负债万亿很吓人？如何科学地看地产公司报表？
4月份 ， 是A股的年报季 。 投资者对自己关注的公司翘首以盼 ， 希望在年报这场大考中交出满意的答卷 。 他们不停地在这张报表中寻找公司有价值或隐患的蛛丝马迹 。
说到这 ， 财哥就不得不提房地产行业 ， 毕竟这个行业诞生了几家世界500强的企业 ， 无论是利润还是股价从来都不缺赚钱效应 ， 也吸引了诸多投资者的关注 。
有不少看官对财哥表示：“炒股真心累 ， 每日追涨算下来还不如抱着地产大白马省心 ， 像碧桂园这种 ， 年年有分红不说 ， 近半年虽有调整 ， 但股价长期看还是翻了好几倍 。 ”
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来源：东方财富
也有看官说“前几年确实错过了地产股 ， 最近头部的几家地产公司都已经披露了2019年年报 ， 各项业绩指标稳健增长 ， 很想再次关注 ， 只是像碧桂园的1.69万亿的负债 ， 怎么看 ， 正常么？从价值投资的角度如何看呢？”
对于不少看官的提问 ， 财哥不能给出具体投资建议 ， 但财哥可以跟大家科普一下 ， 结合房地产行业经营特性 ， 地产公司的报表究竟应该怎么看 ， 为什么有时候负债的绝对值高却是有利于经营的 ， 是规模扩大的体现？
一、地产的运营链条想要投资一家公司 ， 必须要知道这个行业是如何运转的 ， 更直白来说 ， 就是其商业模式 。
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财哥用了一个极其简易的图给大家做一下房地产公司的运营链条：公司花钱买地（原材料）→花钱建房（加工）→卖房（商品出售） 。 通过土地到商品房的增值实现盈利 ， 并利用盈利继续购买土地 ， 继续建房卖房 ， 周而复始 。
说的更直白一点 ， 房地产企业花钱买到的地、建出来的房子都是公司的资产 ， 但是这部分资产有一部分是通过举债获取的 ， 这部分构成负债 ， 房子进行正式销售时 ， 会收回资金 ， 这部分构成营收和现金流 。
不过大家需要注意的是 ， 地产行业的负债有其特殊性 。 其中包括了大量的合同负债 ， 所谓的合同负债绝大部分为预收账款 ， 也就是你在没拿到房钥匙前交给开发商的钱都算作地产公司的负债 。
所以 ， 开发商在物业最终交付前 ， 这些资金在财报上列入到负债类 ， 物业交付后即被列入到营收项 。 换句话说 ， 房子预售的款项暂时列在负债栏 ， 因此大多数地产企业的负债数字看起来很高 。
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来源：摄图网
有时候负债中的合同负债高 ， 在实际中却恰恰表明了这家公司的房子卖得好 ， 只不过现在还没交房 ， 一旦交房 ， 这部分马上就可以转为收入了 。
听了财哥上面的分析 ， 各位看官应该能总结出来 ， 关注地产行业要明白两个关键问题：一是“地” ， 二是“钱” ， 当然 ， 前面的“地”还是用“钱”买的 ， 所以 ， “钱”这件事是房地产行业绕不开的话题 。
二、让人又爱又恨的负债看官们应该都比较清楚 ， 若想拿到好地段的地 ， 动辄都是几亿 ， 几十亿 ， 再加上房地产企业每年都有相当数量的在建项目 ， 其对于“钱”的需求可见一斑 。 那么 ， 房地产公司如何弄来这么多钱呢？钱又是如何运转的呢？
答案很简单：股东投入（股本）+借款（银行借贷、债券融资等）+销售商品房收入等 。 为了方便大家理解 ， 财哥再一次结合行业资料给大家制作了一个简图：
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看到这 ， 估计不少看官们明白了 ， 这负债对于地产公司来说是必备的 ， 不然在建项目还未完工 ， 没收回资金 ， 那链条岂不是断了？
更进一步来讲 ， 地产公司通过增加负债 ， 即加杠杆的方式 ， 获取充足的资金才能在市面上拿地 。 土地储备的数量是业绩的基石 ， 想要业绩能够持续增长 ， 增加储备土地、项目开工自然是常态了 。
当然 ， 有负债自然就有还债的压力 ， 这一方面需要公司控制融资成本 ， 另一方面也需要加快资产周转 ， 只有这样才能扩大规模 ， 扩大利润 ， 反之 ， 则会影响公司现金流 。
而头部的地产公司一定是因为能平衡好二者 ， 才能够一直屹立在行业顶端 。
三、典型的碧桂园式负债看到这里 ， 相信各位看官已经有所了解负债对于地产公司的意义所在 。 下面 ， 财哥就拿港股上市的优质地产公司碧桂园来举例 ， 这家业务规模最大的地产公司 ， 最近几年的负债情况如何？它的负债又对业务起到了什么作用？
最近三年碧桂园的负债分别为9330、14600、16900亿元 ， 逐年上升 ， 对于业务规模持续发展的公司来说 ， 负债同步上升属于正常现象 ， 至于这个规模是不是较大 ， 我们不妨看下行业内的头部公司是何种情况：
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数据来源：wind
从上图可知 ， 就负债这块来看 ， 碧桂园与头部房企的负债规模相当 ， 属于正常范围内 。 负债的绝对值大小几乎是衡量一个企业是否处于头部的标志了 。
值得关注的是 ， 1.69万亿元的背后对应的是碧桂园2019年全年新增土地价值2256.3亿 ， 新增土地建面7425.4万平方米 ， 双双排名房地产企业前列 。
当然 ， 在上文第二部分我们也说了 ， 负债高意味有还债的压力 ， 需要企业控制负债规模、降低融资成本、储备充裕的现金流 ， 这方面我们可以看看碧桂园的表现：
首先是负债规模 ， 从公司年报可知 ， 1.69万亿的中包括了6470亿元的合同负债 ， 实际负债为1.04万亿 ， 而这笔负债中仅有息负债构成债务压力 。
从公司债务到期情况来看 ， 截至2019年12月31日 ， 碧桂园有息负债总额约为3696亿元 ， 须一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元 ， 仅占总有息负债的31% 。
而同期碧桂园的可动用现金余额有2683.5亿元 ， 现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍 。
这是什么意思呢？简而言之就是碧桂园现在账上的现金是短期负债的2.3倍 ， 19年比18年的情况还要好 。 有分析机构预测 ， 随着2020年大量债务到期 ， 负债水平有望进一步下降 。
而反映公司实际杠杆率的净借贷率则同比下降3.3个百分点至46.3% ， 净负债率下降2.9个百分点至55.3% 。 要知道根据亿翰智库的统计 ， 2019年上半年 ， 营业收入位居前30名房企的净负债率均值为104.6% ， 最大值为230.4%；相较之下 ， 碧桂园的净负债率远低于Top30房企的平均水平 。
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数据来源：wind
融资成本方面 ， 公司19年加权平均借贷成本为6.34% ， 较2018年年末的6.11%上升23个基点 ， 在去杠杆的基调下 ， 宏观信用偏紧 ， 融资成本略有上行也较为正常 。
现金流方面充足且表现稳定 ， 19年销售回款达到5301亿元 ， 回款率96% ， 经营活动现金流自2016年来连续第四年为正 。
不得不说 ， 在较低的净负债下完成了销售额的高速增长 ， 和碧桂园极强的经营效率和现金回款能力有关 ， 这也是地产行业中值得借鉴的 。
综上 ， 碧桂园的负债在头部房企中属于正常范围 ， 且对应的公司规模发展、回款能力 ， 现金流等硬性指标高于同行 ， 也是使自己稳健发展 ， 稳坐行业头部的方法 。
最后 ， 财哥要强调的是 ， 负债的绝对值数字并不能反映全部问题 ， 通过剖析其主要指标 ， 我们要重点看公司的杠杆率、现金流 ， 财哥觉得这才是核心所在 。
【负债万亿很吓人？如何科学地看地产公司报表？】各位看官们 ， 通过财哥的分析 ， 你们对地产公司的报表是否更加了解了呢？
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