【武汉】武汉解封！十年一遇的抄底时机？( 二 )
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如果武汉也按此比例计算 ， 最后得出的套数是264万套 。
武汉截至2018年末共有常住人口1108万人 ， 也有说法武汉真实常住人口达1400万人 ， 我们按1108万人算 。
平均4个人要住一套房 ， 房子显然是不够的 。 而且 ， 这还包括44%的2003年以前建成的老房子 。
可以初步断定 ， 武汉目前的人口与住宅依旧是结构性短缺 ， 很多外来求职的年轻人 ， 并没有一套属于自己的住房 。
当然 ， 以上论断有点纸上谈兵的味道 。 如果真正走进武汉 ， 更能发现目前老百姓的刚需状态 。
武汉首位度高达38% ， 基本抵得上小半个湖北省 ， 与湖北其他地方经济发展差距较大 ， 吸引了湖北各地甚至中部各地前来生活的人民 。
我们在武汉的出租车上 ， 与数位司机聊起了武汉的住房问题 。 司机或来自孝感 ， 或来自黄冈 ， 或来自中部其他县市 ， 不管性格几何 ， 都有一个极其统一的共识 ， 那就是儿子结婚 ， 必须在武汉有套房 ， 女儿出嫁 ， 必须嫁个武汉有房的人 。 至于老家城市的房 ， 在他们眼里 ， 好像只能落得置换到武汉的结局 。
这就是武汉最真实的状况：虹吸湖北 ， 年轻人安家落户 。
在武汉 ， 还有许许多多的年轻人正在为一套房而奋斗着 ， 武汉的房价收入比12相比全国不算太高 ， 他们能看到一些希望 ， 也在为此默默努力 。
数量庞大的大学生 ， 不断发展的高新产业 ， 相信这些都能成为武汉未来人口支撑的源动力 。
不过 ， 疫情会不会导致不可估量的人口外流呢？
我认为影响不会太大 。
第一 ， 和北京、广州一样 。 人们对病毒的恐慌情绪只是暂时的 。
当年非典过后 ， 人们的呼声也是拒绝高密度 ， 拒绝大城市 。 结果到头来 ， 人类的本质还是健忘 ， 拥有良好地段但居住体验不那么舒适的一线刚需住宅 ， 仍然跑在全国房价涨幅的前列 。 所谓的“凶宅” ， 也会在几次转手之后慢慢被人们忘却 。
第二 ， 除非房价高的夸张 ， 人们是不会随意离开一座城市的 。
已经在一座城市打拼多年的社会人们 ， 积累了这么久的人脉圈子和行业资源 ， 不是说可以因为一次失望说放弃就放弃的 ， 已经在武汉安稳妥当了的家人儿女 ， 不是说可以说搬迁就搬迁的 ， 那些说要离开武汉的人们 ， 如果不去高房价的北上广深 ， 其他地方的管理能力 ， 又能好多少呢？
第三 ， 毕业生的留存率一定会有打击 ， 但我相信武汉政府会处理好 。
8折买房开创全国先河 ， 17年提出的百万大学生留汉已于去年提前完成 ， 这次疫情过后 ， 武汉一定会玩出“更多花样”的人才政策 ， 毕竟有学校在 ， 就有一丝机会留下毕业生 。
第四 ， 知耻而后勇是武汉这座英雄之城的光荣传统 ， 全面整顿管理问题是疫情后肯定会发生的改革 。
痛定思痛 ， 全面反思 。 武汉已经在城市管理上陆续做出改变 。 据大楚网消息 ， 4月初武汉紧急出台《社区工作者管理办法》 ， 设立新的社区工作者报酬体系 ， 初步测算在新体系下 ， 社区工作者人均报酬大幅增加86.3% 。 拒绝尸位素餐 ， 也拒绝劳而不得 ， 城市管理 ， 从公平并高效的资源分配开始 。
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说了这么多 ， 其实关于武汉楼市 ， 市场已经给出了答案 。
从1月22日至3月29日期间 ， 长达68天武汉新建商品住宅成交的网签数为零 ， 这只是一次市场的暂停 ， 本来的刚需依旧是刚需 。
3月30日 ， 武汉重启房地产市场后 ， 尽管许多市民仍然不敢出门看房 ， 但4月1日、2日分别成交49套和34套 ， 4月3日成交量突破百套达到130套 ， 4月4日进一步增加至138套 ， 市场呈现小复苏态势 。
更加值得关注的是 ， 3月31日武汉重启土拍市场 ， 当日推出的10宗土地无一流拍均顺利成交 ， 位于蔡甸区的一块商住地块 ， 经3家企业网上竞价52轮后成交 ， 地块溢价率达25% 。
25%什么概念呢 ， 大概是2019土地市场平均值的两倍 。
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在这种时候 ， 房企对武汉的社会经济发展和房地产市场依然持续看好 ， 市场恢复的速度也比预期要快 ， 这都说明武汉在地缘、人口、教育和新兴产业上的发展优势依旧被看好 ， 疫情不会让武汉一蹶不振 。
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总之 ， 武汉丰富的教育资源和高速发展的高新技术产业等城市基本面不受疫情而变化 ， 市民的负面情绪和短暂的经济创伤会让武汉产生一个阶段性低点 ， 对于刚需来说 ， 现在好好挑一挑 ， 比平常能发现降价笋盘的概率更高 ， 对于投资来说 ， 也不失为一次千载难逢的黑天鹅机会 。
谭德塞说：“武汉给全世界带来希望 ， 再艰难的局势也就可以扭转 。 ”
武汉楼市也一样 ， 再艰难的局势 ， 也终将扭转！
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