中梁破局地产大分化时代：年销1525亿，蝉联行业20强
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3月31日 ， 中梁控股线上举办2019年度业绩发布会 ， 交出香港上市后首份成绩单 。
从年报看 ， 中梁去年销售、营收、利润等各项数据都获得了足额增长：合约销售1525亿元 ， 完成1300亿销售目标的117.3% ， 同比增长50.2%；总收益566.4亿元 ， 同比增加87.5%；核心净利润39.041亿元 ， 增加约102.3% 。 可以说 ， 整体经营实现了里程碑式的跨越性增长 ，
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2019年 ， 楼市步入调整期 ， 房地产业结束粗放式发展 ， 进入行业大分化时代 ， 对房企的规模扩张、稳健经营和精细化管理提出了更高要求 。
楼市资本论认为 ， 在楼市大环境下 ， 中梁业绩的亮眼表现 ， 得益于其业务扩张、香港上市、布局调整和组织变革等一系列战略决断 ， 充分展现出这家浙系房企因应形势变化、大胆变革破局的强者风范 。
【一】蝉联行业20强 ， 中梁开始战略回调
中梁的强者风范 ， 不仅仅体现在年报上 。
事实上 ， 早在中梁业绩发布会前的3月18日 ， 中国房地产业协会发布“2020中国房地产开发企业500强测评成果” ， 中梁控股蝉联“中国房地产20强”并荣膺“发展潜力10强” 。
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这项测评采用收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力等20多项指标 ， 已成为业内全面评判房企综合实力及行业地位的重要标准 。 在楼市资本论看来 ， 中梁年报所显示的各项经营数据 ， 进一步佐证了房企测评的精准性 。
以营业收入为例 ， 中梁2016年开始全国扩张时 ， 年收入仅29.25亿 。 此后 ， 中梁房地产开发业务迅猛扩张 ， 合约销售实现了从百亿到千亿的跨越 ， 营业收入也水涨船高：2017年增至140.26亿、2018年达到302.15亿、去年再创566.40亿新高 ， 三年时间扩张了19倍 。
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在业务高速扩张、营收逐年激增的过程中 ， 中梁盈利水平持续稳定 。 2019年录得毛利131.82亿元 ， 同比增长90.7%；毛利率23.3% ， 稳中有增 ， 继续保持行业合理水平 。
基于其不俗的业绩表现 ， 中梁上市后首次派发末期股息 ， 拟以现金方式每股派发32.8港仙 ， 加上去年中期股息共约15.62亿元 ， 约占全年核心净利润的40% 。 比例之高 ， 在上市内房企中非常罕见 。
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今年 ， 考虑到新冠疫情的影响 ， 中梁在发布会上确定了1680亿元的销售目标 ， 同比增幅仅10% 。 中梁在多年持续高增长之后主动刹车 ， 不仅今年增长目标大幅下调 ， 而且未来每年增长率都保持在10%-15%这一合理区间 。
在楼市资本论看来 ， 回调增速并非权宜之计 ， 而是一次战略调整 ， 意味着中梁将由此告别对规模扩张的单纯追求 ， 转向公司稳健经营与均衡发展 。
【二】财务优化 ， 有能力穿越周期对抗风险
支持中梁果断做出以上战略调整的 ， 除了对形势的精精预判 ， 还有公司财务的稳健表现 。
【中梁破局地产大分化时代：年销1525亿，蝉联行业20强】去年7月16日 ， 中梁正式登陆港交所 。 以此为契机 ， 公司财务状况大为改观 ， 表现在以下几方面：
先看资产 。 截至2019年末 ， 中梁控股的总资产2245.3亿元 ， 同比增长34%；总权益更是激增209% ， 达到208.7亿元 。 可以说 ， 家底越来越雄厚了 。
次看债务 。 报告期末 ， 中梁总负债2036.48亿元 ， 其中合约负债（预售款）1158.73亿元 ， 有息负债401.81亿元 ， 增长48.8%；净资产负债比率为65.6% ， 继续保持行业低位 。
再看融资 。 中梁继IPO筹得30.51亿港元之后 ， 去年9月成功首发3亿美元两年期优先票据；今年2月再次发行一年期规模2.5亿美元债；此外还获得广发、浦发银行授信80亿元 ， 规模约20亿元的ABS“东亚前海-联易融-蕴势供应链金融1-N期资产支持专项计划” ， 也成功取得深圳证券交易所无异议函 。
最后看现金 。 截至2019年底 ， 中梁控股现金及银行结余为265亿元 ， 较2018年底230.8亿元增加约14.8% ， 远高于一年内到期的有息负债 。
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资产持续增长、杠杆低位运行、融资多元化、偿债压力可控 ， 中梁财务表现非常健康 ， 可以有效支撑业务开展 。
此外值得一提的是 ， 中梁去年还分别获得惠誉、穆廸、标普等国际评级机构给予的B+、B1、B+信贷评级 ， 展望稳定 。 11月被纳入“恒生综合大中型股指数”及“恒生港股通指数”的成分股 ， 12月正式纳入港股通交易名单 。
可以说 ， 中梁香港上市后 ， 不但成功拓展了境内外融资渠道 ， 而且获得资本市场高度认可 。 资本市场与投资者关系总经理杨德业在发布会上表示 ， 中梁今年将继续确保资本融资渠道畅通 ， 会在适当时候推出新的融资举措 ， 置换部分非银行的高成本融资 。
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楼市资本论认为 ， 香港上市使得中梁进一步完善融资体系、优化财务结构 ， 有足够的能力穿越经济周期 ， 对抗不测风险 。 在稳健的财务基础上 ， 中梁可以从容进行战略变革 ， 切换赛道 ， 寻找更有利的发展空间和投资机会 。
【三】“三个转”投资策 ， 换仓二三线城市
在这次发布会上 ， 中梁业务布局释出了强烈的变革信号 。
因应经济形势和楼市变化 ， 中梁的战略方向是深耕长三角 ， 布局全国五大核心经济区 。 业绩会上 ， 管理层明确提出“三个转”（转二线、转省会、转中心城市）投资策略 ， 要求以“全布局、全结构”的姿态 ， 逐渐向二三线高能级城市集中靠拢 ， 提高抗风险能力 ， 夯实高质量发展基础 。
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其实 ， 这一战略换仓计划在2019年业绩中已有所表现 。 楼市资本论发现 ， 中梁1525亿元合约销售额 ， 如果按照城市等级划分 ， 二线城市占比35% ， 三线城市占比53% ， 合计占比近九成 。
在拿地环节 ， 年报显示 ， 2019年中梁共获取土地139宗 ， 新进南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、厦门、潍坊、清远等20个城市 ， 新增土储面积为1660万㎡ ， 新增货值2015亿元 。 全年土地投资共计764亿元 ， 二三四城市占比分别为53%、39%、8%；而在2018年 ， 二三四线投资占比分别为32%、54%和14% 。 可见中梁是有计划地弱化四线布局 ， 向二三线转移换仓 。
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当前的新冠疫情 ， 虽然给房地产业带来了短期冲击 ， 但并未影响中梁“三转”投资策略的执行 。 去年中梁买地金额764亿元 ， 占有全年销售额的50.1%；今年初步预算仍会根据销售额的50%-60%去投资买地 。 在楼市资本论看来 ， 中梁有意以大手笔拿地 ， 加速切换赛道 ， 改善土储结构 。
从区域分布来看 ， 中梁拿地范围覆盖多个战略经济区 ， 大本营长三角仍是其投资重点 ， 占比超过60%；中西部约占20%、海峡西岸约占8%、环渤海约占8%及珠三角约占1% 。
截至2019年底 ， 中梁共持有458个开发项目 ， 布局142个城市 ， 已覆盖中国五大核心经济区 ， 总土储超过5700万㎡ ， 土地成本为4000元/㎡ ， 可售总货值约4433亿元；2020年可售资源约2600亿元 ， 足以支撑全年1680亿元销售目标 。
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楼市资本论注意到 ， 随着业务布局向二三线高能级城市集中 ， 中梁对区域组织架构也做了相应变革 ， 原来的12个区域集团经过整合 ， 最终形成南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、中部大区、江苏大区和浙江大区七大区域集团 。
中梁通过组织变革 ， 不断激发组织活力 ， 成为近年发展最为迅猛的房企之一 。 在楼市资本论看来 ， 这次组织变革强化属地责任 ， 显然有利于区域深耕 ， 将进一步降低管理成本、提升效率和利润水平 。
值得一提的是 ， 除了在组织架构方面的创新求变 ， 中梁还非常注重对年轻人及年轻干部的培养 。 从其内部数据看 ， 在被中梁称为“新栋梁”的17届管培生（91人）及18届管培生（338人）中 ， 很多人在一两年内就升为高级经理或经理 ， 还有2年升为副总监的 。
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而针对2019届的新栋梁们 ， 中梁还首次提出“铸剑计划” ， 要从中提拔事业部副总/专业副总不少于10人；提拔为大区联盟二级部门、区域公司一级部门负责人不少于10人；提拔为专业经理人员达到300人 。 无疑 ， 在企业结构性人员优化、内部培养新鲜血液方面 ， 中梁也走在了行业前列 。
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扩张时代 ， 中梁以持续高增长跻身行业20强！
如今大分化时代 ， 中梁在战略、业务、财务和组织领域的一系列变革 ， 将使其更好地把握机会窗口 ， 实现新的跨越 。
变革图强 ， 强者恒强！楼市资本论相信 ， 中梁审时度势 ， 谋变破局 ， 终会脱颖而出 ， 成为行业栋梁 。
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