以看出 ， 房价下跌 ， 未必会让天下会和谐 ， 相反可能会引发有房人极大的不满和动乱 。
中国房价如果真像香港那样大跌70% ， 你可以想象一下会发生什么场景 。
而且房价这个东西无所谓泡沫不泡沫 ， 核心在于供给和需求 。
供需关系决定价格
自2001年以来 ， 中国房价经历了暴涨的19年 ， 房价一涨再涨 ， 已经涨出了惯性 。
但这个上涨 ， 并不是因为供给不足 ， 而是因为需求太大 。
中国这些建的楼盘 ， 不可谓不多 ， 不知道有多少人望着密密麻麻的楼盘说：
这么多房子卖给谁啊 ， 以后不会成鬼城吧 。但实际上鬼城是极少数 ， 绝大多数房子都卖出去了 。
不仅卖出去了 ， 房价还一涨再涨 。
北京从二环扩到了五环 ， 当年很多五环房子都盖在麦田里 ， 每天回家都有一种倩女幽魂的感觉 。
结果十几年后 ， 这里全都住满了人 ， 五环居然都成了市中心了 ， 得到通州才算郊区 。。。
这就是典型的需求太大导致房价上涨 ， 盖再多房子都不够用 。
但购房是可以贷款的 ， 租房却只能用现金 。
这就导致房价的涨幅远远大于租金的涨幅 ， 双方慢慢拉开了差距 。
租金收益低至1.5% ， 表示了很多人的经济收入已经和房价脱节了 。
这些人不是对房子没需求 ， 而是真的买不起 。
有需求没钱 ， 就等于没需求 ， 在市场经济里并没有区别 ， 这就为房价下跌埋下了隐患 。
如果有一天狂热的中国人发现房价真的不涨了 ， 那面对区区1.5%的租房收益 ， 没人会满意的 ， 他们宁可把房子卖了选择租房 ， 这个时候房价就会承受巨大的压力 。
但房价是可以维持的 ， 因为需求减少了没关系 ， 只要供应量也减少 ， 就可以达到造市的目的 。
一个锅一只羊 ， 你嫌贵 。
没关系 ， 我砸几个锅 ， 一个锅三只羊你也得买 。
2008年美国金融危机时 ， 曾有人建议美联储直接购买房产 ， 然后一把火烧掉 ， 就是这个原理 。
房产建筑作为一种消耗品 ， 并不是永恒不变的 ， 设计院只定下了70年寿命 。
这相当于房屋每年会自然折损1.5% ， 如果时间拉的足够长 ， 那效果就会很显著 。
我们从卫星地图上可以明显看到 ， 香港地区简直就是一片绿 ， 大片的土地闲置 。 从深圳关口去香港 ， 需要乘坐三四十分钟的港铁才能抵达市中心香港九龙 。
这三四十分钟的旅途中 ， 经过的大多数都是山林野地 ， 完全没有任何开发 。
香港人说这叫自然保护 ， 这些地是拿来当森林公园的 。
香港只有6.9%的土地 ， 是拿来做住宅的 ， 农地、荒地、林地、草地、湿地高达75.7% 。
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而即便是这6.9%的住宅用地里 ， 还有一半是密度超低的城中村 ， 香港警匪片特别喜欢在这样的破落区域内取景 ， 尤其是打斗和枪战场景 。
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如果把这些城中村全部建设成高层 ， 那香港的住宅数量可以凭空翻倍都不止 。
深圳南山科技园 ， 和香港一河之隔 ， 其建筑类型是这样的 。
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但香港没有丝毫开发荒地的打算 ， 甚至连绕开“自然保护”的填海政策 ， 也被废止 。
2003年 ， 环保人士在香港终审法院推翻《湾仔填海计划》 ， 绝了填海造地的路 ， 又不准开发那些“森林公园” ， 那香港当然没有土地了 。
只要不供地 ， 房价就一定不会跌 ， 甚至还会涨 。
谈论房价泡沫其实没有意义
今天中国的房价有没有泡沫 ， 其实没太大意义 。
也许今天有泡沫 ， 但明天一起床 ， 政府说以后不供地了 ， 那今天的房价不仅没泡沫 ， 反而被大大低估了 。
也许今天没泡沫 ， 但明天一起床 ， 政府说城市周边的农田 ， 都挪到偏远山区去 ， 以后在那里种粮食 ， 从今天开始城市土地供应量直接翻倍 ， 那房价就立刻有泡沫了 。
新冠疫情虽然对房价有一定的冲击作用 ， 但这个房价的本质是不会变的 。
这个地球上 ， 无论你去任何一个国家 ， 你所见的一切都是被精英们给精心设计的 ， 一种隐形的力量会诱使你主动做出别人想让你做出的决定 。
只有你洞悉了事物的本质 ， 才能做出正确的决定 。
而房价的本质 ， 就是一个税收游戏 。
建设城市需要大量的资金 ， 基建需要的资金量之庞大远远超过一般人的想象 ， 但建设城市带来的经济好处 ， 需要很多年后才能返还 。
按人类正常的发展路径 ， 我们需要先积累很多年 ， 攒够了资金 ， 才能开始建设城市 ， 然后等城市红利释放后 ， 才能进行新一轮的建设 。
所以很多国家的城市化迟迟不能启动 ， 或者进展缓慢 ， 就是因为积累不够 ， 需要时间 。
而中国的地产制度 ， 让全中国人一起掏钱来建设城市 ， 让我们可以把未来数十年的积累挪到今天来使用 。
这让中国的城市化变得异常简单和迅速 ， 而城市化带来的红利 ， 也反哺了中国 。
卖地相当于收税 ， 地产公司相当于替政府收税的包税人 ， 但所有参与的人也的的确确受益了 ， 土拍制度在过去的20年里 ， 对中国也确实做出了巨大的贡献 。
中国借地产制度实现了城市化 ， 所以房地产已经深深融入了中国的城市经济里 ， 成为了不可分割的一部分 ， 要想彻底剥离房地产 ， 摆脱地产对经济的钳制 ， 这几乎是不可能的 。
在中国 ， 房价问题已经不再是一个经济问题了 ， 而是一个社会问题 。
而房价越来越高 ， 对政府来说也未必是好事 。
很多人眼里 ， 政府卖地能赚大钱 ， 自然是美滋滋 ， 巴不得房价越高越好 。
但实际上 ， 过高的房价会导致企业和人才的流失 ， 从而导致税收和房价失去了根基 ， 政府未必美滋滋 ， 甚至可能是泪汪汪 。
深圳就是一个例子 ， 因为房价过高 ， 导致华为被迫把大批员工和基地从深圳龙岗迁徙到了东莞 。
人才走了 ， 产业链也走了 ， 你觉得深圳政府心里会美滋滋?
所以政府要平衡房价和经济的影响 ， 房价中等偏高是最好的 。
而在确定房价的时候 ， 政府既不能得罪那些无房的群体 ， 确保他们跳一跳就能买得起房 ， 也不能得罪那些有房的群体 。
涨了得罪一头 ， 跌了得罪另一头 。
目前中国的房价怎么看都是中等偏高了 ， 为确保社会稳定 ， 冻市就成为了唯一的选择 。
而不管疫情对经济有多大冲击 ， 政府都是有能力给房价托底的 ， 阻止房价上涨那更是轻而易举 。
这次疫情面前 ， 有人认为是买房的时机到了 ， 有人认为该把房产给套现了 。
在我看来 ， 这都是瞎折腾 ， 这几年的房产 ， 注定只能以居住为目的 ， 以盈利为目的的买卖都必然是亏损 。
你对这个世界有多大认知 ， 决定了你能赚多少钱 。 而这个世界上最需要认知的地方 ， 就是楼市 ， 因为这里动辄就是几百万几千万的盈利和亏损 。
哪怕是利息 ， 都是一个很大的数字 。
不明白房价的本质 ， 一味讨论泡沫和涨跌 ， 毫无意义 。
——原文引自一棵青木远方青木


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